Co zrobić, gdy odszkodowanie za wywłaszczenie jest zaniżone?
Zaniżone odszkodowanie za wywłaszczenie jest realnym i powszechnym problemem. Nie oznacza to jednak, że właściciel powinien czekać na wydanie decyzji i dopiero wtedy kwestionować wysokość odszkodowania. W postępowaniu administracyjnym warto uczestniczyć aktywnie już na etapie gromadzenia materiału dowodowego, w szczególności zapoznać się z operatem szacunkowym (dokumentu z wyceną) sporządzonym na zlecenie organu i wnieść do niego uwagi lub zarzuty jeszcze przed zakończeniem sprawy.
Trzeba sprawdzić m.in., czy rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił stan i przeznaczenie nieruchomości, uwzględnił wszystkie jej istotne cechy oraz oparł wycenę na właściwych danych rynkowych. Im wcześniej właściciel wskaże błędy lub braki w operacie, tym większa szansa, że zostaną one uwzględnione jeszcze przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu.
Jeżeli wycena budzi wątpliwości, pomocny może być operat szacunkowy sporządzony na prywatne zamówienie, czyli tzw. kontroperat. Taki materiał można przedłożyć w toku postępowania i wykorzystać jako argument za ustaleniem wyższego odszkodowania. Kontroperat nie zastępuje operatu sporządzonego na zlecenie organu, ale stanowi dowód w sprawie – może pomóc we wskazaniu uchybień.
Jak odwołać się od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie?
Przepisy kodeksu postępowania administracyjnego mówią jasno: osoba wywłaszczona ma 14 dni od dnia doręczenia decyzji na złożenie odwołania od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Jest to termin o tzw. charakterze zawitym. Oznacza on, że co do zasady odwołanie wniesione po terminie nie może zostać rozpoznane.
Odwołanie składa się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, ale kieruje się je do właściwego organu wyższego stopnia. Oznacza to, że w przypadku decyzji wydanej przez starostę, pismo powinno zostać skierowane do wojewody, a w sytuacji, gdy decyzję wydał wojewoda – do właściwego ministra.
Informacja o sposobie i terminie wniesienia odwołania powinna znajdować się w pouczeniu decyzji.
Jak sporządzić dobre pismo z odwołaniem? Tłumaczy prawnik
Przepisy nie wymagają szczegółowego uzasadnienia odwołania. Wystarczy, aby wynikało z niego, że strona nie jest zadowolona z wydanej decyzji. W sprawie dotyczącej wysokości odszkodowania za wywłaszczenie takie minimum jednak nie wystarczy, jeśli właściciel chce realnie podważyć przyjętą wycenę. Praktyka pokazuje, że odwołanie powinno być sporządzone ze szczególną starannością i poparte odpowiednią argumentacją.
- Pismo powinno zawierać przede wszystkim dane właściciela i jego adres, oznaczenie organu odwoławczego, wskazanie zaskarżonej decyzji – najlepiej przez podanie jej numeru i daty wydania – oraz określenie, czego właściciel się domaga. Odwołanie należy podpisać. Jeżeli działa się przez pełnomocnika, a pełnomocnictwo nie znajduje się w aktach sprawy, to należy je dołączyć – wskazuje Joanna Nogala, radczyni prawna z Kancelarii Prawnej INLEGIS.
Najważniejsza jest jednak część merytoryczna. – W odwołaniu warto wskazać konkretne zarzuty dotyczące operatu szacunkowego i sposobu ustalenia odszkodowania. W zależności od sytuacji mogą one dotyczyć np. błędnego określenia stanu lub przeznaczenia nieruchomości, niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych, pominięcia istotnych cech nieruchomości, błędnych danych rynkowych albo nieprawidłowego zastosowania przepisów dotyczących wyceny – wylicza J. Nogala.
Prawniczka podkreśla też, że do odwołania można dołączyć dokumenty, których nie ma w aktach sprawy, np. kontroperat, dokumenty dotyczące nieruchomości oraz inne dowody potwierdzające, że jej wartość została ustalona nieprawidłowo.
Czy warto odwoływać się „w ciemno” – dla zasady?
Podczas odwoływania się warunkiem powodzenia jest wykazanie, że przy wydawania decyzji doszło do naruszenia przepisów. Zatem składanie odwołania bez wiedzy na temat wartości nieruchomości oraz analizy operatu szacunkowego nie jest dobrym pomysłem. W przypadku, kiedy odszkodowanie zostało ustalone prawidłowo, będzie to nieskuteczne.
Błędy w wycenie nie zawsze oznaczają, że określona wartość została zaniżona. W efekcie może się zdarzyć, że po uchyleniu decyzji o odszkodowaniu, w ponownym postępowaniu pierwszej instancji odszkodowanie zostanie ustalone w jeszcze niższej kwocie – ale tym razem prawidłowej.
Jaki jest termin wypłaty odszkodowania za wywłaszczenie?
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami zapłata odszkodowania powinna co do zasady nastąpić w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja podlega wykonaniu. Dotyczy to sytuacji, w której wysokość odszkodowania została ustalona już w decyzji wywłaszczeniowej. Takie rozwiązanie przewiduje ogólny tryb wywłaszczenia uregulowany w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Większość wywłaszczeń w Polsce realizowana jest w oparciu o tzw. specustawy, które zawierają przepisy szczególne. W takim przypadku najpierw wydawana jest decyzja wywłaszczeniowa, a następnie wszczyna się postępowanie o ustalenie odszkodowania.
Jeżeli odszkodowanie zostało ustalone w odrębnej decyzji, termin ten wynosi 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. W takim terminie powinno zostać wypłacone m.in. odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogę, tory kolejowe, lotnisko czy polder przeciwpowodziowy.
Czy odwołanie wstrzymuje wypłatę odszkodowania?
Odwołanie powoduje, że decyzja nie staje się ostateczna, więc przy odrębnej decyzji odszkodowawczej przesuwa się moment pełnej wypłaty. Pieniądze zostaną wypłacone dopiero po zakończeniu sprawy. Jest to kłopotliwe, ponieważ postępowania odwoławcze bywają długotrwałe.
Jednocześnie w większości przypadków istnieje możliwość otrzymania zaliczki na poczet odszkodowania. Przykładowo przy zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) z rygorem natychmiastowej wykonalności osoba uprawniona może wystąpić o 70% odszkodowania ustalonego przez organ I instancji, a zaliczka jest wypłacana w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku.
Kiedy roszczenie o odszkodowanie za wywłaszczenie się przedawnia?
Co do zasady prawo do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie w postępowaniu administracyjnym nie ulega przedawnieniu. Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Dotyczy to również sytuacji sprzed kilkudziesięciu lat – kiedy przepisy przewidywały odszkodowanie, ale nie zostało ono ustalone.
Przedawnienie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości w przypadku, gdy wysokość świadczenia została ustalona w decyzji, ale kwota nie została wypłacona, wzbudza kontrowersje. Co do zasady ważna jest wtedy dokładna analiza okoliczności sprawy. Dla przykładu, zgodnie z obecnymi przepisami, jeżeli nie można ustalić osoby uprawnionej do odbioru środków (nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny), wypłata napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody lub osoba uprawniona odmawia przyjęcia pieniędzy, odszkodowanie trafia do depozytu sądowego. Jeżeli w ciągu 10 lat należność nie zostanie podjęta, to po sądowej likwidacji depozytu, przechodzi ona na Skarb Państwa.
Co w przypadku nieuwzględnienia odwołania od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie?
Jeżeli organ odwoławczy nie uwzględni zarzutów i utrzyma decyzję w mocy, kolejnym krokiem może być złożenie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego (WSA). Szczegółowo zasady te regulują przepisy ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Skargę wnosi się w terminie 30 dni od dnia doręczenia decyzji organu drugiej instancji, za pośrednictwem organu, który wydał zaskarżone rozstrzygnięcie.
W skardze można podnosić m.in. zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, niewłaściwej oceny materiału dowodowego czy oparcia rozstrzygnięcia na wadliwym operacie szacunkowym. Sąd administracyjny nie przeprowadza jednak ponownej wyceny nieruchomości i co do zasady sam nie ustala wyższej kwoty odszkodowania. Bada przede wszystkim, czy organy prawidłowo zastosowały przepisy i przeprowadziły postępowanie.
Jeżeli WSA stwierdzi istotne naruszenia, może uchylić zaskarżoną decyzję. Sprawa wraca wówczas do organu administracji, który powinien ponownie ją rozpoznać, uwzględniając ocenę prawną sądu. Może to prowadzić m.in. do ponownej analizy operatu, uzupełnienia materiału dowodowego lub sporządzenia nowej wyceny.
Jeżeli natomiast WSA oddali skargę, możliwe jest – po spełnieniu ustawowych wymogów – wniesienie skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Skargę kasacyjną wnosi się w terminie 30 dni od doręczenia orzeczenia WSA z uzasadnieniem. Jej sporządzenie jest objęte przymusem adwokacko-radcowskim, czyli poza ustawowymi wyjątkami sporządza ją adwokat lub radca prawny.
Odszkodowanie za wywłaszczenie a CIT i PIT – czy trzeba zapłacić podatek?
Jeżeli odszkodowanie za wywłaszczenie otrzymuje osoba fizyczna, co do zasady korzysta ono ze zwolnienia z PIT, o ile spełnione są warunki określone w art. 21 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT). Zwolnienie to obejmuje odszkodowania wypłacane na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Należy pamiętać, że od zwolnienia z PIT istnieją wymienione we wspomnianym artykule wyjątki (m.in. odnoszące się do warunków nabycia).
Inaczej wygląda np. sytuacja spółki będącej podatnikiem CIT. Otrzymane odszkodowanie stanowi dla niej co do zasady przychód podatkowy na gruncie art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT).
Przy rozliczeniu podatku za odszkodowanie płatnik może jednak uwzględnić koszty związane z wywłaszczoną nieruchomością. W zależności od rodzaju składnika majątku mogą to być np. wydatki poniesione na nabycie gruntu albo niezamortyzowana wartość budynków i budowli. Wynika to z reguł określonych m.in. w art. 15 ust. 1 oraz art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT.
Odwołanie od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie – podsumowanie
Jeżeli wysokość odszkodowania za wywłaszczenie budzi wątpliwości, warto działać możliwie wcześnie – przeanalizować operat szacunkowy i wnieść uwagi. Po razie potrzeby, po wydaniu decyzji, należy skorzystać z prawa do odwołania.
Na wniesienie odwołania co do zasady jest 14 dni od doręczenia decyzji, a po wyczerpaniu trybu administracyjnego możliwa jest również kontrola sądowa. W każdym przypadku kluczowe znaczenie ma właściwe sformułowanie zarzutów i wykazanie, że wycena nieruchomości była nieprawidłowa.
Źródła:
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
- Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
- Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
- Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
- Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2021 r. sygn. akt I OPS 1/20
- Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych
- Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych