Przekazanie mieszkania pasierbowi – testament, darowizna czy dożywocie?

Jeżeli najważniejsze jest to, by macocha mogła mieszkać w lokalu do końca życia, a własność ma przejść na Pana już teraz, to testament nie spełni tego celu. Testament wywołuje skutki dopiero z chwilą śmierci spadkodawcy, zgodnie z art. 941 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny. Do tego czasu właścicielem pozostaje testatorka, a po jej śmierci trzeba jeszcze przeprowadzić stwierdzenie nabycia spadku albo sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia.

Dlatego w opisanym stanie faktycznym najczęściej rozważa się trzy realne rozwiązania: darowiznę, sprzedaż albo umowę dożywocia. Jeżeli priorytetem jest jednoczesne przeniesienie własności i trwałe zabezpieczenie zbywcy, zwykle najlepiej wypada dożywocie.

Dlaczego testament nie daje tego, czego Pan szuka?

Testament jest dobrym narzędziem wtedy, gdy właściciel chce zachować pełną kontrolę nad mieszkaniem do końca życia i dopiero po śmierci wskazać spadkobiercę. Nie przenosi on jednak własności za życia. Wynika to wprost z art. 941 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym rozrządzić majątkiem na wypadek śmierci można jedynie przez testament.

W Pana sytuacji problem polega na tym, że zależy Panu na rozwiązaniu „już teraz”. Testament tego nie zapewnia. Dodatkowo trzeba pamiętać, że testament może zostać w każdym czasie odwołany przez testatora na podstawie art. 943 Kodeksu cywilnego.

Umowa dożywocia – najczęściej najlepsze rozwiązanie

Podstawą prawną jest art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien – jeżeli strony nie ustalą inaczej – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

W praktyce oznacza to, że można w akcie notarialnym bardzo precyzyjnie określić, jakie uprawnienia zachowuje macocha. Nie trzeba powielać całego ustawowego modelu. Strony mogą ułożyć obowiązki inaczej, np. ograniczyć świadczenia do prawa wyłącznego zamieszkiwania w jednym lokalu, ponoszenia określonych opłat, zapewnienia pomocy w chorobie albo ustanowienia prawa użytkowania części mieszkania. Swoboda umów wynika z art. 353¹ Kodeksu cywilnego, ale treść umowy nie może sprzeciwiać się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Co istotne, własność przechodzi już przy zawarciu aktu notarialnego, a nie dopiero po śmierci zbywcy. Wynika to z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 158 Kodeksu cywilnego, który wymaga formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Dodatkowo zgodnie z art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia.

To właśnie odróżnia dożywocie od zwykłej darowizny: zbywca nie zostaje pozostawiony wyłącznie dobrej woli nabywcy, lecz ma własne, umownie zagwarantowane uprawnienia.

Jak praktycznie zabezpieczyć macochę w umowie?

W akcie notarialnym warto zapisać nie tylko samo dożywocie, ale też bardzo konkretny zakres uprawnień. W zależności od stanu faktycznego można przewidzieć między innymi:

• prawo wyłącznego i nieodpłatnego zamieszkiwania w całym mieszkaniu albo w oznaczonym pokoju wraz z prawem korzystania z kuchni i łazienki,
• obowiązek ponoszenia przez nabywcę wskazanych opłat, np. czynszu administracyjnego, mediów albo kosztów remontów,
• obowiązek zapewnienia pomocy w chorobie,
• sposób rozliczania większych wydatków,
• zgodę na ujawnienie prawa dożywocia w księdze wieczystej.

Ujawnienie prawa w księdze wieczystej jest praktycznie bardzo ważne. Choć prawo dożywocia powstaje z samej umowy, wpis do księgi wieczystej zwiększa bezpieczeństwo obrotu i czytelność sytuacji prawnej nieruchomości.

Jeżeli relacje między stronami są dobre, można zaprojektować umowę spokojnie i elastycznie. Jeżeli jednak istnieje ryzyko konfliktu rodzinnego, treść umowy powinna być maksymalnie precyzyjna, aby później ograniczyć spory co do zakresu obowiązków.

Darowizna mieszkania dla pasierba – kiedy ma sens?

Darowizna jest uregulowana w art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego. Darczyńca zobowiązuje się w niej do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. W przypadku nieruchomości również potrzebny jest akt notarialny – art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Plusem darowizny jest to, że własność także może przejść od razu. Dodatkowo pasierb należy do kręgu osób objętych zwolnieniem podatkowym po spełnieniu ustawowych warunków. Wynika to z art. 4a ust. 1 ustawy z 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn, który obejmuje m.in. pasierba i macochę.

Przy darowiźnie nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego notariusz co do zasady wykonuje obowiązki płatnika i przekazuje dane potrzebne do rozliczenia podatku, więc nie występuje typowa procedura samodzielnego zgłaszania jak przy darowiźnie pieniędzy. Mimo to warto każdorazowo potwierdzić z notariuszem sposób rozliczenia konkretnej czynności.

Minusem darowizny jest słabsza ochrona zbywcy. Owszem, można równocześnie ustanowić na rzecz macochy służebność osobistą mieszkania na podstawie art. 296 Kodeksu cywilnego w związku z art. 301 Kodeksu cywilnego, ale to nadal nie jest to samo co dożywocie. Służebność daje przede wszystkim prawo korzystania z lokalu, natomiast dożywocie może obejmować dalej idące obowiązki utrzymaniowe.

Trzeba też pamiętać, że wykonana darowizna może być odwołana z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego – art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego. Jest to jednak wyjątek i wymaga poważnego naruszenia obowiązków wobec darczyńcy.

Sprzedaż mieszkania „za złotówkę” – dlaczego to zły pomysł?

Sprzedaż jest uregulowana w art. 535 Kodeksu cywilnego. Strona sprzedająca zobowiązuje się przenieść własność rzeczy, a kupujący zapłacić cenę. W odniesieniu do nieruchomości obowiązuje akt notarialny – art. 158 Kodeksu cywilnego.

Sprzedaż za cenę symboliczną jest obarczona dużym ryzykiem. Po pierwsze, jeżeli cena jest pozorna albo rażąco oderwana od realiów, może pojawić się spór, czy strony rzeczywiście zawarły sprzedaż, czy w istocie chciały ukryć darowiznę. Zgodnie z art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru.

Po drugie, przy PCC organ podatkowy może zakwestionować wartość przedmiotu czynności. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 oraz art. 6 ust. 2 ustawy z 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, a nie dowolnie wpisana cena, jeżeli nie odpowiada ona realiom rynkowym. Stawka PCC przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy.

Po trzecie, sama sprzedaż nie zapewnia zbywcy takiej ochrony jak dożywocie. Oczywiście można obok sprzedaży ustanowić służebność mieszkania, ale wtedy konstrukcja staje się bardziej złożona, a korzyści praktyczne często i tak są mniejsze niż przy dobrze przygotowanym dożywociu.

Porównanie rozwiązań

Czy rodzeństwo macochy może mieć później roszczenia?

Samo to, że rodzeństwo macochy dziś „nie rości pretensji”, nie przesądza jeszcze wszystkiego. Trzeba odróżnić dziedziczenie ustawowe od roszczeń o zachowek.

Jeżeli macocha nie ma zstępnych i nie pozostaje w związku małżeńskim, to przy braku testamentu do spadku z ustawy mogą dojść dalsi krewni, zgodnie z zasadami z art. 931–940 Kodeksu cywilnego. Rodzeństwo może więc dojść do dziedziczenia dopiero przy określonym układzie rodzinnym.

Natomiast zachowek przysługuje tylko osobom wskazanym w art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Rodzeństwo spadkodawcy nie jest uprawnione do zachowku. To ważna praktyczna informacja: jeżeli macocha ma tylko rodzeństwo, a nie ma osób z kręgu zachowkowego, ryzyko roszczeń o zachowek może w ogóle nie wystąpić. Ocena wymaga jednak znajomości całej sytuacji rodzinnej.

Jakie koszty trzeba uwzględnić?

Przy każdej z rozważanych umów dotyczących nieruchomości trzeba liczyć się nie tylko z podatkiem, ale też z taksą notarialną, opłatami sądowymi za wpis do księgi wieczystej oraz kosztami wypisów aktu. Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości nieruchomości i jest limitowana przepisami rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Przy dożywociu i sprzedaży co do zasady występuje PCC 2%. Przy darowiźnie dla pasierba możliwe jest zwolnienie z podatku od spadków i darowizn, ale należy dopilnować formalnej poprawności aktu i rozliczenia czynności u notariusza. Konkretne kwoty będą zależały od wartości mieszkania.

Co wybrać w opisanej sytuacji?

Jeżeli celem jest:

• przenieść własność już teraz,
• zagwarantować macosze prawo mieszkania do końca życia,
• uniknąć konstrukcji pozornej lub podatkowo ryzykownej,
• jasno uregulować wzajemne obowiązki,

to najrozsądniejszym wyborem będzie zwykle umowa dożywocia sporządzona przez notariusza.

Darowizna może być dobrą alternatywą wtedy, gdy strony chcą prostszej konstrukcji i wystarczy zabezpieczenie w postaci służebności osobistej mieszkania. Sprzedaż „za złotówkę” nie jest dobrym rozwiązaniem. Testament z kolei nie realizuje celu natychmiastowego przeniesienia własności.

Jak przygotować się do wizyty u notariusza?

Przed wizytą warto przygotować:

• numer księgi wieczystej,
• podstawę nabycia mieszkania przez macochę, np. akt notarialny lub postanowienie spadkowe,
• zaświadczenia wymagane przez notariusza, jeżeli są potrzebne w danej sprawie,
• ustaloną treść uprawnień macochy po zawarciu umowy,
• informację, kto ma ponosić konkretne opłaty po przeniesieniu własności.

Najlepiej przed sporządzeniem aktu spisać wspólnie listę oczekiwań obu stron. Wtedy notariusz albo prawnik przygotowujący projekt umowy może ująć je w treści aktu bez niedomówień.

FAQ

Czy pasierb może skorzystać ze zwolnienia podatkowego przy darowiźnie od macochy?

Tak, co do zasady tak. Pasierb i macocha należą do kręgu osób wymienionych w art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy nieruchomości przekazywanej aktem notarialnym kwestie formalne zwykle obsługuje notariusz, ale warto to potwierdzić przed podpisaniem aktu.

Czy dożywocie zawsze jest lepsze od darowizny?

Nie zawsze. Jeżeli zbywca chce szerokiej ochrony i zabezpieczenia utrzymania, dożywocie zwykle jest lepsze. Jeżeli natomiast wystarczy samo prawo zamieszkiwania i strony chcą prostszej konstrukcji, można rozważyć darowiznę ze służebnością mieszkania.

Czy rodzeństwo macochy może żądać zachowku po przekazaniu mieszkania?

Nie, rodzeństwo nie należy do kręgu osób uprawnionych do zachowku według art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak ocenić, czy istnieją inni uprawnieni, np. dzieci, małżonek albo w pewnych sytuacjach rodzice spadkodawczyni.

Czy można sprzedać mieszkanie pasierbowi za symboliczną kwotę?

Technicznie strony mogą wpisać niską cenę, ale takie rozwiązanie jest ryzykowne. Organ podatkowy może badać wartość rynkową, a przy skrajnie nierealnej cenie może pojawić się także zarzut pozorności czynności.

Czy umowę dożywocia można później zmienić lub rozwiązać?

W szczególnych sytuacjach tak. Zgodnie z art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego, gdy między stronami wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać, aby pozostawały nadal w bezpośredniej styczności, sąd może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę. W wyjątkowych wypadkach możliwe jest także rozwiązanie umowy przez sąd na podstawie art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• ustawa z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 83 § 1, art. 155 § 1, art. 158, art. 296, art. 301, art. 353¹, art. 535, art. 888 § 1, art. 890 § 1, art. 898 § 1, art. 908 § 1, art. 910 § 1, art. 913, art. 941, art. 943, art. 991 § 1 oraz art. 931–940.
• ustawa z 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 6 ust. 2 oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a.
• ustawa z 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a ust. 1.
• rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.