Podział majątku po rozstaniu konkubentów – dom, działka i kredyt

Na czym polega problem po rozstaniu konkubentów?

W konkubinacie nie powstaje ustawowa wspólność majątkowa taka jak między małżonkami. Oznacza to, że każdy z partnerów zachowuje własny majątek, a rzeczy nabyte wspólnie stają się współwłasnością w częściach ułamkowych na zasadach ogólnych, zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Dlatego po rozstaniu nie składa się wniosku o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa, lecz trzeba ustalić: kto jest właścicielem nieruchomości, czy istnieje współwłasność, jakie nakłady poniósł każdy z partnerów i czy przysługują roszczenia o zwrot pieniędzy.

Jeżeli chcesz szerzej porównać sposoby rozliczeń po rozpadzie związku nieformalnego, zobacz także: rozliczenia po rozstaniu konkubentów.

Kto jest właścicielem domu, a kto działki?

Kluczowe znaczenie ma tu zasada superficies solo cedit, czyli że to, co jest trwale związane z gruntem, należy do właściciela gruntu. Wynika to z art. 48 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, oraz z art. 191 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która stała się jej częścią składową.

W praktyce oznacza to, że jeśli działka należy do obojga partnerów jako współwłaścicieli, to co do zasady dom wybudowany na tej działce także wchodzi do tej samej współwłasności, nawet jeśli kredyt zaciągnęła tylko jedna osoba. Sam fakt spłacania kredytu albo finansowania budowy nie przesądza jeszcze o wyłącznej własności budynku.

Wyjątki mogą wynikać tylko ze szczególnego stanu prawnego, np. odrębnych praw rzeczowych, odpowiednio sporządzonych umów albo specyficznej konstrukcji inwestycji. Dlatego trzeba dokładnie sprawdzić treść aktu notarialnego nabycia działki, księgę wieczystą, pozwolenie na budowę, dokumenty kredytowe i ewentualne późniejsze umowy partnerów.

Co z kredytem hipotecznym zaciągniętym na jedno nazwisko?

Wobec banku odpowiada co do zasady tylko ta osoba, która zawarła umowę kredytu. Wynika to z art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe, zgodnie z którym przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy określoną kwotę środków, a kredytobiorca zobowiązuje się do jej zwrotu wraz z odsetkami i prowizją.

Jeżeli więc kredyt podpisała tylko jedna osoba, drugi partner nie staje się automatycznie dłużnikiem banku. Nie można też w postępowaniu między konkubentami „przepisać” kredytu bez zgody banku. Bank ocenia zdolność kredytową i decyduje, czy zgodzi się na zmianę stron umowy.

To jednak nie zamyka drogi do rozliczeń między byłymi partnerami. Jeżeli jedna osoba spłacała cudzy kredyt albo strony wspólnie finansowały nieruchomość, mogą powstać roszczenia regresowe lub o zwrot nakładów, oceniane według konkretnego stanu faktycznego i zgromadzonych dowodów.

Jak rozlicza się raty kredytu, budowę domu i codzienne wydatki?

Trzeba odróżnić kilka kategorii wydatków:

W sprawach konkubenckich sądy badają realny przepływ pieniędzy i cel wydatków. Inaczej ocenia się przelew na zakup materiałów budowlanych, a inaczej codzienne zakupy spożywcze czy koszty wychowania dzieci. W szczególności utrzymanie dzieci nie jest „nakładem na nieruchomość”, choć może pokazywać, że jedna osoba przejęła ciężar bieżących wydatków, gdy druga finansowała np. raty kredytu.

Jeżeli spór dotyczy nieruchomości kupionej wspólnie, przydatne może być też omówienie podobnych sytuacji w artykule: podział nieruchomości partnerów.

Kiedy trzeba iść do sądu?

Jeżeli partnerzy nie potrafią dojść do porozumienia, współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Sąd może zastosować jeden z podstawowych sposobów zniesienia współwłasności:

• podział fizyczny rzeczy wspólnej – jeżeli jest możliwy i nie sprzeciwia się przepisom ani społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu rzeczy, zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego,
• przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego,
• sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej ceny – gdy podział fizyczny lub przyznanie jednemu współwłaścicielowi nie są celowe.

W postępowaniu sądowym można równocześnie podnosić roszczenia związane z nakładami i wydatkami, ale ich konstrukcja prawna zależy od konkretnego stanu faktycznego. Niekiedy podstawą jest rozliczenie współwłaścicieli, niekiedy bezpodstawne wzbogacenie z art. 405 Kodeksu cywilnego, a czasem roszczenie o zwrot świadczenia spełnionego za inną osobę.

Jaki wniosek złożyć do sądu?

Jeżeli chodzi o nieruchomość będącą współwłasnością, co do zasady składa się wniosek o zniesienie współwłasności w postępowaniu nieprocesowym. Podstawę procesową stanowią art. 617–625 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości.

We wniosku warto wskazać:

• jakie są udziały stron we współwłasności,
• jakiego sposobu zniesienia współwłasności żądasz,
• jakiej spłaty się domagasz albo na jaką spłatę się godzisz,
• jakie nakłady każda ze stron poniosła,
• jakie dowody to potwierdzają,
• czy konieczne jest dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Jeżeli relacja własnościowa jest bardziej złożona, np. nieruchomość obciąża kredyt, udziały są sporne albo strony żądają dodatkowych rozliczeń, warto przeanalizować także problem: zniesienie współwłasności konkubentów.

Jakie dowody przygotować przed sporem?

Im lepiej udokumentujesz swoje nakłady, tym większa szansa na korzystne rozliczenie. W praktyce warto zgromadzić:

• akt notarialny zakupu działki,
• odpis księgi wieczystej,
• umowę kredytu i harmonogram spłat,
• potwierdzenia przelewów rat kredytu,
• faktury za materiały budowlane, wyposażenie i remonty,
• umowy z wykonawcami,
• potwierdzenia opłat za media i podatki od nieruchomości,
• korespondencję SMS lub e-mail dotyczącą ustaleń finansowych,
• zeznania świadków.

Jeżeli jeden z partnerów spłacał zadłużenie związane z nieruchomością, a drugi przejmował inne ciężary życia rodzinnego, pomocne może być również zestawienie miesięcznych wydatków z całego okresu związku. Nie każdy wydatek zostanie potem rozliczony przez sąd, ale takie zestawienie porządkuje stan faktyczny.

Przy sporach o raty i odpowiedzialność za finansowanie nieruchomości warto przeczytać także: konkubinat a spłata kredytu.

Czy sąd rozliczy także wychowanie dzieci i prowadzenie domu?

To zależy od okoliczności. Co do zasady sąd łatwiej rozlicza wydatki, które da się bezpośrednio powiązać z konkretną rzeczą lub nieruchomością, np. raty kredytu, zakup materiałów, remont, opłacenie ekip budowlanych. Znacznie trudniej wycenić i rozliczyć zwykłe prowadzenie domu, zakupy spożywcze czy codzienne potrzeby dzieci.

Nie oznacza to jednak, że te okoliczności są bez znaczenia. Mogą one wpływać na ocenę, jak faktycznie strony dzieliły ciężary wspólnego życia i czy jedna z osób nie finansowała nieruchomości właśnie dlatego, że druga przejmowała większość bieżących kosztów. Trzeba to jednak dobrze opisać i poprzeć dowodami.

Czy możliwa jest ugoda zamiast procesu?

Tak. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem bywa ugoda, najlepiej po wcześniejszym ustaleniu wartości nieruchomości i salda wzajemnych rozliczeń. Jeśli w grę wchodzi przeniesienie udziału we własności nieruchomości, konieczna jest forma aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Ugoda jest szczególnie korzystna wtedy, gdy strony chcą uniknąć kosztów biegłego, długiego postępowania i ryzyka sprzedaży nieruchomości. W sprawach z kredytem trzeba jednak dodatkowo uzgodnić relacje z bankiem, bo sama ugoda między partnerami nie zwalnia kredytobiorcy z obowiązków wobec banku.

FAQ

Czy po rozstaniu konkubentów dzieli się majątek tak jak po rozwodzie?

Nie. Konkubi nat nie tworzy ustawowej wspólności majątkowej. Stosuje się przede wszystkim przepisy o własności, współwłasności i rozliczeniu nakładów, w szczególności art. 195 i nast. Kodeksu cywilnego.

Czy dom może należeć tylko do jednej osoby, jeśli działka jest wspólna?

Co do zasady nie, ponieważ budynek trwale związany z gruntem jest częścią składową nieruchomości na podstawie art. 48 i art. 191 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak sprawdzić dokumenty, bo szczególny stan prawny może zmieniać ocenę.

Czy partner, który nie podpisał kredytu, odpowiada wobec banku?

Co do zasady nie. Za umowę kredytu odpowiada kredytobiorca, czyli osoba, która ją zawarła, zgodnie z art. 69 ust. 1 Prawa bankowego.

Jaki wniosek składa się do sądu?

Najczęściej wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości, oparty na art. 210 Kodeksu cywilnego oraz przepisach art. 617–625 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy da się odzyskać pieniądze za raty kredytu spłacane za partnera?

Tak, ale nie automatycznie. Trzeba wykazać podstawę roszczenia i wysokość wpłat. O wyniku decydują dokumenty, ustalenia stron i konkretny stan faktyczny.

Podsumowanie

Po rozstaniu konkubentów najważniejsze jest ustalenie własności nieruchomości, źródeł finansowania i zakresu nakładów każdej ze stron. Jeżeli działka była wspólna, to dom najczęściej także wchodzi do współwłasności. Sam fakt, że kredyt został zaciągnięty na jedno nazwisko, nie rozstrzyga jeszcze wszystkich rozliczeń między partnerami.

Przy braku porozumienia podstawowym narzędziem jest wniosek o zniesienie współwłasności oraz dobrze przygotowane żądania dotyczące spłat i nakładów. W takiej sprawie liczą się przede wszystkim dokumenty, a nie same ustne ustalenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe – Dz.U. 1997 nr 140 poz. 939