Czy komornik może zlicytować udział w mieszkaniu za mały dług?

Jeżeli pytanie dotyczy sytuacji, w której jest Pani współwłaścicielką mieszkania i ma Pani niewielki dług, odpowiedź brzmi: tak, egzekucja z nieruchomości jest co do zasady prawnie dopuszczalna również przy małej kwocie zadłużenia. Nie ma przepisu, który wprowadzałby minimalny próg długu dla egzekucji z nieruchomości.

Nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie komornik powinien od razu zmierzać do licytacji udziału w mieszkaniu. W praktyce znaczenie mają: treść wniosku wierzyciela, majątek dłużnika, etap postępowania oraz to, czy istnieją mniej dolegliwe sposoby zaspokojenia należności.

Co dokładnie może zostać zlicytowane przy współwłasności mieszkania?

Jeżeli dług obciąża tylko jednego współwłaściciela, komornik nie sprzedaje automatycznie całego mieszkania. Co do zasady egzekucja jest kierowana do udziału dłużnika we współwłasności. Wynika to z tego, że egzekucja może obejmować tylko prawa majątkowe należące do dłużnika.

W praktyce oznacza to, że nabywca z licytacji wstępuje w miejsce dłużnika jako współwłaściciel udziału. To zwykle bardzo niekorzystna sytuacja dla pozostałych współwłaścicieli, dlatego warto reagować odpowiednio wcześnie.

Kiedy komornik może skierować egzekucję do nieruchomości?

Zgodnie z art. 799 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, wniosek o wszczęcie egzekucji umożliwia prowadzenie egzekucji według wszystkich dopuszczalnych sposobów, z wyjątkiem egzekucji z nieruchomości. Skierowanie egzekucji do nieruchomości jest możliwe tylko wtedy, gdy wierzyciel wyraźnie tego zażąda.

Ten sam przepis stanowi też, że organ egzekucyjny stosuje sposób egzekucji najmniej uciążliwy dla dłużnika. Dodatkowo, zgodnie z art. 799 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli egzekucja z jednej części majątku dłużnika oczywiście wystarcza na zaspokojenie wierzyciela, dłużnik może żądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części majątku.

To bardzo ważny argument praktyczny. Jeżeli dług może zostać spłacony z wynagrodzenia, rachunku bankowego, nadpłaty podatku albo ruchomości, dłużnik powinien to wykazać możliwie szybko – najlepiej pismem do komornika i wierzyciela.

Czy przy małym długu istnieje zakaz licytacji mieszkania?

Nie. Obecnie przepisy Kodeksu postępowania cywilnego nie przewidują ogólnego zakazu prowadzenia egzekucji z nieruchomości z powodu niskiej wartości długu. Sama mała kwota zadłużenia nie blokuje więc formalnie takiej egzekucji.

Trzeba jednak pamiętać, że każda egzekucja powinna być oceniana także przez pryzmat zasad postępowania egzekucyjnego, w tym minimalnej uciążliwości z art. 799 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli więc w konkretnej sprawie istnieje realna możliwość szybszego i mniej dotkliwego zaspokojenia wierzyciela, dłużnik powinien to podnosić.

Jakie znaczenie ma zasada proporcjonalności?

W polskiej praktyce nadal istotne są argumenty wynikające z ochrony prawa własności oraz z orzecznictwa europejskiego. W wyroku Europejskiego Trybunału Praw Człowieka z 25 kwietnia 2017 r. w sprawie Vaskrsić przeciwko Słowenii, skarga nr 31371/12, podkreślono, że sprzedaż domu za bardzo niski dług – bez realnego rozważenia innych, mniej dolegliwych sposobów egzekucji – może naruszać art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności.

To nie oznacza, że samo powołanie się na ten wyrok automatycznie zatrzyma licytację w Polsce. Może on jednak wzmacniać argumentację, że w konkretnej sprawie egzekucja z nieruchomości jest niewspółmierna, zwłaszcza gdy dłużnik ma stały dochód lub inny majątek pozwalający na spłatę zadłużenia.

Jakie prawa ma dłużnik w toku egzekucji z nieruchomości?

Dłużnik nie jest pozbawiony środków obrony. Zakres możliwych działań zależy od etapu postępowania i konkretnego stanu faktycznego.

Czy można żądać sprzedaży tylko części nieruchomości?

Tak, ale tylko w określonych sytuacjach. Zgodnie z art. 946 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, na wniosek wierzyciela lub dłużnika, zgłoszony nie później niż podczas opisu i oszacowania, jak również z urzędu, może być wystawiona na licytację wydzielona część zajętej nieruchomości, której cena wywołania wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego.

Przepis ten ma znaczenie głównie tam, gdzie nieruchomość da się realnie i prawnie wydzielić. Przy lokalu mieszkalnym stanowiącym jedną całość możliwość zastosowania art. 946 Kodeksu postępowania cywilnego często będzie ograniczona. Inaczej może być np. przy większej działce lub zabudowanej nieruchomości o odrębnych częściach użytkowych.

Co zrobić, gdy egzekucja dotyczy udziału w mieszkaniu?

Jeżeli komornik zajął udział w mieszkaniu, warto działać równolegle na kilku płaszczyznach:

• ustalić dokładną wysokość długu wraz z kosztami i odsetkami,
• sprawdzić, czy wierzyciel wcześniej prowadził egzekucję z innych składników majątku,
• wykazać realne źródła spłaty, np. dochód, oszczędności lub możliwość jednorazowej zapłaty,
• ocenić, czy nie ma podstaw do skargi na czynność komornika z art. 767 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego,
• sprawdzić, czy tytuł wykonawczy nadal może być wykonywany albo czy nie zaszły podstawy do powództwa z art. 840 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli w grę wchodzi współwłasność, warto też rozważyć interes pozostałych współwłaścicieli. W praktyce czasami podejmują oni próbę wykupu udziału albo wspólnie organizują spłatę długu przed licytacją, aby uniknąć wejścia do nieruchomości osoby trzeciej.

Czy wierzyciel musi najpierw wyczerpać inne sposoby egzekucji?

Nie ma przepisu, który nakazywałby wierzycielowi zawsze formalnie wyczerpać wszystkie inne sposoby egzekucji przed złożeniem wniosku o egzekucję z nieruchomości. Jednak z art. 799 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wynika obowiązek stosowania sposobu najmniej uciążliwego dla dłużnika.

Dlatego znaczenie ma to, czy w konkretnej sprawie egzekucja z nieruchomości była rzeczywiście potrzebna. Jeżeli z akt wynika, że zajęcie wynagrodzenia albo rachunku bankowego wystarczyłoby do zaspokojenia wierzyciela w rozsądnym czasie, można próbować kwestionować zasadność tak daleko idącej egzekucji.

Potwierdza to także praktyka orzecznicza, choć zawsze decydują szczegóły sprawy. Nadal aktualny pozostaje pogląd wyrażony w wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 7 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1419/11, że samo skierowanie egzekucji do wartościowego składnika majątku nie przesądza jeszcze o nadużyciu prawa przez wierzyciela. Z drugiej strony nie wyklucza to oceny proporcjonalności w konkretnej sprawie.

FAQ

Czy komornik może zlicytować mieszkanie za dług kilkuset złotych?

Tak, przepisy nie przewidują ogólnego minimalnego progu zadłużenia dla egzekucji z nieruchomości. Nadal jednak można podnosić, że w konkretnej sprawie istnieją mniej uciążliwe sposoby egzekucji, powołując się na art. 799 § 1 i 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy przy współwłasności komornik sprzedaje całe mieszkanie?

Zwykle nie. Jeżeli zobowiązanie dotyczy tylko jednego współwłaściciela, egzekucja obejmuje co do zasady jego udział we współwłasności, a nie udziały pozostałych osób.

Czy mogę zatrzymać licytację, jeśli mam pensję i mogę spłacać dług?

To zależy od etapu sprawy i od tego, czy da się wykazać, że z wynagrodzenia lub rachunku bankowego wierzyciel zostanie zaspokojony. W takiej sytuacji warto niezwłocznie złożyć odpowiednie pismo do komornika i wierzyciela, powołując się na art. 799 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy mogę zaskarżyć działania komornika?

Tak, jeżeli komornik dokonał czynności niezgodnie z prawem albo naruszył procedurę, można wnieść skargę na czynność komornika na podstawie art. 767 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Termin i sposób działania zależą od rodzaju czynności.

Czy po spłacie długu licytacja zawsze zostanie odwołana?

Nie zawsze automatycznie. Duże znaczenie ma moment zapłaty oraz etap postępowania. Im wcześniej nastąpi spłata lub zawarcie porozumienia z wierzycielem, tym większa szansa na uniknięcie sprzedaży.

Podsumowanie

Sama niewielka wysokość długu nie chroni przed egzekucją z nieruchomości. Jeżeli wierzyciel wyraźnie zażąda egzekucji z mieszkania lub udziału w mieszkaniu, a inne sposoby okażą się nieskuteczne albo nie zostaną skutecznie wykazane przez dłużnika, licytacja jest prawnie możliwa.

Najważniejsze jest szybkie działanie: ustalenie etapu sprawy, wysokości zadłużenia, możliwości spłaty z innych źródeł oraz ocena, czy nie doszło do nadmiernie uciążliwej egzekucji. W sprawach dotyczących współwłasności stawka jest szczególnie wysoka, bo sprzedaż udziału może na lata skomplikować sytuację mieszkaniową wszystkich współwłaścicieli.

Źródła

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 767 § 1, art. 799 § 1 i 2, art. 840 § 1, art. 946 § 1 – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

3. Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 7 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1419/11

4. Europejski Trybunał Praw Człowieka, wyrok z 25 kwietnia 2017 r., Vaskrsić v. Slovenia, skarga nr 31371/12