Najem mieszkania a prawo – jak rozwiązać umowę zgodnie z przepisami?

Umowa najmu – podstawy prawne

Podstawą najmu prywatnego jest umowa podpisywana między wynajmującym mieszkanie (właścicielem) a najemcą (lokatorem). Zasady jej funkcjonowania regulują:

· Kodeks cywilny,

· Ustawę o ochronie praw lokatorów.

Przepisy narzucają zasady kształtowania postanowień umowy oraz jej rozwiązania.

Czas określony a nieokreślony w umowach najmu

Możesz zawrzeć umowę najmu na czas określony lub nieokreślony:

· Umowa na czas określony – kończy się w terminie wskazanym w umowie. Wcześniejsze wypowiedzenie jest możliwe za porozumieniem stron.

● Umowa na czas nieokreślony – bardziej elastyczna, ponieważ najemca może ją wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów (najczęściej jest to okres 3 miesięcy). Specjalna ustawa chroni lokatorów przed koniecznością wyprowadzki z dnia na dzień, ale dla wynajmującego wypowiedzenie umowy jest bardziej ograniczone przez przepisy.

Kiedy właściciel może legalnie wymówić najem?

Właściciel mieszkania nie może z dnia na dzień usunąć lokatora z mieszkania, nawet jeśli sprawia problemy. Ustawowe powody rozwiązania umowy przez wynajmującego to:

● Zaległości finansowe – najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności (zwykle 3 miesiące).

● Niszczenie mienia – lokator używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem, rażąco narusza porządek domowy lub powoduje poważne szkody w nieruchomości.

● Nielegalny podnajem – najemca podnajmuje całe mieszkanie lub jego część osobom trzecim bez uprzedniej, pisemnej zgody właściciela.

W przypadku zaległości finansowych należy wysłać najemcy oficjalne upomnienie i dać mu dodatkowy miesiąc na uregulowanie długów. Dopiero po tym czasie można wręczyć mu wypowiedzenie umowy najmu mieszkania.

Ochrona praw lokatora i bezwzględne wymogi formalne

Polskie przepisy zabraniają tzw. dzikich eksmisji. Nawet w sytuacji, w której lokator nie płaci czynszu, nie możesz:

● dokonać samowolnej wymiany zamków w drzwiach wejściowych,

● odciąć dostęp do podstawowych mediów (prąd, woda, gaz, ogrzewanie),

● nękać, zastraszać czy siłowo usuwać rzeczy najemcy.

Każde oświadczenie o rozwiązaniu stosunku najmu musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Należy w nim dokładnie i zgodnie z prawdą wskazać przyczynę wypowiedzenia.

Jeśli najemca odmawia wyprowadzki po upływie terminu wypowiedzenia, jedyną legalną drogą jest złożenie do sądu pozwu o eksmisję, którą ostatecznie realizuje komornik.

Jak bezpieczniej wynajmować swój lokal?

Aby zminimalizować ryzyko problemów, warto przed wydaniem kluczy rozważyć umowę o najem okazjonalny w formie aktu notarialnego. Najemca dobrowolnie poddaje się wówczas egzekucji i wskazuje inny lokal, do którego się wyprowadzi w razie zakończenia umowy. To rozwiązanie najlepiej chroni interesy wynajmującego.

Źródła:

https://pie.net.pl/polskie-regulacje-rynku-najmu-nie-chronia-ani-najemcow-ani-wynajmujacych-mieszkania-i-hamuja-rozwoj-rynku-najmu/

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20010710733/U/D20010733Lj.pdf

Poprzedni materiał

Następny materiał