Umowa najmu – podstawy prawne
Podstawą najmu prywatnego jest umowa podpisywana między wynajmującym mieszkanie (właścicielem) a najemcą (lokatorem). Zasady jej funkcjonowania regulują:
· Kodeks cywilny,
· Ustawę o ochronie praw lokatorów.
Przepisy narzucają zasady kształtowania postanowień umowy oraz jej rozwiązania.
Czas określony a nieokreślony w umowach najmu
Możesz zawrzeć umowę najmu na czas określony lub nieokreślony:
· Umowa na czas określony – kończy się w terminie wskazanym w umowie. Wcześniejsze wypowiedzenie jest możliwe za porozumieniem stron.
● Umowa na czas nieokreślony – bardziej elastyczna, ponieważ najemca może ją wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów (najczęściej jest to okres 3 miesięcy). Specjalna ustawa chroni lokatorów przed koniecznością wyprowadzki z dnia na dzień, ale dla wynajmującego wypowiedzenie umowy jest bardziej ograniczone przez przepisy.
Kiedy właściciel może legalnie wymówić najem?
Właściciel mieszkania nie może z dnia na dzień usunąć lokatora z mieszkania, nawet jeśli sprawia problemy. Ustawowe powody rozwiązania umowy przez wynajmującego to:
● Zaległości finansowe – najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności (zwykle 3 miesiące).
● Niszczenie mienia – lokator używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem, rażąco narusza porządek domowy lub powoduje poważne szkody w nieruchomości.
● Nielegalny podnajem – najemca podnajmuje całe mieszkanie lub jego część osobom trzecim bez uprzedniej, pisemnej zgody właściciela.
W przypadku zaległości finansowych należy wysłać najemcy oficjalne upomnienie i dać mu dodatkowy miesiąc na uregulowanie długów. Dopiero po tym czasie można wręczyć mu wypowiedzenie umowy najmu mieszkania.
Ochrona praw lokatora i bezwzględne wymogi formalne
Polskie przepisy zabraniają tzw. dzikich eksmisji. Nawet w sytuacji, w której lokator nie płaci czynszu, nie możesz:
● dokonać samowolnej wymiany zamków w drzwiach wejściowych,
● odciąć dostęp do podstawowych mediów (prąd, woda, gaz, ogrzewanie),
● nękać, zastraszać czy siłowo usuwać rzeczy najemcy.
Każde oświadczenie o rozwiązaniu stosunku najmu musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Należy w nim dokładnie i zgodnie z prawdą wskazać przyczynę wypowiedzenia.
Jeśli najemca odmawia wyprowadzki po upływie terminu wypowiedzenia, jedyną legalną drogą jest złożenie do sądu pozwu o eksmisję, którą ostatecznie realizuje komornik.
Jak bezpieczniej wynajmować swój lokal?
Aby zminimalizować ryzyko problemów, warto przed wydaniem kluczy rozważyć umowę o najem okazjonalny w formie aktu notarialnego. Najemca dobrowolnie poddaje się wówczas egzekucji i wskazuje inny lokal, do którego się wyprowadzi w razie zakończenia umowy. To rozwiązanie najlepiej chroni interesy wynajmującego.
Źródła:
https://pie.net.pl/polskie-regulacje-rynku-najmu-nie-chronia-ani-najemcow-ani-wynajmujacych-mieszkania-i-hamuja-rozwoj-rynku-najmu/
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20010710733/U/D20010733Lj.pdf