Jak wykreślić nieaktualny wpis o wywłaszczeniu z księgi wieczystej?

Od czego zacząć

W opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie, co dokładnie zostało wpisane do księgi wieczystej i na podstawie jakiego dokumentu. Sam wpis o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego nie oznacza jeszcze, że doszło do przejścia własności nieruchomości na Skarb Państwa albo jednostkę samorządu terytorialnego.

Dlatego pierwszym krokiem powinno być przejrzenie akt księgi wieczystej w sądzie rejonowym prowadzącym daną księgę. Uprawnienie do przeglądania akt księgi wieczystej ma osoba mająca interes prawny, w szczególności właściciel nieruchomości. Zasady prowadzenia ksiąg wieczystych i wpisów wynikają z ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece oraz z ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zwłaszcza z przepisów o postępowaniu wieczystoksięgowym.

W praktyce trzeba ustalić:

• czy wpis dotyczy tylko wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego,
• czy zapadła decyzja wywłaszczeniowa,
• czy decyzja stała się ostateczna,
• czy wywłaszczenie objęło całą nieruchomość czy tylko jej część,
• czy później wydano dokument nakazujący albo uzasadniający wykreślenie wpisu.

Kiedy wpis jest nieaktualny

Jeżeli postępowanie wywłaszczeniowe zostało jedynie wszczęte, ale nie doprowadziło do wydania ostatecznej decyzji o wywłaszczeniu, brak jest podstaw do dalszego utrzymywania w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu tego postępowania.

Wprost wynika to z art. 117 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym jeżeli wywłaszczenie nie doszło do skutku, starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej jest obowiązany niezwłocznie wystąpić o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego albo złożyć odpowiednie zawiadomienie do zbioru dokumentów.

Jeżeli natomiast rzeczywiście doszło do wywłaszczenia, to prawo własności przechodzi z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna – tak stanowi art. 121 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wtedy problem nie polega na samym wykreśleniu wzmianki, lecz na pełnym doprowadzeniu treści księgi do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym.

Jeżeli masz wątpliwość, czy historyczna procedura była tylko próbą przejęcia gruntu, czy faktycznym wywłaszczeniem, nie pomijaj sprawdzenia akt administracyjnych i akt księgi.

Jakie dokumenty mogą być podstawą wykreślenia

Sąd wieczystoksięgowy rozpoznaje wniosek na podstawie dokumentów. Zgodnie z art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego sąd bada treść i formę wniosku, dołączonych dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Oznacza to, że samo przekonanie właściciela, że wpis jest nieaktualny, nie wystarczy.

Podstawą wykreślenia może być w zależności od stanu sprawy np.:

• pismo starosty skierowane do sądu wieczystoksięgowego z żądaniem wykreślenia wpisu na podstawie art. 117 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
• ostateczna decyzja administracyjna potwierdzająca umorzenie lub bezprzedmiotowość postępowania wywłaszczeniowego,
• dokument z akt wywłaszczeniowych, z którego jednoznacznie wynika, że wywłaszczenie nie zostało dokonane,
• prawomocne orzeczenie sądu wydane w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Jeżeli znalazłaś dawny dokument z 1996 r. wnoszący o wykreślenie wpisu, to może on być bardzo pomocny, ale trzeba sprawdzić, czy był to dokument stanowiący samodzielną podstawę wpisu, czy tylko korespondencja urzędowa. To zależy od jego treści, podpisu, daty, adresata i charakteru prawnego.

Wniosek do sądu czy najpierw działanie starosty

Najbezpieczniejsza droga zwykle wygląda tak:

1. ustalenie podstawy historycznego wpisu w aktach księgi wieczystej,
2. wystąpienie do starosty o wykonanie obowiązku z art. 117 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
3. uzyskanie dokumentu urzędowego będącego podstawą wykreślenia,
4. złożenie wniosku wieczystoksięgowego na formularzu KW-WPIS albo dopilnowanie, by zrobił to właściwy organ.

Jeżeli organ ma ustawowy obowiązek wystąpić o wykreślenie, warto najpierw wezwać go na piśmie do działania, załączając kopie dokumentów i wskazując numer księgi wieczystej. W piśmie dobrze powołać art. 117 ustawy o gospodarce nieruchomościami i zażądać odpowiedzi w rozsądnym terminie.

Co zrobić, gdy organ nie reaguje

Jeżeli starosta nie podejmuje działania albo twierdzi, że nie ma dokumentów, warto równolegle:

• złożyć wniosek o udostępnienie akt sprawy administracyjnej, jeżeli jeszcze istnieją,
• wystąpić do archiwum państwowego lub archiwum urzędu o odszukanie decyzji i korespondencji,
• złożyć ponaglenie, gdy sprawa toczy się w trybie Kodeksu postępowania administracyjnego – na podstawie art. 37 § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego, jeśli organ pozostaje w bezczynności lub prowadzi sprawę przewlekle.

W części spraw możliwe jest też dochodzenie usunięcia stanu niezgodności inną drogą niż zwykły wniosek wieczystoksięgowy, czyli przez proces cywilny.

Zobacz również:

Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej

Jeżeli nie da się uzyskać dokumentu wystarczającego do wykreślenia wpisu w zwykłym postępowaniu wieczystoksięgowym, można rozważyć powództwo z art. 10 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane albo jest wpisane błędnie, lub jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia albo ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Taki pozew nie zastępuje wniosku o wpis, ale pozwala uzyskać prawomocne orzeczenie, które będzie podstawą wpisu lub wykreślenia. W praktyce jest to rozwiązanie potrzebne wtedy, gdy:

• brakuje pełnej dokumentacji administracyjnej,
• organ odmawia potwierdzenia, że wywłaszczenie nie doszło do skutku,
• w księdze utrzymuje się wpis nieodpowiadający rzeczywistemu stanowi prawnemu,
• istnieje spór co do tego, czy i w jakim zakresie doszło do przejścia własności.

Sprawę o uzgodnienie treści księgi wieczystej rozpoznaje sąd rejonowy jako sąd właściwy rzeczowo dla spraw o prawa majątkowe tego rodzaju zgodnie z art. 17 pkt 4 ustawy – Kodeks postępowania cywilnego. Wysokość kosztów sądowych zależy od rodzaju żądania i wartości przedmiotu sporu, dlatego przed wniesieniem pozwu trzeba każdorazowo wyliczyć opłatę według aktualnej ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Nie warto opierać się na starych, ryczałtowych kwotach z dawnych publikacji, bo stawki i zasady obliczeń mogły się zmieniać.

Jak ocenić, czy doszło do wywłaszczenia części działki

W starszych sprawach często problem dotyczy tego, że planowano przejęcie jedynie fragmentu gruntu, np. pod drogę lub infrastrukturę kolejową, ale księga wieczysta nadal zawiera ogólny wpis o wszczęciu postępowania. Wtedy trzeba sprawdzić:

• czy była mapa z projektem podziału,
• czy wydano decyzję obejmującą konkretną część działki,
• czy doszło do ujawnienia nowej działki albo odłączenia części nieruchomości do innej księgi,
• czy po latach nie powstało roszczenie o zwrot nieruchomości lub jej części.

Jeżeli z dokumentów wynika, że wywłaszczenia jednak nie przeprowadzono, wpis powinien zostać usunięty. Jeżeli zaś wywłaszczono tylko fragment nieruchomości, może być konieczne uporządkowanie nie tylko działu III, ale także działu I-O i działu II księgi wieczystej.

Praktyczny plan działania

Na co uważać

W takich sprawach najczęstszy problem polega na tym, że właściciel składa do sądu sam wniosek o wykreślenie, ale nie dołącza dokumentu, który dla sądu wieczystoksięgowego stanowiłby dostateczną podstawę wpisu. Sąd nie prowadzi pełnego postępowania dowodowego jak w procesie – opiera się przede wszystkim na dokumentach.

Trzeba też rozróżnić:

• odrzucenie wniosku – zwykle z przyczyn formalnych,
• oddalenie wniosku – gdy brak było podstaw merytorycznych do wpisu,
• konieczność procesu – gdy sam dokument wieczystoksięgowy nie wystarcza do usunięcia sporu.

Jeżeli stary wniosek z 2007 r. został odrzucony albo oddalony, warto zamówić odpis tego orzeczenia lub przejrzeć akta dawnej sprawy. To pozwala nie powielać dawnych błędów.

FAQ

Czy właściciel może sam złożyć wniosek o wykreślenie wpisu o wszczęciu wywłaszczenia?

Tak, ale sąd wykreśli wpis tylko wtedy, gdy do wniosku zostanie dołączony dokument stanowiący odpowiednią podstawę wpisu. Jeżeli takiego dokumentu nie ma, sama argumentacja właściciela zwykle nie wystarczy.

Czy sam fakt, że sąsiadom wykreślono podobny wpis, wystarczy w mojej sprawie?

Nie. To może być ważna wskazówka dowodowa, ale każda księga wieczysta ma własne akta i własną podstawę wpisu. Trzeba ustalić dokumenty dotyczące konkretnej nieruchomości.

Czy można żądać wykreślenia wpisu po wielu latach?

Tak. Jeżeli wpis nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, upływ lat sam w sobie nie legalizuje niezgodności księgi wieczystej. Kluczowe jest jednak zdobycie właściwych dokumentów.

Co jeśli nie ma już pełnych akt wywłaszczeniowych?

Wtedy trzeba szukać dokumentów w archiwach, w aktach księgi wieczystej i w zasobach organów. Jeżeli mimo tego nie da się uzyskać podstawy do zwykłego wykreślenia, pozostaje droga procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Czy bank może odmówić kredytu z powodu takiego wpisu?

Tak, w praktyce banki często traktują wpis o wszczętym wywłaszczeniu jako istotne ryzyko prawne. To dodatkowy argument, by jak najszybciej uporządkować treść księgi.

Źródła

• art. 10 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 117 oraz art. 121 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• art. 17 pkt 4 oraz art. 626⁸ § 2 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 37 § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego
• ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych