Przekazanie mieszkania dziecku, darowizna czy dożywocie

Darowizna a brak możliwości zastrzeżeń

Przekazanie mieszkania w formie darowizny wiąże się z tym, że nowy właściciel może swobodnie decydować o nieruchomości, także w sposób niekorzystny. Nie można zawrzeć darowizny pod warunkiem, że córka nie weźmie kredytu pod zastaw. Prawo tego zakazuje.

Art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego:
Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

Tego typu zapis byłby nieskuteczny, a w praktyce mogłoby się okazać, że do darczyńcy wróciłoby już zadłużone mieszkanie.

Odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności

Prawo przewiduje możliwość odwołania darowizny w przypadku rażącej niewdzięczności obdarowanego.

Art. 898 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.
§ 2. Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Niestety, nie jest pewne, czy zadłużenie mieszkania zostałoby uznane za rażącą niewdzięczność. Brak jest ugruntowanego orzecznictwa w tym zakresie, a nawet gdyby sąd przyznał rację darczyńcy, to i tak odzyskałby on nieruchomość już obciążoną hipoteką.

Umowa dożywocia jako rozwiązanie

Jedynym skutecznym mechanizmem zabezpieczenia darczyńcy jest umowa o dożywocie. W jej ramach przenosi się własność nieruchomości na drugą osobę, a w zamian nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie zbywcy.

Art. 908 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu pomoc w chorobie oraz sprawić pogrzeb.

Jeżeli córka nie wypełniałaby obowiązków, można żądać zamiany świadczeń na rentę, a w szczególnych przypadkach nawet rozwiązania umowy:

Art. 913 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Jeżeli między stronami wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać, aby pozostawały nadal w bezpośredniej styczności, sąd może zamienić uprawnienia wynikające z prawa dożywocia na dożywotnią rentę.
§ 2. W wyjątkowych przypadkach sąd może rozwiązać umowę o dożywocie.