Najem mieszkania na salon beauty – czy możliwy jest najem okazjonalny?

Czy w mieszkaniu można prowadzić salon beauty?

Co do zasady tak, ale odpowiedź zależy od konkretnego stanu faktycznego. Samo prowadzenie działalności w lokalu mieszkalnym nie jest automatycznie zakazane. Trzeba jednak sprawdzić równolegle kilka kwestii: treść umowy z właścicielem, przeznaczenie lokalu, wpływ działalności na budynek i sąsiadów, wymagania sanitarne oraz to, czy nie dochodzi do zmiany sposobu użytkowania lokalu.

W opisanej sytuacji szczególnie istotne jest to, że lokal ma być przeznaczony w całości na usługi beauty i że mają w nim pracować także inne osoby. To zwiększa ryzyko uznania, że lokal przestaje pełnić funkcję mieszkalną, a zaczyna być użytkowany usługowo.

Z punktu widzenia relacji z właścicielem potrzebna jest jednoznaczna zgoda na prowadzenie działalności. Warto też zadbać, aby umowa przewidywała możliwość wskazania lokalu jako adresu wykonywania działalności w CEIDG.

Dlaczego najem okazjonalny nie jest tu dobrym rozwiązaniem?

Najem okazjonalny został uregulowany w art. 19a-19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 19a ust. 1 tej ustawy umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel będący osobą fizyczną nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.

Choć przepis wprost nie rozwija zwrotu „na cele mieszkaniowe”, cała konstrukcja najmu okazjonalnego służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy i opiera się na mechanizmach właściwych dla ochrony praw lokatorów. Jeżeli lokal ma być wykorzystywany w całości jako salon beauty, to cel korzystania z lokalu staje się usługowy, a nie mieszkalny. W takiej sytuacji podpisanie najmu okazjonalnego byłoby prawnie ryzykowne.

W praktyce bezpieczniej przyjąć, że przy przeznaczeniu lokalu wyłącznie na działalność gospodarczą należy zawrzeć zwykłą umowę najmu na podstawie art. 659 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

Jeżeli lokal miałby być wykorzystywany częściowo do mieszkania, a częściowo do pracy, ocena może być bardziej zniuansowana. Wtedy znaczenie ma rzeczywisty sposób korzystania z lokalu, treść umowy i to, czy dominującą funkcją nadal pozostaje funkcja mieszkalna. Przy modelu „salon w całym mieszkaniu” ryzyko wadliwej kwalifikacji umowy jest jednak wysokie.

Jaka umowa będzie właściwa?

Najbezpieczniejsza będzie zwykła umowa najmu zawarta na podstawie art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

W takiej umowie trzeba bardzo precyzyjnie określić:

• że lokal jest oddawany na prowadzenie konkretnej działalności, np. salonu beauty lub gabinetu kosmetycznego,
• czy dopuszczalne jest przyjmowanie klientów na miejscu i zatrudnianie pracowników lub współpracowników,
• czy właściciel zgadza się na oznaczenie lokalu jako miejsca wykonywania działalności w CEIDG,
• czy dopuszczalne są szyldy, reklama, oznaczenia na drzwiach i domofonie,
• jakie prace adaptacyjne wolno wykonać i kto ponosi ich koszt,
• w jakim stanie lokal ma zostać zwrócony po zakończeniu najmu.

Warto również przewidzieć zasady wypowiedzenia umowy w razie odmowy administracyjnej, sprzeciwu organu wobec zmiany sposobu użytkowania albo negatywnego stanowiska sanepidu. Taki zapis ogranicza ryzyko, że najemca zostanie związany kosztowną umową mimo braku możliwości legalnego uruchomienia salonu.

Zmiana sposobu użytkowania lokalu – kiedy może być potrzebna?

To jeden z najważniejszych punktów. Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń.

Jeżeli mieszkanie ma zostać przekształcone w salon beauty obsługujący klientki i personel, może dojść właśnie do takiej zmiany. Nie w każdym przypadku będzie to identycznie ocenione, ale przy działalności usługowej prowadzonej w całym lokalu ryzyko jest realne.

Art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego przewiduje, że zmiana sposobu użytkowania wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Do zgłoszenia dołącza się dokumenty wskazane w tym przepisie, w tym m.in. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu, zwięzły opis techniczny, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w zależności od sprawy także zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z ustaleniami planu miejscowego albo decyzję o warunkach zabudowy.

Jeżeli organ w drodze decyzji wniesie sprzeciw, rozpoczęcie działalności w lokalu w takim zakresie nie będzie dopuszczalne. Dlatego przed podpisaniem długiej umowy warto ustalić z właścicielem, czy lokal był już wcześniej formalnie używany usługowo i czy nie ma potrzeby przeprowadzenia procedury z art. 71 Prawa budowlanego.

Sanepid, BHP i wymagania branżowe

Salon beauty nie jest zwykłą „cichą pracą przy komputerze”, dlatego trzeba uwzględnić także przepisy sanitarne i bezpieczeństwa pracy. Konkretne wymagania zależą od rodzaju usług: inaczej będą oceniane usługi kosmetyczne bez naruszenia tkanek, inaczej zabiegi z użyciem urządzeń, a jeszcze inaczej czynności o podwyższonym ryzyku higieniczno-sanitarnym.

W praktyce przed uruchomieniem lokalu warto ustalić m.in. kwestie wentylacji, dostępu do wody, wydzielenia pomieszczeń, gospodarki odpadami, dezynfekcji, warunków dla personelu i klientów oraz zgodności układu pomieszczeń z planowanym zakresem usług. Jeżeli zakres zabiegów jest szerszy lub bardziej inwazyjny, wymagania formalne rosną.

Jeżeli w lokalu będą pracownicy, zastosowanie mają też przepisy dotyczące bezpiecznych i higienicznych warunków pracy wynikające z działu dziesiątego ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeks pracy oraz przepisów wykonawczych.

Wspólnota mieszkaniowa i sąsiedzi

Sama zgoda właściciela nie zamyka tematu. W budynku mogą obowiązywać zasady porządku domowego, a sposób korzystania z lokalu nie może naruszać praw innych właścicieli. Na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel powinien korzystać ze swego lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i nie utrudniać korzystania z innych lokali.

Jeżeli działalność generowałaby nadmierny ruch klientów, hałas, zapachy, problemy z parkowaniem czy użytkowaniem części wspólnych, mogłoby to prowadzić do sporów z sąsiadami lub wspólnotą. W opisanym przypadku podajesz, że działalność ma być spokojna i że w budynku działa już inny gabinet usługowy, co jest argumentem praktycznie korzystnym, ale nie daje pełnej gwarancji.

Podatek od nieruchomości i koszty właściciela

To temat, który trzeba omówić przed podpisaniem umowy. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się co do zasady m.in. te będące w posiadaniu przedsiębiorcy, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, chyba że są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

Jeżeli więc lokal mieszkalny albo jego część zostaje zajęta na działalność gospodarczą, może to wpływać na stawkę podatku od nieruchomości. Podatnikiem jest co do zasady właściciel, ale w praktyce często przenosi on ekonomiczny ciężar zwiększonego podatku na najemcę poprzez odpowiedni zapis umowny. Trzeba to sprawdzić przed zawarciem umowy, aby po kilku miesiącach nie pojawił się spór o dopłaty.

Jakie zapisy warto wpisać do umowy?

Przy tym rodzaju najmu rekomendowałbym, aby umowa obejmowała co najmniej:

Dodatkowo warto sporządzić szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy z opisem stanu lokalu, instalacji, wyposażenia i dokumentacją zdjęciową. Przy działalności usługowej znaczenie mają też limity obciążeń elektrycznych, zgoda na montaż dodatkowych urządzeń oraz odpowiedzialność za awarie.

Praktyczny wniosek dla opisanej sytuacji

Jeżeli chcesz wynająć mieszkanie i przeznaczyć je w całości na salon beauty, nie rekomendowałbym podpisywania umowy najmu okazjonalnego. Bezpieczniejsza będzie zwykła umowa najmu przygotowana pod działalność usługową, z bardzo dokładnym opisem celu najmu i formalności.

Przed podpisaniem umowy sprawdź przede wszystkim:

• czy właściciel rzeczywiście zgadza się na pełne wykorzystanie lokalu na działalność,
• czy potrzebna będzie zmiana sposobu użytkowania z art. 71 Prawa budowlanego,
• czy lokal spełni wymagania sanitarne i techniczne dla planowanego zakresu usług,
• czy umowa reguluje przeróbki, nakłady, reklamę, szyld i zakończenie najmu,
• czy strony ustaliły, kto ponosi skutki ewentualnego wzrostu podatku od nieruchomości.

FAQ

Czy sama zgoda właściciela wystarczy, aby otworzyć salon beauty w mieszkaniu?

Nie zawsze. Zgoda właściciela jest konieczna, ale może być niewystarczająca, jeżeli potrzebna będzie zmiana sposobu użytkowania lokalu z art. 71 Prawa budowlanego albo spełnienie określonych wymagań sanitarnych i technicznych.

Czy mogę wpisać taki lokal do CEIDG jako miejsce wykonywania działalności?

Tak, ale najlepiej mieć na to wyraźną zgodę właściciela wpisaną do umowy. Sam wpis do CEIDG nie legalizuje jeszcze sposobu używania lokalu na gruncie budowlanym, sanitarnym ani wspólnotowym.

Czy najem okazjonalny zawsze odpada przy działalności gospodarczej?

Jeżeli lokal ma być używany w całości jako lokal usługowy, najem okazjonalny co do zasady nie jest właściwą formą. Inaczej może być przy częściowym, ubocznym wykorzystaniu mieszkania, ale to wymaga indywidualnej oceny celu i sposobu korzystania z lokalu.

Kto płaci wyższy podatek od nieruchomości, jeśli lokal będzie zajęty na działalność?

Podatnikiem wobec gminy co do zasady pozostaje właściciel nieruchomości. W umowie można jednak ustalić, że najemca zwróci właścicielowi koszt podwyższonego podatku lub innych obciążeń związanych z działalnością.

Czy wspólnota mieszkaniowa może zablokować taki salon?

To zależy od okoliczności. Sama działalność nie musi być zakazana, ale jeżeli sposób korzystania z lokalu narusza prawa innych właścicieli, powoduje uciążliwości albo koliduje z przeznaczeniem budynku, może dojść do sporu i działań prawnych ze strony wspólnoty lub sąsiadów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
4. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
5. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych
6. Ustawa z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeks pracy