Przekazanie mieszkania dziecku – darowizna czy dożywocie?

Darowizna mieszkania – co daje, a czego nie zabezpiecza

Darowizna jest uregulowana w art. 888 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. W przypadku nieruchomości oświadczenie darczyńcy musi być złożone w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego, a samo przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego.

Po zawarciu umowy córka staje się właścicielką mieszkania. To oznacza, że co do zasady może lokal sprzedać, darować, wynająć albo obciążyć hipoteką. Nie da się skutecznie przenieść własności nieruchomości „tylko częściowo” w tym sensie, że dziecko miałoby być właścicielem, ale bez prawa dalszego rozporządzania lokalem według własnej woli.

Kluczowy jest tu art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. W praktyce oznacza to, że nie można skutecznie zastrzec w akcie darowizny, że własność przejdzie na dziecko pod warunkiem, że nigdy nie zaciągnie kredytu pod hipotekę albo nie sprzeda mieszkania bez zgody rodzica.

Można oczywiście próbować wprowadzać dodatkowe postanowienia umowne, ale nie dadzą one takiej ochrony jak wielu osobom się wydaje. Jeżeli dziecko jako właściciel ustanowi hipotekę na rzecz banku, to prawa banku jako wierzyciela hipotecznego będą co do zasady chronione według przepisów ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Czy można odwołać darowiznę, jeśli dziecko źle postąpi?

Tak, ale tylko w ustawowych przypadkach. Najczęściej powołuje się art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Nie każde niewłaściwe zachowanie dziecka będzie jednak rażącą niewdzięcznością. Chodzi zwykle o zachowania poważne: przemoc, ciężkie zniewagi, uporczywe porzucenie w chorobie czy celowe działania wymierzone przeciw darczyńcy. Sam fakt złego zarządzania majątkiem, długów albo ustanowienia hipoteki nie musi wystarczyć.

Dodatkowo odwołanie darowizny ma ograniczenia czasowe. Zgodnie z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.

Nawet skuteczne odwołanie darowizny nie zawsze rozwiązuje problem praktyczny. Jeżeli nieruchomość została wcześniej obciążona hipoteką albo zbyta osobie trzeciej, odzyskanie pełnej kontroli nad lokalem może być bardzo utrudnione albo niemożliwe. Dlatego darowizna nie jest dobrym instrumentem, jeżeli głównym celem jest zachowanie bezpieczeństwa mieszkaniowego lub finansowego darczyńcy.

Jak można częściowo zabezpieczyć się przy darowiźnie

Jeżeli mimo wszystko chcesz wybrać darowiznę, warto rozważyć dodatkowe zabezpieczenia. Ich skuteczność zależy jednak od konkretnego celu.

Najczęściej praktyczne znaczenie ma ustanowienie służebności osobistej mieszkania wpisanej do księgi wieczystej. Dzięki temu nawet po sprzedaży lokalu nowy właściciel co do zasady musi respektować Twoje prawo do korzystania z mieszkania. Nie oznacza to jednak, że lokal nie może być zadłużony lub sprzedany.

Umowa dożywocia – kiedy jest bezpieczniejsza od darowizny

Umowa dożywocia jest uregulowana w art. 908–916 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on – w braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

To bardzo ważna różnica: przy dożywociu przeniesienie własności nie jest bezpłatne. Własność przechodzi w zamian za określone świadczenia na rzecz zbywcy. Dzięki temu pozycja osoby przekazującej lokal jest zwykle silniejsza niż przy zwykłej darowiźnie.

W umowie można szczegółowo opisać obowiązki córki, np. prawo wyłącznego zamieszkiwania w określonym pokoju lub całym lokalu, obowiązek pokrywania wskazanych rachunków, zapewniania pomocy medycznej, organizowania opieki albo wypłacania ustalonej kwoty miesięcznej. Takie doprecyzowanie jest bardzo zalecane, zwłaszcza gdy strony mieszkają osobno lub jedna z nich przebywa za granicą.

Jeżeli relacje stron się pogorszą, art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala żądać zamiany uprawnień objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę, gdy wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać, aby strony pozostawały nadal w bezpośredniej styczności. W wyjątkowych przypadkach sąd może nawet rozwiązać umowę na podstawie art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego.

Trzeba jednak uczciwie zaznaczyć, że dożywocie też nie daje absolutnej „nietykalności” nieruchomości. Dziecko staje się właścicielem, więc może próbować nią rozporządzać. Nabywca takiej nieruchomości wchodzi jednak w obciążenie wynikające z prawa dożywocia, a w praktyce lokal obciążony dożywociem jest znacznie trudniejszy do sprzedaży lub wykorzystania jako zabezpieczenie kredytu.

Jeżeli rozważasz takie rozwiązanie, pomocny może być także materiał: zakup mieszkania z prawem dożywotniego zamieszkania.

Darowizna czy dożywocie – najważniejsze różnice

Skutki podatkowe – na co zwrócić uwagę

Darowizna na rzecz dziecka. Co do zasady dziecko należy do tzw. grupy zerowej. Zwolnienie z podatku wynika z art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Przy nabyciu od rodzica własności rzeczy lub praw majątkowych zwolnienie przysługuje po spełnieniu warunków ustawowych, w szczególności zgłoszeniu nabycia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy na formularzu SD-Z2, chyba że czynność jest dokonana w formie aktu notarialnego – wtedy obowiązki formalne są w praktyce realizowane w związku z aktem notarialnym i odrębne zgłoszenie zwykle nie jest potrzebne.

Dożywocie. Umowa dożywocia nie podlega podatkowi od spadków i darowizn, bo nie jest darowizną. W zależności od stanu prawnego i praktyki rozliczeń mogą jednak wystąpić inne obciążenia, w szczególności taksa notarialna, opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej oraz skutki na gruncie podatku dochodowego lub podatku od czynności cywilnoprawnych wymagające oceny w konkretnej sytuacji. Jeżeli mieszkanie ma być przekazywane przez osobę mieszkającą za granicą, warto dodatkowo sprawdzić konsekwencje rezydencji podatkowej i ewentualne umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Jeżeli motywem przekazania mieszkania są przede wszystkim podatki, sama nazwa umowy nie powinna być jedynym kryterium wyboru. Różnice podatkowe bywają korzystne, ale błędnie dobrana umowa może stworzyć poważne problemy majątkowe lub spadkowe.

Jak wygląda procedura przekazania mieszkania

Bez względu na to, czy wybierzesz darowiznę, czy dożywocie, potrzebny będzie akt notarialny. Notariusz zwykle poprosi o:

• dokument potwierdzający tytuł własności nieruchomości,
• numer księgi wieczystej,
• dane stron,
• podstawę nabycia mieszkania,
• czasem zaświadczenia dotyczące braku osób zameldowanych lub zaległości – zależnie od rodzaju nieruchomości i praktyki kancelarii.

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz składa elektronicznie wniosek o wpis zmian w księdze wieczystej, co wynika z przepisów ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zmiana właściciela staje się następnie ujawniona w dziale II księgi wieczystej.

Co wybrać w opisanej sytuacji

Jeżeli najważniejsze jest szybkie i podatkowo korzystne przekazanie mieszkania córce, a relacje rodzinne są bardzo dobre i nie obawiasz się utraty wpływu na nieruchomość, można rozważyć darowiznę połączoną przynajmniej ze służebnością osobistą mieszkania.

Jeżeli jednak obawiasz się zadłużenia córki, utraty mieszkania, braku opieki albo chcesz zachować silniejszą ochronę na przyszłość, umowa dożywocia jest zazwyczaj bezpieczniejsza. Szczególnie wtedy, gdy w akcie dokładnie opisze się Twoje prawa, zakres utrzymania i sposób rozwiązywania sporów.

Przy osobie mieszkającej za granicą ważne jest też praktyczne wykonanie umowy. Jeżeli córka nie będzie na co dzień zapewniać osobistej opieki, można rozważyć zapisanie w umowie obowiązku pokrywania określonych kosztów, organizacji pomocy, a nawet świadczeń pieniężnych. To często lepsze niż pozostawienie ogólnego sformułowania o „utrzymaniu”.

FAQ

Czy darowizna mieszkania dla córki może być bez podatku?

Tak, co do zasady tak. Zwolnienie wynika z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy akcie notarialnym formalności podatkowe są zwykle załatwiane w związku z czynnością notarialną.

Czy mogę zabronić dziecku sprzedaży mieszkania po darowiźnie?

Nie w sposób dający pełną i trwałą skuteczność właścicielską. Po przeniesieniu własności dziecko staje się właścicielem i może rozporządzać lokalem. Można natomiast zabezpieczyć swoje prawo do zamieszkiwania, np. przez służebność osobistą mieszkania.

Czy dożywocie jest lepsze od darowizny w każdej sytuacji?

Nie. Dożywocie jest zwykle lepsze, gdy chcesz zapewnić sobie utrzymanie, opiekę albo silniejszą ochronę. Darowizna bywa prostsza, gdy chodzi głównie o przekazanie majątku i strony sobie ufają. Wybór zależy od celu i relacji rodzinnych.

Czy przy dożywociu można zamiast opieki wpisać rentę?

Tak, można odpowiednio ukształtować treść umowy. Nawet jeśli umowa przewiduje świadczenia osobiste, sąd może zamienić je na rentę na podstawie art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli wspólne funkcjonowanie stron stanie się niemożliwe.

Czy darowizna wpływa na zachowek?

Tak, często tak. Darowizny są co do zasady doliczane do substratu zachowku według art. 993 i nast. Kodeksu cywilnego. Przy dożywociu ocena skutków jest bardziej złożona i zależy od rzeczywistego charakteru umowy.

Źródła

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 157 § 1, art. 158, art. 252 i nast., art. 296, art. 301–302, art. 888–890, art. 893, art. 898–899, art. 908–916, art. 993 i nast.
• Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a ust. 1.
• Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Ustawa z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.