Kto może wystawić świadectwo energetyczne mieszkania?

Świadectwo charakterystyki energetycznej – co to jest?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument pokazujący zapotrzebowanie budynku albo lokalu na energię potrzebną do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w budynkach niemieszkalnych także oświetlenia. Definicję i zasady sporządzania tego dokumentu reguluje ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków.

W praktyce świadectwo ma znaczenie przede wszystkim przy sprzedaży i najmie. Dzięki niemu nabywca albo najemca może ocenić, jakie mogą być orientacyjne koszty użytkowania lokalu.

Podstawą prawną obowiązku sporządzenia świadectwa są przede wszystkim art. 3 ust. 1, art. 4 oraz art. 5 ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków.

Kto może wystawić świadectwo energetyczne?

Świadectwo może sporządzić wyłącznie osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, prowadzonego w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków. Wynika to z art. 17 ust. 1 oraz art. 31 ust. 1 pkt 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

To oznacza, że:

• spółdzielnia mieszkaniowa nie musi sama wystawiać świadectwa dla lokalu,
• wspólnota mieszkaniowa również nie zastępuje osoby uprawnionej,
• zarządca budynku może pomóc w zebraniu danych technicznych, ale nie może sporządzić świadectwa bez wymaganych uprawnień i wpisu do rejestru.

W Pani sytuacji spółdzielnia postąpiła prawidłowo, jeżeli poinformowała, że może przekazać dane techniczne budynku. Takie dane są często potrzebne audytorowi do sporządzenia świadectwa dla mieszkania.

Jeżeli temat dotyczy także instalacji w budynku, przydatne bywają odrębne zagadnienia związane z infrastrukturą techniczną, np. gazomierz albo szerzej rozumiana gospodarka wodna, ale te kwestie nie zastępują obowiązku posiadania świadectwa energetycznego.

Kto ma obowiązek zapewnić świadectwo?

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków właściciel lub zarządca budynku albo części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, zapewnia sporządzenie świadectwa dla:

• budynku lub części budynku zbywanego na podstawie umowy sprzedaży,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zbywanego na podstawie umowy sprzedaży,
• budynku lub części budynku wynajmowanego.

Przy sprzedaży świadectwo trzeba przekazać nabywcy, a przy najmie – najemcy. Obowiązek przekazania wynika z art. 11 ust. 1 i 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

Jeżeli więc wynajmuje Pani mieszkanie, co do zasady należy dysponować ważnym świadectwem i przekazać je najemcy przy zawieraniu umowy.

Kiedy świadectwo nie jest wymagane?

Wyjątki od obowiązku określa art. 3 ust. 4 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Obowiązek nie dotyczy m.in. budynku:

• podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
• używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej,
• przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonego w instalacje zużywające energię, z wyjątkiem instalacji oświetlenia wbudowanego,
• mieszkalnego przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
• wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2,
• gospodarstwa rolnego o wskaźniku EP nie wyższym niż 50 kWh/(m2·rok).

Uwaga praktyczna: wyjątek dla budynku wolnostojącego poniżej 50 m2 nie dotyczy zwykłego lokalu mieszkalnego w bloku. Mieszkanie o powierzchni 57 m2 w budynku wielorodzinnym nie korzysta z tego zwolnienia tylko dlatego, że jest niewielkie.

Co powinno zawierać świadectwo energetyczne?

Zakres dokumentu wynika z art. 10 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz z przepisów wykonawczych wydanych na podstawie art. 15 tej ustawy. W świadectwie znajdują się przede wszystkim:

• dane identyfikacyjne budynku albo części budynku,
• wskaźniki charakterystyki energetycznej,
• informacje o zapotrzebowaniu na energię,
• zalecenia dotyczące możliwej poprawy efektywności energetycznej,
• oświadczenie osoby sporządzającej, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru.

Oświadczenie osoby sporządzającej składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, co wprost przewiduje art. 10 ust. 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

Na jakiej podstawie sporządza się świadectwo?

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków świadectwo sporządza się na podstawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku albo części budynku. Uwzględnia się parametry techniczne konstrukcji i instalacji oraz źródła ciepła zasilającego budynek lub lokal.

W praktyce osoba uprawniona zwykle potrzebuje takich danych jak:

• powierzchnia lokalu,
• rodzaj i rok budowy budynku,
• informacje o ścianach, stropach, oknach i ociepleniu,
• sposób ogrzewania i przygotowania ciepłej wody,
• dane o wentylacji i ewentualnym chłodzeniu.

Dlatego spółdzielnia lub zarządca często przekazują dokumentację techniczną, zestawienia instalacji albo parametry budynku. To normalny etap przygotowania świadectwa.

Zobacz również:

• ukryte wady nieruchomości a odstąpienie od umowy sprzedaży
• wymiana wodomierzy z funduszu remontowego spółdzielni

Jak długo ważne jest świadectwo?

Zgodnie z art. 14 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków świadectwo jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia.

Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli w budynku albo lokalu wykonano roboty budowlano-instalacyjne, w wyniku których zmieniła się charakterystyka energetyczna, należy sporządzić nowe świadectwo. Chodzi np. o wymianę źródła ciepła, docieplenie przegród, wymianę stolarki czy przebudowę instalacji.

W jakiej formie przekazuje się świadectwo?

Zgodnie z art. 11 ust. 3 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków świadectwo można przekazać w postaci:

• papierowej – z numerem nadanym w centralnym rejestrze oraz podpisem osoby uprawnionej, albo
• elektronicznej – opatrzonej kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym albo podpisem osobistym osoby uprawnionej.

Przy najmie warto zadbać o potwierdzenie przekazania dokumentu, np. w samej umowie najmu albo w protokole zdawczo-odbiorczym.

Jakie są konsekwencje braku świadectwa?

Brak świadectwa nie zawsze powoduje nieważność umowy sprzedaży albo najmu, ale może wywołać konkretne skutki prawne i praktyczne.

Po pierwsze, notariusz przy umowie sprzedaży ma obowiązek pouczyć zbywcę o obowiązku przekazania świadectwa nabywcy, a fakt przekazania albo jego braku jest odnotowywany w akcie notarialnym. Wynika to z art. 11 ust. 4–6 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

Po drugie, ustawa przewiduje sankcje karne. Zgodnie z art. 41 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, kto nie wykonuje obowiązku przekazania świadectwa w przypadkach wskazanych ustawą, podlega karze grzywny.

Po trzecie, przy sporze z najemcą albo kupującym brak dokumentu może stać się dodatkowym argumentem co do nienależytego wykonania obowiązków informacyjnych. Ocena skutków cywilnych zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego i treści zawartej umowy.

Czy można wykorzystać świadectwo dla całego budynku?

Czasem w obrocie funkcjonuje świadectwo sporządzone dla całego budynku. Nie zawsze wystarczy ono dla konkretnego mieszkania. To zależy od tego, czy dokument został sporządzony dla budynku, czy dla części budynku, oraz czy może być prawidłowo odniesiony do danego lokalu.

W praktyce dla mieszkania przeznaczonego na sprzedaż albo najem najbezpieczniej jest uzyskać świadectwo dotyczące konkretnego lokalu, sporządzone na podstawie danych właściwych dla tej części budynku.

Jak znaleźć osobę uprawnioną?

Najbezpieczniej sprawdzić, czy dana osoba figuruje w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków. Wpis do tego wykazu jest warunkiem legalnego sporządzania świadectw na podstawie art. 17 ust. 1 i art. 31 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przed zleceniem warto poprosić o:

• imię i nazwisko osoby sporządzającej,
• potwierdzenie wpisu do rejestru,
• informację, jakie dokumenty i dane będą potrzebne,
• termin wykonania i formę przekazania świadectwa.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak obowiązki związane ze świadectwem wyglądają w praktyce.

FAQ

Czy spółdzielnia musi wystawić świadectwo energetyczne mieszkania?

Nie. Spółdzielnia może udostępnić dane techniczne budynku, ale świadectwo sporządza wyłącznie osoba wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.

Czy przy najmie mieszkania świadectwo jest obowiązkowe?

Co do zasady tak. Wynika to z art. 3 ust. 1 pkt 3 oraz art. 11 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

Czy mieszkanie poniżej 50 m2 jest zwolnione z obowiązku?

Nie, jeśli jest to lokal w budynku wielorodzinnym. Zwolnienie z art. 3 ust. 4 pkt 5 dotyczy budynku wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2.

Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?

Zasadniczo 10 lat od dnia sporządzenia, zgodnie z art. 14 ustawy. Jeżeli jednak wykonano prace wpływające na charakterystykę energetyczną, trzeba sporządzić nowe świadectwo.

Czy brak świadectwa unieważnia umowę najmu lub sprzedaży?

Co do zasady nie powoduje automatycznie nieważności umowy, ale może prowadzić do odpowiedzialności wykroczeniowej i problemów dowodowych. Szczegółowe skutki zależą od okoliczności sprawy.

Źródła

• Ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków.
• Rozporządzenia wykonawcze wydane na podstawie art. 15 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, dotyczące metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej oraz wzorów świadectw.
• Centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków prowadzony na podstawie art. 31 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.