Kara umowna za opóźnienie odbioru mieszkania od dewelopera

Kara umowna za opóźnienie w wyznaczeniu terminu odbioru – co obejmuje taki zapis?

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma dokładne brzmienie klauzuli umownej. Jeżeli umowa stanowi, że deweloper zapłaci karę umowną za każdy dzień opóźnienia w wyznaczeniu odbioru, to co do zasady chodzi o opóźnienie w samej czynności wyznaczenia daty odbioru, a nie o opóźnienie w usunięciu wszystkich wad lub dokończeniu wszystkich robót.

Podstawą prawną kary umownej jest art. 483 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym można zastrzec w umowie naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego przez zapłatę określonej sumy. Z kolei art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że wierzyciel może żądać kary umownej w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody.

Jeżeli więc deweloper miał wyznaczyć odbiór do określonego dnia, a zrobił to dopiero 14 dni później, najbezpieczniejsza interpretacja jest taka, że kara nalicza się od dnia następującego po terminie umownym do dnia pierwszego wyznaczenia odbioru.

Czy nieukończony balkon pozwala liczyć karę aż do drugiego odbioru?

Przy opóźnieniu w realizacji inwestycji znaczenie może mieć kara umowna za opóźnienie dewelopera, ale jej skuteczność zależy od treści umowy i okoliczności niewykonania zobowiązania w terminie. Najczęściej nie automatycznie. Jeżeli pierwsza data odbioru została już wyznaczona, to z punktu widzenia zapisu o karze za wyznaczenie odbioru zobowiązanie dewelopera zostało wykonane z chwilą dokonania tej czynności, choćby z opóźnieniem.

Inaczej byłoby wtedy, gdyby z treści umowy wynikało wyraźnie, że odbiór ma dotyczyć lokalu w pełni ukończonego wraz ze wszystkimi elementami przynależnymi, a wyznaczenie terminu „odbioru” przed zakończeniem tych prac nie może być uznane za prawidłowe wykonanie obowiązku. To jednak wymaga analizy całej umowy, definicji odbioru, standardu wykończenia, załączników technicznych i protokołu odbioru.

W praktyce deweloper będzie zwykle twierdził, że kara kończy się na pierwszym wyznaczeniu odbioru, natomiast nabywca może argumentować, że nie doszło do realnego wyznaczenia odbioru zgodnego z umową, skoro istotna część lokalu lub elementów związanych z lokalem nie była gotowa.

Jak interpretować sporny zapis umowy?

Przy wykładni postanowienia umownego nie wolno poprzestać wyłącznie na jego literalnym brzmieniu. Wynika to z art. 65 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym oświadczenie woli należy tłumaczyć z uwzględnieniem okoliczności, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, a w umowach bada się raczej zgodny zamiar stron i cel umowy niż jej dosłowne brzmienie.

To oznacza, że w sporze sądowym można próbować wykazać, iż celem stron nie było samo formalne wyznaczenie jakiejkolwiek daty, lecz doprowadzenie do odbioru lokalu gotowego do odbioru zgodnie z umową. Taki argument nie jest z góry wykluczony, ale nie daje pewności wygranej. W opisanym stanie faktycznym silniejsza pozostaje zwykle wykładnia literalna, czyli liczenie kary do dnia pierwszego wyznaczenia odbioru.

Jeżeli chcesz szerzej ocenić skutki wad albo braków w lokalu, pomocna może być też analiza zagadnień z zakresu reklamacji usługi wykonanej niezgodnie z umową, zwłaszcza gdy problem nie dotyczy wyłącznie kary umownej.

Znaczenie ustawy deweloperskiej przy odbiorze lokalu

Obecnie kwestie odbioru lokalu reguluje także ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa ta ma zastosowanie do umów objętych jej zakresem i przewiduje szczegółowe zasady odbioru oraz zgłaszania wad.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 tej ustawy odbiór następuje po przeniesieniu na nabywcę ryzyka utraty lub uszkodzenia lokalu lub domu, w terminie uzgodnionym przez strony. Z art. 41 ust. 2–8 wynika m.in. obowiązek sporządzenia protokołu odbioru, zgłaszania wad oraz zajęcia przez dewelopera stanowiska co do uznania wad.

Jeżeli odbiór został przeprowadzony, ale protokół wskazuje nieukończony balkon czy inne braki, nie oznacza to jeszcze automatycznie, że kara umowna za opóźnienie w wyznaczeniu odbioru biegnie dalej. Może to jednak wzmacniać argument, że deweloper nie wykonał należycie innych obowiązków wynikających z umowy lub ustawy.

Jak liczyć termin kary w opisanym przypadku?

W praktyce należy przyjąć następujący schemat:

Zatem w opisanej sprawie ostrożna odpowiedź brzmi: karę umowną należy liczyć do dnia pierwszego wyznaczenia odbioru lokalu, a nie do daty późniejszego odbioru balkonu. Dochodzenie kary aż do drugiego terminu byłoby możliwe tylko jako stanowisko sporne, wymagające obrony argumentacją opartą na treści całej umowy i celu zobowiązania.

Czy można dochodzić czegoś więcej niż kara umowna?

To zależy od umowy i od przebiegu inwestycji. Sama kara umowna nie wyczerpuje wszystkich możliwych roszczeń. W pewnych sytuacjach można rozważyć również odszkodowanie na zasadach ogólnych, jeśli umowa tego nie wyłącza, a nabywca wykaże szkodę i związek przyczynowy. Podstawą są tu art. 471 oraz art. 484 § 1 zdanie drugie Kodeksu cywilnego.

Trzeba jednak pamiętać, że zakres takich roszczeń jest silnie zależny od konkretnego stanu faktycznego: od tego, czy lokal nadawał się do użytkowania, czy brak balkonu powodował realną niemożność korzystania, jakie koszty poniósł nabywca i czy umowa przewiduje odrębne sankcje za opóźnienie zakończenia prac.

Zobacz również:

Jak przygotować wezwanie do zapłaty?

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto wysłać do dewelopera pisemne wezwanie do zapłaty. Należy w nim:

• wskazać podstawę umowną kary umownej,
• podać datę, do której deweloper miał wyznaczyć odbiór,
• podać datę rzeczywistego pierwszego wyznaczenia odbioru,
• wyliczyć liczbę dni opóźnienia i kwotę kary,
• wyznaczyć termin zapłaty, np. 7 albo 14 dni,
• załączyć kopie istotnych dokumentów: umowy, zawiadomienia o odbiorze, protokołu odbioru.

Jeżeli chcesz dochodzić kary także za okres do drugiego odbioru balkonu, trzeba ten pogląd wyraźnie uzasadnić, powołując się na definicję odbioru z umowy, standard wykonania lokalu oraz art. 65 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak liczyć się z tym, że deweloper odmówi, a spór może wymagać postępowania sądowego.

FAQ

Czy kara umowna biegnie do dnia odbioru balkonu?

Zwykle nie. Jeżeli umowa mówi o opóźnieniu w wyznaczeniu terminu odbioru, kara najczęściej kończy się w dniu pierwszego wyznaczenia odbioru lokalu.

Czy mogę odmówić podpisania protokołu odbioru?

Możesz zgłosić wady i braki do protokołu. To, czy zasadna jest całkowita odmowa odbioru, zależy od skali wad i od tego, czy lokal w ogóle nadaje się do odbioru zgodnie z umową.

Czy nieukończony balkon to wada istotna?

To zależy od konkretnej sytuacji. Jeżeli balkon stanowi część świadczenia dewelopera i nie nadaje się do użytkowania, może to być istotny argument w sporze, ale jego skutki prawne trzeba oceniać na tle całej umowy.

Czy mogę żądać odszkodowania obok kary umownej?

Tak, ale tylko wtedy, gdy pozwala na to umowa albo przepisy i potrafisz wykazać dodatkową szkodę. Wymaga to analizy art. 471 i art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego oraz treści kontraktu.

Podsumowanie

Przy zapisie o karze umownej za opóźnienie w wyznaczeniu odbioru lokalu najczęściej liczy się ją do dnia pierwszego wyznaczenia odbioru, nawet jeśli część prac – jak balkon – nie była jeszcze ukończona. Dochodzenie kary aż do drugiego terminu odbioru jest możliwe jako stanowisko sporne, ale wymaga mocnej argumentacji opartej na całej treści umowy, definicji odbioru i celu zobowiązania.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – Dz.U. 2021 poz. 1177