Najem okazjonalny, gdy lokator jest właścicielem innego mieszkania

Umowa najmu mieszkania zawarta przez pełnomocnika

Na wstępie podaję, że reprezentanta wynajmującego podaje się tylko na początku umowy, w opisie stron, tj.:

„Umowa najmu okazjonalnego zawarta dn. … w … pomiędzy:

… (imię i nazwisko właściciela)…, zam.. , nr dowodu osob. …, PESEL :.., nr tel. …, mail … zwanym dalej „najemcą”, reprezentowanym przez … (imię i nazwisko), działającą na podstawie pełnomocnictwa z dnia …, stanowiącego załącznik do niniejszej umowy najmu

a

… (imię i nazwisko lokatora), zam. …, nr dowodu osob. …, PESEL …, nr tel. …, mail …; (…).

I w dalszej części, mówiąc o właścicielu mieszkania, użyje Pani pojęcia „Wynajmujący”.

Na mocy art. 19a ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2014 r. Nr 150; zwanej dalej „ustawą o ochronie praw lokatorów”) – „do umowy najmu okazjonalnego załącza się w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym”.

Umowa najmu okazjonalnego - jak się  zabezpieczyć?

Zatem obok tekstu samej umowy oraz Pani pełnomocnictwa, konieczne jest jeszcze sporządzenie wymienionych dokumentów. Ponieważ jeden z lokatorów jest właścicielem innego mieszkania, w akcie notarialnym, o którym mowa w punkcie 1, można dodatkowo zamieścić oświadczenie, że jest on właścicielem lokalu w … (adres) (w załączeniu odpis z księgi wieczystej), w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, jednocześnie wyraża zgodę, by wraz z nim w tym mieszkaniu zamieszkała żona i dzieci. Jeżeli w tym samym akcie notarialnym zawrzecie Państwo oświadczenie żony, o którym mowa w punkcie 1, żona może dodatkowo wskazać lokal męża, w którym będzie mogła zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Ponieważ tylko dla oświadczeń, o których mowa w punkcie 1 przewidziano formę aktu notarialnego, pozostałe oświadczenia mogą być złożone w formie pisemnej. Wtedy konieczne byłoby sformułowanie:

• oświadczenie męża, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia wraz z dziećmi i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19 d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (jeśli w umowie określą Państwo, że jest to termin 7-dniowy, w oświadczeniu należy podać „w terminie 7 dni”) w formie aktu notarialnego;
• oświadczenie żony, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia wraz z dziećmi i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19 d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (jeśli w umowie określą Państwo, że jest to termin 7-dniowy, w oświadczenia należy podać „w terminie 7 dni”) w formie aktu notarialnego;
• oświadczenie żony o wskazaniu przez żonę innego lokalu, w którym wraz z dziećmi będzie mogła zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie męża o wskazaniu przez niego innego lokalu, w którym wraz z dziećmi będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie męża jako właściciela lokalu w mieście X o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w tym lokalu wraz z nim żony i dzieci (oświadczenie może być sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym).

Oświadczenia o wskazaniu innego lokalu i oświadczenie męża o wyrażeniu zgody na zamieszkanie rodziny w lokalu w mieście X mogą być zamieszczone w samej umowie najmu – nadmieniam jednak, że są wątpliwości w doktrynie, co oznacza słowo „załączać”, o jaką technikę załączania chodziło ustawodawcy, stąd przy wąskim rozumieniu przepisu trzeba by przyjąć, że oświadczenia te muszą mieć odrębną formę.

Co powinno się  znaleźć w umowie najmu okazjonalnego na potrzeby rodziny?

Podnosi Pani, iż nie wie, jak rozwiązać problem w przypadku, gdy jeden z lokatorów jest właścicielem innego mieszkania, bo zazwyczaj przyjmuje się, że lokator nie ma tytułu prawnego do innych nieruchomości. W takim przypadku nie ma jednak różnicy co do wymagań stawianych przez umowę najmu okazjonalnego. Lokator musi złożyć odpowiednie oświadczenia (podane w punkcie 1 i 2), z tym że oświadczenie wskazane w punkcie 3 w podanym przypadku można sformułować tak, jak zaproponowałam, tj. że najemca wyraża zgodę, by „wraz z nim w tym mieszkaniu zamieszkały żona i dzieci”. Wydaje się bowiem absurdem wyrażanie zgody przez właściciela na zamieszkanie we własnym lokalu, jednak dla dopełnienia formalności powyższe oświadczenie ucina wszelkie próby podważania niedopełnienia warunków ustawowych.

Ponieważ mieszkanie zostaje wynajęte dla potrzeb rodziny, w mojej ocenie warto w oświadczeniach wspomnieć o dzieciach, które mogą w toku najmu się urodzić.

Zaproponowałam załączenie do oświadczenia odpisu z ksiąg wieczystych nieruchomości, do której mieliby przenieść się najemcy – sprawdzenie tej księgi upewni Panią, że najemca w istocie jest właścicielem lokalu i może wyrazić wiążącą zgodę na zamieszkanie w nim.

Czy ma Pani już sformułowaną umowę najmu? Odpowiednie zabezpieczenie jest w dużej mierze także związane z poprawnym sformułowaniem tejże umowy. Proszę nie zapomnieć np. o zawarciu postanowienia o kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego. Warto także zamieścić postanowienie np. o obowiązku pomalowania mieszkania przez najemcę po zakończeniu umowy najmu. Koniecznie także proszę zawrzeć w umowie warunki podwyższania czynszu, bowiem bez nich takie podwyższenie nie będzie możliwe.

Na koniec podkreślę, że jedynie analiza umowy, którą chce Pani podpisać z najemcami, pozwoliłaby zweryfikować, jakie jeszcze postanowienia można by w niej zawrzeć.