Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej a przedawnienie długu

Przedawnienie długu po wyroku, nakazie zapłaty albo ugodzie

W opisanej sprawie chodzi o stare zobowiązania po jednoosobowej działalności gospodarczej, które zostały objęte orzeczeniem sądu, a następnie postępowaniem egzekucyjnym. Likwidacja firmy wpisanej do ewidencji działalności gospodarczej nie powoduje wygaśnięcia długów przedsiębiorcy. Osoba prowadząca działalność gospodarczą odpowiada za zobowiązania nadal jako osoba fizyczna.

Zgodnie z art. 117 Kodeksu cywilnego roszczenia majątkowe co do zasady ulegają przedawnieniu. Po upływie terminu przedawnienia dłużnik może uchylić się od zapłaty, chyba że skutecznie zrzekł się zarzutu przedawnienia. W sprawach przeciwko konsumentom sąd co do zasady bierze przedawnienie pod uwagę z urzędu, ale w sprawach między przedsiębiorcami albo w sprawach, w których dłużnik nie jest konsumentem, zarzut przedawnienia trzeba zwykle wyraźnie podnieść.

Aktualnie art. 125 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że roszczenie stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu, orzeczeniem sądu polubownego, ugodą zawartą przed sądem albo sądem polubownym, a także ugodą zawartą przed mediatorem i zatwierdzoną przez sąd, przedawnia się z upływem 6 lat. Jeżeli w ten sposób stwierdzone roszczenie obejmuje świadczenia okresowe należne w przyszłości, przedawniają się one po 3 latach.

To ważna zmiana względem starszych porad prawnych, ponieważ dawniej art. 125 Kodeksu cywilnego przewidywał termin 10-letni. Zmiana weszła w życie 9 lipca 2018 r. Przy bardzo starych długach trzeba więc sprawdzić nie tylko aktualny art. 125 Kodeksu cywilnego, lecz także datę powstania tytułu wykonawczego, daty wszczęcia i zakończenia egzekucji oraz przepisy przejściowe. Jeżeli egzekucja została umorzona w 2004 r. i później wierzyciel nie podjął żadnych czynności przerywających przedawnienie, roszczenie mogło przedawnić się jeszcze według dawnych zasad, czyli zasadniczo po 10 latach od zakończenia egzekucji. Nie można tego jednak stwierdzić bez sprawdzenia akt i ewentualnych późniejszych działań wierzyciela.

Co przerywa albo zawiesza bieg przedawnienia?

W typowej sprawie o zapłatę bieg przedawnienia może zostać przerwany m.in. przez wniesienie pozwu, złożenie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności, wszczęcie egzekucji albo inną czynność przed sądem lub organem egzekucyjnym podjętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia albo zabezpieczenia roszczenia. Przerwanie oznacza, że po zakończeniu danego postępowania termin biegnie od początku.

Jeżeli wierzyciel skierował sprawę do komornika, wszczęcie egzekucji przerwało bieg przedawnienia. W czasie prowadzenia egzekucji termin nie biegnie na nowo. Dopiero po zakończeniu postępowania egzekucyjnego, na przykład po jego umorzeniu, przedawnienie zaczyna biec od początku. Dlatego w opisanej sprawie kluczowa jest dokładna data uprawomocnienia się postanowienia o umorzeniu egzekucji oraz to, czy po tej dacie wierzyciel ponownie wszczynał egzekucję albo podejmował inne czynności przerywające bieg terminu.

Trzeba też odróżnić przerwanie od zawieszenia. Po zmianach przepisów wszczęcie mediacji i postępowania pojednawczego, w tym złożenie wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, co do zasady zawiesza bieg przedawnienia na czas trwania takiego postępowania, a nie powoduje rozpoczęcia terminu od nowa. To częsty błąd przy ocenie starych spraw windykacyjnych.

Czy przedawnienie pozwala wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?

Najważniejsza zasada jest dla właściciela nieruchomości niekorzystna: przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie powoduje automatycznego wygaśnięcia hipoteki. Wynika to z art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.

W praktyce oznacza to, że dłużnik osobisty może powoływać się na przedawnienie, aby bronić się przed zapłatą z całego swojego majątku, ale wierzyciel hipoteczny może nadal próbować zaspokoić się z nieruchomości obciążonej hipoteką. Ograniczenie dotyczy jednak roszczeń o świadczenia uboczne, w szczególności przedawnionych odsetek i kosztów, ponieważ art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie stosuje się do takich roszczeń.

Dlatego samo stwierdzenie, że dług osobisty jest przedawniony, zwykle nie wystarczy do wykreślenia hipoteki z działu IV księgi wieczystej. Do wykreślenia potrzebna jest podstawa wskazująca na wygaśnięcie hipoteki albo na niezgodność wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Taką podstawą może być w szczególności spłata długu, zwolnienie z długu, zrzeczenie się hipoteki przez wierzyciela, prawomocne orzeczenie sądu albo inny dokument pozwalający sądowi wieczystoksięgowemu wykreślić wpis.

Jeżeli wierzyciel potwierdza spłatę lub wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności, powinien wydać zgodę na wykreślenie hipoteki, potocznie nazywaną listem mazalnym. W przypadku wielu wierzycieli potrzebny będzie dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, a przy bankach wystarczające może być odpowiednie oświadczenie banku sporządzone zgodnie z przepisami szczególnymi. Następnie składa się formularz KW-WPIS do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą.

Jak wykreślić wpis o wszczęciu egzekucji z działu III?

Inaczej należy ocenić wpis w dziale III księgi wieczystej informujący o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Jeżeli konkretne postępowanie egzekucyjne zostało prawomocnie umorzone, wpis ostrzeżenia o tej egzekucji nie powinien dalej obciążać księgi jako informacja o postępowaniu, które już się nie toczy.

Właściciel nieruchomości może złożyć do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie wpisu z działu III. Do wniosku należy dołączyć dokument stanowiący podstawę wykreślenia, przede wszystkim prawomocne postanowienie komornika o umorzeniu postępowania egzekucyjnego albo inny dokument urzędowy potwierdzający zakończenie egzekucji, której dotyczy wpis. Jeżeli dokument nie zawiera wzmianki o prawomocności, sąd może wezwać do uzupełnienia braków.

Wniosek składa się na formularzu KW-WPIS. W żądaniu należy precyzyjnie wskazać, że chodzi o wykreślenie wpisu z działu III dotyczącego wszczęcia egzekucji z nieruchomości, podając numer sprawy egzekucyjnej, jeżeli widnieje w księdze wieczystej lub w dokumentach komorniczych. Do wniosku dołącza się dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Ile kosztuje wykreślenie hipoteki albo wpisu z księgi wieczystej?

W sprawach wieczystoksięgowych opłaty wynikają z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Wpis hipoteki jako ograniczonego prawa rzeczowego podlega opłacie stałej 200 zł, a od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis. W praktyce opłata za wykreślenie jednej hipoteki wynosi więc 100 zł.

Przy wykreślaniu innych wpisów z księgi wieczystej również należy sprawdzić właściwą podstawę opłaty. Jeżeli wniosek ma kilka żądań, na przykład wykreślenie hipoteki z działu IV i wykreślenie ostrzeżenia z działu III, opłata może zależeć od liczby i rodzaju żądań. W razie braku opłaty sąd zwykle wezwie do jej uzupełnienia, co wydłuży sprawę.

Co zrobić, gdy wierzyciel nie chce wydać zgody na wykreślenie hipoteki?

Jeżeli wierzyciel odmawia wydania dokumentu potrzebnego do wykreślenia hipoteki, a właściciel uważa, że hipoteka wygasła albo wpis jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, możliwe jest rozważenie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jest to odrębne postępowanie sądowe, w którym trzeba wykazać, że wpis w księdze jest nieprawidłowy.

Nie należy jednak zakładać, że taki pozew będzie skuteczny wyłącznie dlatego, że dług się przedawnił. W sprawach hipotecznych decydujące znaczenie ma art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Pozew może być uzasadniony na przykład wtedy, gdy wierzytelność faktycznie wygasła, hipoteka została ustanowiona wadliwie, wierzyciel zrzekł się zabezpieczenia albo zachodzi inna podstawa niezgodności księgi z rzeczywistym stanem prawnym.

FAQ

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 117-125
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 10 i art. 77
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 42 i art. 46
• Formularz KW-WPIS udostępniany przez Ministerstwo Sprawiedliwości