Sprzedaż nieruchomości po zajęciu przez komornika

Sprzedaż nieruchomości po zajęciu przez komornika

Jeżeli nieruchomość została zajęta w toku egzekucji, jej późniejsza sprzedaż nie powoduje automatycznego zakończenia postępowania. Podstawową zasadę zawiera art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego: rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Oznacza to, że umowa sprzedaży może być ważna między sprzedającym i kupującym, ale nie blokuje wierzyciela ani komornika w egzekucji z tej nieruchomości.

W praktyce działa to tak, jakby dla potrzeb egzekucji zmiana właściciela nie przeszkadzała w dalszym prowadzeniu sprawy. Komornik może kontynuować czynności, a nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Dlatego przy zakupie nieruchomości szczególne znaczenie ma sprawdzenie księgi wieczystej, zwłaszcza działu III i IV, oraz ustalenie, czy nie toczy się egzekucja albo czy nie został złożony wniosek o wpis zajęcia.

Kiedy nieruchomość jest zajęta w egzekucji?

Moment zajęcia nieruchomości określa art. 925 § 1 K.p.c. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu wezwania nie doręczono, oraz w stosunku do osób trzecich nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej albo złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.

To rozróżnienie jest bardzo ważne. Osoba kupująca nieruchomość powinna sprawdzić nie tylko aktualny wpis w księdze wieczystej, ale także wzmianki o wnioskach. Sama wzmianka może oznaczać, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek, który dopiero zostanie rozpoznany. Jeżeli wniosek dotyczy zajęcia, zakup nieruchomości bez dokładnego sprawdzenia dokumentów może oznaczać wejście w poważny spór egzekucyjny.

Czy sprzedaż zajętej nieruchomości jest nieważna?

Nie należy mylić dwóch skutków prawnych. Sprzedaż zajętej nieruchomości co do zasady nie jest z tego powodu nieważna. Nabywca może stać się właścicielem. Jednocześnie ta zmiana właściciela nie jest skuteczna wobec prowadzonej egzekucji w tym znaczeniu, że nie zatrzymuje dalszych czynności komornika.

Art. 930 K.p.c. chroni wierzyciela przed sytuacją, w której dłużnik pozbywa się nieruchomości po jej zajęciu i w ten sposób uniemożliwia egzekucję. Wierzyciel może więc zaspokajać się z nieruchomości tak, jakby nadal pozostawała w majątku dłużnika. Takie stanowisko utrwalono również w orzecznictwie Sądu Najwyższego, m.in. w wyroku z 7 lutego 2008 r., V CSK 426/07, oraz w postanowieniu z 29 czerwca 2006 r., IV CSK 196/05.

Egzekucja po sprzedaży nieruchomości a rachunek bankowy

Osobną kwestią jest egzekucja z rachunku bankowego byłego właściciela. Jeżeli tytuł wykonawczy obejmuje tę osobę jako dłużnika, komornik może prowadzić egzekucję także z innych składników majątku, w tym z konta bankowego, wynagrodzenia, wierzytelności lub ruchomości, aż do zaspokojenia wierzyciela. Sama sprzedaż nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia długu.

Inaczej należałoby ocenić sytuację, w której komornik prowadzi egzekucję z rachunku osoby, przeciwko której nie ma tytułu wykonawczego albo wobec której tytuł nie został prawidłowo zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Wtedy trzeba ustalić, kto dokładnie jest dłużnikiem w tytule wykonawczym, czego dotyczy wierzytelność oraz jaki sposób egzekucji został objęty wnioskiem wierzyciela.

Co może zrobić kupujący albo sprzedający?

W pierwszej kolejności należy zebrać dokumenty: odpis księgi wieczystej z historią wzmianek, umowę sprzedaży, korespondencję od komornika, zawiadomienie o zajęciu, tytuł wykonawczy oraz informacje od wierzyciela. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy komornik działa w granicach tytułu i wniosku egzekucyjnego.

Jeżeli problem dotyczy samej czynności komornika, podstawowym środkiem jest skarga na czynności komornika. Co do zasady wnosi się ją w terminie tygodnia od dnia dokonania czynności, a gdy strona nie była przy czynności obecna ani o niej zawiadomiona, od dnia zawiadomienia albo powzięcia wiadomości o czynności. Jeżeli natomiast dłużnik kwestionuje sam obowiązek zapłaty, może wchodzić w grę powództwo przeciwegzekucyjne. Osoba trzecia, której prawo zostało naruszone przez egzekucję, może rozważyć powództwo o zwolnienie przedmiotu spod egzekucji.

Czy w opisanej sytuacji komornik mógł dalej prowadzić egzekucję?

Jeżeli najpierw doszło do skutecznego zajęcia nieruchomości, a dopiero potem do jej sprzedaży, egzekucja z tej nieruchomości mogła być kontynuowana mimo zmiany właściciela. Wynika to bezpośrednio z art. 930 § 1 K.p.c. Komornik nie musiał umarzać egzekucji tylko dlatego, że nieruchomość została sprzedana.

Jeżeli natomiast komornik ściągał pieniądze z rachunków bankowych, trzeba dodatkowo ustalić, czy osoby, których rachunki zajęto, były wskazane jako dłużnicy w tytule wykonawczym. Jeżeli tak, sprzedaż nieruchomości nie chroni ich przed egzekucją z innych składników majątku. Jeżeli nie, konieczna jest szybka analiza dokumentów i rozważenie środków zaskarżenia.

FAQ

Czy sprzedaż nieruchomości po zajęciu przez komornika zatrzymuje egzekucję?

Nie. Sprzedaż nieruchomości po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Komornik może kontynuować czynności, a nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika.

Czy umowa sprzedaży zajętej nieruchomości jest nieważna?

Co do zasady nie. Umowa może być ważna między stronami, ale jest bezskuteczna wobec egzekucji w tym sensie, że nie blokuje wierzyciela w dalszym dochodzeniu należności z nieruchomości.

Kiedy zajęcie nieruchomości jest skuteczne wobec kupującego?

Wobec osób trzecich znaczenie ma wpis w księdze wieczystej albo złożenie przez komornika wniosku do zbioru dokumentów. Dlatego przed zakupem należy sprawdzić nie tylko wpisy, ale również wzmianki w księdze wieczystej.

Czy komornik może zająć konto po sprzedaży nieruchomości?

Tak, jeżeli osoba, której rachunek zajęto, jest dłużnikiem objętym tytułem wykonawczym. Sprzedaż nieruchomości nie powoduje automatycznego wygaśnięcia długu ani umorzenia egzekucji z innych składników majątku.

Co zrobić, gdy komornik działa nieprawidłowo?

Należy szybko sprawdzić tytuł wykonawczy, zawiadomienia i zakres egzekucji. W zależności od problemu możliwa jest skarga na czynności komornika, powództwo przeciwegzekucyjne albo powództwo osoby trzeciej o zwolnienie przedmiotu spod egzekucji.

Źródła

• art. 925, art. 930, art. 767, art. 840 i art. 841 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, tekst ustawy w Internetowym Systemie Aktów Prawnych: Kodeks postępowania cywilnego
• wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2008 r., V CSK 426/07
• postanowienie Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2006 r., IV CSK 196/05