Opłata roczna za użytkowanie wieczyste po sprzedaży – kto płaci i jak się bronić

Zmiana użytkownika wieczystego a obowiązek zapłaty

Podstawowy przepis w tej sprawie to art. 71 ust. 7 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Stanowi on, że w razie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego opłatę roczną pobiera się w całości od osoby będącej użytkownikiem wieczystym w dniu 1 stycznia roku, za który opłata obowiązuje.

Oznacza to, że wobec właściciela gruntu (Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego) dłużnikiem jest co do zasady zbywca, jeśli to on figurował jako użytkownik wieczysty 1 stycznia. Sam zapis aktu notarialnego, że opłatę zapłaci kupujący, nie zmienia tego, kto jest dłużnikiem w relacji do organu.

Trafnie ujmuje to orzecznictwo, m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 maja 2018 r., V ACa 450/17: ustalenia stron umowy nie uchylają obowiązku wobec właściciela gruntu, a mogą jedynie stanowić podstawę rozliczeń między zbywcą i nabywcą.

Nie oznacza to jednak, że organ może żądać zapłaty drugi raz, jeżeli należność za dany rok już wpłynęła na jego rachunek.

Czy organ może domagać się zapłaty drugi raz?

Co do zasady – nie, jeśli opłata za oznaczony rok została już skutecznie uiszczona. Wierzyciel nie może otrzymać dwa razy tego samego świadczenia pieniężnego.

Tu istotne znaczenie ma art. 356 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym przy świadczeniu pieniężnym wierzyciel nie może odmówić przyjęcia świadczenia od osoby trzeciej, chociażby działała bez wiedzy dłużnika. Jeżeli więc nabywca wpłacił opłatę roczną za zbywcę, a organ wpłatę przyjął i zaliczył na należność za konkretny rok, zobowiązanie wygasa do wysokości dokonanej wpłaty.

W praktyce najważniejsze pytanie brzmi nie: kto przelał pieniądze, lecz: czy organ otrzymał należną opłatę za konkretny rok i czy ją zaksięgował na właściwe zobowiązanie.

Jeżeli z konta opłat wynika brak zaległości albo wpłata została przypisana do danego roku, roszczenie o zapłatę tej samej należności jeszcze raz powinno zostać zakwestionowane jako bezzasadne.

Jakie argumenty podnieść w odpowiedzi na pozew?

Jeżeli pozywanym jest zbywca prawa użytkowania wieczystego, a opłata za sporny rok została już wpłacona przez nabywcę, w odpowiedzi na pozew warto podnieść przede wszystkim następujące argumenty:

1. Brak istnienia zaległości – skoro opłata za dany rok została uiszczona na rachunek właściwego organu, roszczenie zostało zaspokojone. Nie można skutecznie żądać ponownej zapłaty tej samej należności.
2. Skuteczność zapłaty przez osobę trzecią – podstawą jest art. 356 § 2 Kodeksu cywilnego. Organ jako wierzyciel nie może odrzucać faktu spełnienia świadczenia pieniężnego przez nabywcę, jeżeli pieniądze wpłynęły i zostały przyjęte.
3. Wzbogacenie bez podstawy prawnej po stronie wierzyciela – gdyby organ uzyskał drugi raz tę samą opłatę, prowadziłoby to do świadczenia nienależnego w rozumieniu art. 410 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 405 Kodeksu cywilnego.
4. Rozróżnienie między odpowiedzialnością wobec organu a rozliczeniami między stronami sprzedaży – nawet jeśli zgodnie z art. 71 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami dłużnikiem wobec organu jest zbywca, nie oznacza to, że po skutecznej wpłacie przez nabywcę należność nadal istnieje.
5. Ewentualne ustalenia umowne między stronami – jeśli w akcie notarialnym albo odrębnej umowie przewidziano, że opłatę za dany rok pokryje nabywca, warto to wykazać jako dodatkowe tło sprawy. Taki zapis nie zwalnia automatycznie wobec organu, ale potwierdza, dlaczego wpłaty dokonała osoba trzecia.

Pomocniczo można również powołać art. 391 Kodeksu cywilnego, jeśli jedna ze stron umowy przyrzekła, że osoba trzecia spełni świadczenie. Ten przepis ma jednak większe znaczenie dla wzajemnych roszczeń między sprzedającym a kupującym niż dla samego wygaśnięcia zobowiązania wobec organu. W sporze z organem najsilniejszy pozostaje argument rzeczywistego spełnienia świadczenia na podstawie art. 356 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jakie dowody są najważniejsze?

W sprawie o zapłatę sama argumentacja prawna zwykle nie wystarczy. Trzeba pokazać sądowi, że opłata za konkretny rok rzeczywiście wpłynęła do organu i dotyczyła właśnie spornej należności.

Najważniejsze dowody to:

• potwierdzenie przelewu z oznaczeniem roku, którego dotyczyła opłata;
• historia konta opłat lub zaświadczenie/wyciąg z ewidencji należności, z którego wynika zaksięgowanie wpłaty;
• wezwania do zapłaty i korespondencja z organem;
• akt notarialny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego;
• ewentualna odrębna umowa albo zapis w akcie notarialnym o przejęciu ekonomicznego ciężaru opłaty przez nabywcę;
• zeznania nabywcy jako świadka, jeżeli ustalenia były ustne.

Jeżeli tytuł przelewu był nieprecyzyjny, a organ inaczej zarachował wpłatę, sprawa może wymagać szczegółowej analizy zasad zaliczenia świadczenia. W takiej sytuacji znaczenie mogą mieć także art. 451 § 1–3 Kodeksu cywilnego, regulujące sposób zarachowania zapłaty na poczet długów.

Termin płatności i praktyczne znaczenie daty 1 stycznia

Zgodnie z art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłatę roczną wnosi się z góry za dany rok, w terminie do 31 marca. W uzasadnionych przypadkach właściwy organ może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.

W praktyce oznacza to, że:

• o tym, kto jest dłużnikiem wobec organu, rozstrzyga stan na 1 stycznia;
• sam termin zapłaty upływa co do zasady 31 marca;
• jeżeli przed tym terminem należność wpłaci nabywca, to może dojść do skutecznego zaspokojenia długu zbywcy wobec organu.

Nie jest więc trafne określanie tej sytuacji jako „podwójnego opodatkowania”. Chodzi raczej o próbę podwójnego dochodzenia tej samej opłaty rocznej. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste nie jest podatkiem, lecz publicznoprawną należnością związaną z korzystaniem z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste.

Co napisać w odpowiedzi na pozew?

W odpowiedzi na pozew warto zawrzeć wniosek o oddalenie powództwa w całości oraz wskazać, że dochodzona należność wygasła wskutek zapłaty dokonanej na rachunek powoda. Trzeba opisać:

• kto był użytkownikiem wieczystym 1 stycznia;
• kiedy doszło do sprzedaży prawa;
• kto i kiedy uiścił opłatę;
• na jaki rok wpłata została oznaczona;
• że organ wpłatę przyjął i nie wykazał realnej szkody ani braku zapłaty.

W petitum pisma można wnosić także o:

• zobowiązanie powoda do przedłożenia kartoteki księgowej lub ewidencji wpłat dotyczących spornej opłaty;
• dopuszczenie dowodu z dokumentów załączonych przez pozwanego;
• przesłuchanie świadka – nabywcy, jeżeli istotne ustalenia miały charakter ustny.

Jeżeli organ mimo wpłaty dochodzi należności, warto też zażądać wyjaśnienia, na jakiej podstawie uznaje wpłatę za nieskuteczną oraz czy zaliczył ją na inne zobowiązanie. Bez takiego wyjaśnienia powództwo może być niewykazane co do zasady i wysokości.

Kiedy samo powołanie się na wpłatę może nie wystarczyć?

Nie każda wpłata automatycznie kończy spór. Problemy pojawiają się zwłaszcza wtedy, gdy:

• przelew nie wskazuje roku, którego dotyczył;
• wpłata poszła z innego rachunku i bez danych pozwalających powiązać ją ze sprawą;
• organ zaliczył ją na wcześniejsze zaległości;
• między stronami jest spór, czy przelew w ogóle dotyczył tej nieruchomości;
• faktycznie nie wpłynęła pełna kwota należna za dany rok.

W takich przypadkach rozstrzygające są szczegóły stanu faktycznego. Dlatego przy sporządzaniu odpowiedzi na pozew trzeba analizować nie tylko przepisy, ale i techniczny przebieg księgowania należności.

FAQ

Czy po sprzedaży użytkowania wieczystego zawsze płaci sprzedający?

Wobec właściciela gruntu za dany rok odpowiada co do zasady ten, kto był użytkownikiem wieczystym 1 stycznia danego roku – tak wynika z art. 71 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Strony mogą jednak inaczej rozliczyć ten koszt między sobą.

Czy nabywca może skutecznie zapłacić opłatę za zbywcę?

Tak. Przy świadczeniu pieniężnym wierzyciel nie może odmówić przyjęcia zapłaty od osoby trzeciej – art. 356 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wpłata została przyjęta i prawidłowo zaliczona, zobowiązanie wygasa.

Czy zapis w akcie notarialnym, że kupujący płaci opłatę, wiąże organ?

Nie zmienia on dłużnika w relacji do organu, jeśli 1 stycznia użytkownikiem był zbywca. Taki zapis ma jednak znaczenie dla rozliczeń między stronami i może tłumaczyć, dlaczego zapłaty dokonał nabywca.

Jakiego orzeczenia warto użyć w sporze?

Przydatny jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 maja 2018 r., V ACa 450/17, który potwierdza, że ustalenia stron nie uchylają obowiązku z art. 71 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami wobec właściciela gruntu.

Czy brak pisemnych ustaleń z kupującym przekreśla obronę?

Nie. Nadal można wykazywać, że opłata została faktycznie zapłacona. Wtedy szczególnego znaczenia nabierają potwierdzenie przelewu, księgowanie wpłaty i ewentualne zeznania świadka.

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741, w szczególności art. 71 ust. 4 i ust. 7.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 356 § 2, art. 391, art. 405, art. 410 § 1 i § 2, art. 451 § 1–3.

3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 maja 2018 r., V ACa 450/17.