Jak zakończyć najem lokalu użytkowego po bankructwie firmy

Czy bankructwo firmy automatycznie kończy najem?

Nie. Sam fakt utraty płynności, zamknięcia lokalu, zawieszenia działalności w CEIDG, wszczęcia likwidacji spółki albo nawet złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości nie rozwiązuje automatycznie umowy najmu. Umowa nadal wiąże strony na zasadzie art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, jeżeli nie została skutecznie wypowiedziana, rozwiązana za porozumieniem albo nie wygasła z innej przyczyny przewidzianej w umowie lub ustawie.

Jeżeli więc umowa najmu lokalu użytkowego została zawarta na czas oznaczony, trzeba najpierw sprawdzić, czy dokument przewiduje konkretne przypadki wcześniejszego wypowiedzenia. Wynika to z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego: jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

W praktyce oznacza to, że bez odpowiedniej klauzuli umownej najemca nie może jednostronnie zakończyć takiej umowy tylko dlatego, że biznes przestał być opłacalny.

Najem na czas oznaczony – kiedy można go zakończyć przed terminem?

W pierwszej kolejności trzeba przeanalizować umowę. Najczęściej spotykane podstawy wcześniejszego zakończenia najmu to:

• umowne prawo wypowiedzenia z zachowaniem określonego terminu, np. 1 lub 3 miesiące,
• rozwiązanie umowy za porozumieniem stron,
• odstąpienie od umowy, jeżeli umowa przewiduje takie uprawnienie,
• wypowiedzenie bez zachowania terminów w razie istotnych wad lokalu – tylko gdy przesłanki rzeczywiście występują, zgodnie z art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego,
• ingerencja sądu na podstawie art. 357¹ Kodeksu cywilnego, czyli klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków.

Jeżeli umowa zawiera zapis, że może być rozwiązana wyłącznie za zgodą wynajmującego albo po znalezieniu nowego najemcy, trzeba ocenić dokładne brzmienie tego postanowienia. Często wynajmujący proponują przejęcie lokalu przez inny podmiot, cesję praw i obowiązków albo podpisanie trójstronnego porozumienia. Jeżeli taki mechanizm wynika z umowy, może być najszybszym rozwiązaniem.

Czy można powołać się na art. 357¹ Kodeksu cywilnego?

Tak, ale tylko w szczególnych sytuacjach. Art. 357¹ § 1 Kodeksu cywilnego pozwala żądać od sądu zmiany sposobu wykonania zobowiązania, zmiany wysokości świadczenia albo rozwiązania umowy, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia jest połączone z nadmiernymi trudnościami albo grozi jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy.

To rozwiązanie ma charakter wyjątkowy. Sam spadek obrotów, błędna kalkulacja kosztów, nieudany model biznesowy albo zwykłe ryzyko gospodarcze najczęściej nie wystarczą. Silniejsze argumenty pojawiają się wtedy, gdy wystąpiły okoliczności nadzwyczajne i zewnętrzne, których strony rozsądnie nie mogły przewidzieć przy zawieraniu umowy.

W sprawie takiej jak opisana trzeba więc oddzielić:

• zwykłe ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej, które co do zasady obciąża przedsiębiorcę,
• od nadzwyczajnej zmiany stosunków w rozumieniu art. 357¹ § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli Państwa trudna sytuacja wynika wyłącznie z tego, że lokal okazał się zbyt drogi lub klientów było mniej, niż zakładano, skuteczne powołanie się na ten przepis może być trudne. Jeżeli jednak zadziałały nadzwyczajne czynniki zewnętrzne, ocena może być inna. Zawsze wymaga to analizy konkretnego stanu faktycznego i dokumentów.

Upadłość najemcy a umowa najmu

Jeżeli doszło już do ogłoszenia upadłości, sytuację dodatkowo reguluje ustawa z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe. W takim przypadku część decyzji dotyczących wykonywania albo zakończenia umowy podejmuje syndyk, a nie dotychczasowy zarząd czy przedsiębiorca.

Zgodnie z art. 109 ust. 1 Prawa upadłościowego syndyk może wykonać zobowiązanie upadłego wynikające z umowy wzajemnej zawartej przed dniem ogłoszenia upadłości i żądać od drugiej strony świadczenia wzajemnego albo od umowy odstąpić. Przepis ten ma znaczenie także dla niektórych umów najmu, ale jego zastosowanie zależy od etapu wykonywania umowy i konkretnego układu świadczeń.

Dodatkowo art. 110 ust. 1 Prawa upadłościowego przewiduje, że druga strona może wyznaczyć syndykowi odpowiedni termin do złożenia oświadczenia, czy wykona umowę, czy od niej odstąpi. Jeżeli syndyk nie złoży oświadczenia w terminie, uważa się, że od umowy odstępuje.

Jeżeli więc upadłość została już ogłoszona, nie należy opierać działań wyłącznie na samym Kodeksie cywilnym. Wtedy trzeba ocenić relację między umową najmu a regulacjami Prawa upadłościowego.

Zobacz również:

wypowiedzenie umowy o współpracy

Czy wyprowadzka z lokalu bez porozumienia rozwiązuje umowę?

Nie. Fizyczne opuszczenie lokalu i oddanie kluczy nie musi oznaczać skutecznego zakończenia najmu. Jeżeli brak było podstawy prawnej do wypowiedzenia albo porozumienia stron, wynajmujący może nadal żądać czynszu i innych opłat za okres obowiązywania umowy, a także naprawienia szkody na zasadach ogólnych z art. 471 Kodeksu cywilnego.

Z tego powodu najlepiej dążyć do pisemnego porozumienia, w którym strony jasno wskażą:

• datę zakończenia najmu,
• sposób rozliczenia czynszu i opłat,
• los kaucji,
• zasady usunięcia ruchomości i wyposażenia,
• stan lokalu przy zwrocie,
• rezygnację z dalszych roszczeń albo ich precyzyjne określenie.

Kaucja – kiedy wynajmujący może ją zatrzymać?

W najmie lokalu użytkowego zasady kaucji wynikają przede wszystkim z umowy, bo ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów co do zasady nie reguluje najmu lokali użytkowych tak jak najmu lokali mieszkalnych. Dlatego trzeba sprawdzić, czy umowa określa:

• cel kaucji,
• termin jej zwrotu,
• zakres potrąceń,
• warunki rozliczenia mediów i szkód.

Co do zasady wynajmujący może zatrzymać kaucję tylko na pokrycie rzeczywiście istniejących należności, np. zaległego czynszu, opłat eksploatacyjnych albo kosztów naprawy uszkodzeń, za które odpowiada najemca. Jeżeli kaucja ma być zatrzymana, wynajmujący powinien móc wykazać podstawę i wysokość potrącenia. Podstawą potrącenia jest art. 498 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, o ile wierzytelności są wzajemne, jednorodzajowe i wymagalne.

Jeżeli lokal zostanie wydany protokołem zdawczo-odbiorczym, a zaległości nie będzie, łatwiej dochodzić zwrotu kaucji. Warto dopilnować, aby protokół zawierał stan liczników, opis lokalu i listę pozostawionych albo usuniętych elementów.

Nakłady i ulepszenia – co można zabrać z lokalu?

To zależy od charakteru rzeczy i od treści umowy. Kodeks cywilny rozróżnia nakłady konieczne, użyteczne i zbytkowne, a przy najmie istotny jest też art. 676 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Najważniejsze są więc trzy pytania:

1. Czy dana rzecz jest samodzielną ruchomością należącą do najemcy?
2. Czy została trwale związana z lokalem?
3. Czy umowa reguluje wprost los nakładów i ulepszeń po zakończeniu najmu?

Zwykle można zabrać ruchomości, które da się odłączyć bez uszkodzenia lokalu lub przy przywróceniu stanu poprzedniego, np. wolnostojące wyposażenie, sprzęt gastronomiczny, meble, urządzenia niebędące częścią składową nieruchomości. Trudniej wygląda sytuacja z instalacjami, zabudową, sufitami podwieszanymi, trwałą elektryką, klimatyzacją, przyłączami czy trwałymi okładzinami.

Jeżeli umowa zawiera zapis, że wszystkie ulepszenia przechodzą na wynajmującego bez prawa żądania zwrotu kosztów, taka klauzula może być skuteczna w relacji między przedsiębiorcami, o ile nie narusza innych przepisów. Dlatego bez przeczytania konkretnego § umowy nie da się bezpiecznie założyć, że dany element można zdemontować.

Czy można żądać zwrotu kosztów remontu lub adaptacji lokalu?

Najczęściej tylko wyjątkowo. Jeżeli najemca sam zdecydował się na kosztowną adaptację lokalu dla potrzeb swojej działalności, co do zasady ponosi ryzyko gospodarcze takiej inwestycji. Roszczenie o zwrot nakładów może wynikać z:

• konkretnego postanowienia umowy,
• art. 676 Kodeksu cywilnego, jeżeli wynajmujący zatrzyma ulepszenia,
• ogólnych zasad rozliczeń, jeżeli strony inaczej ustaliły sposób kompensaty.

Nie można jednak automatycznie zakładać, że wydanie 150 tys. zł na remont oznacza prawo do pełnego zwrotu tej kwoty. Przy art. 676 Kodeksu cywilnego istotna jest wartość ulepszeń w chwili zwrotu rzeczy, a nie historyczny koszt faktur.

Zobacz również:

reklamacja usługi wykonanej niezgodnie z umową

Jak praktycznie ograniczyć straty?

W opisanej sytuacji najrozsądniejsza jest zwykle kolejność działań:

1. Analiza umowy – zwłaszcza postanowień o czasie trwania, wypowiedzeniu, kaucji, nakładach, zakazie cesji i stanie lokalu po zwrocie.
2. Pismo do wynajmującego – z propozycją rozwiązania umowy za porozumieniem stron i konkretną datą wydania lokalu.
3. Propozycja biznesowa – np. wskazanie nowego najemcy, jeżeli to przyspieszy zgodę właściciela.
4. Zabezpieczenie dowodów – korespondencja, zdjęcia lokalu, faktury za wyposażenie, protokoły, potwierdzenia opłat.
5. Protokół zdawczo-odbiorczy – przy wydaniu lokalu.
6. Wezwanie do zwrotu kaucji – po rozliczeniu lokalu, jeżeli wynajmujący jej nie odda.

Jeżeli wynajmujący odmawia jakichkolwiek ustępstw, a umowa nie daje podstaw do wypowiedzenia, trzeba rozważyć, czy bardziej opłacalne będzie dalsze negocjowanie, znalezienie następcy, czy wejście w spór sądowy.

Jak powinno wyglądać porozumienie rozwiązujące umowę?

Dla bezpieczeństwa porozumienie powinno być sporządzone co najmniej w formie pisemnej i zawierać:

• oznaczenie stron i umowy,
• jednoznaczną datę rozwiązania umowy,
• ustalenie, do kiedy należny jest czynsz i opłaty,
• termin i sposób rozliczenia kaucji,
• wyliczenie elementów pozostających w lokalu oraz tych, które najemca zabiera,
• zasady usunięcia szkód lub ich brak,
• oświadczenie o zrzeczeniu się dalszych roszczeń albo wskazanie roszczeń, które pozostają otwarte.

Im bardziej szczegółowe porozumienie, tym mniejsze ryzyko późniejszego sporu o kaucję, wyposażenie i zaległy czynsz.

FAQ

Czy zawieszenie działalności gospodarczej kończy najem lokalu?

Nie. Zawieszenie działalności nie powoduje wygaśnięcia umowy najmu. Nadal obowiązują postanowienia umowy i przepisy Kodeksu cywilnego.

Czy likwidacja spółki pozwala od razu wypowiedzieć najem?

Nie automatycznie. Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, wcześniejsze wypowiedzenie jest możliwe tylko w przypadkach wskazanych w umowie lub na podstawie odrębnej podstawy prawnej.

Czy wynajmujący może zatrzymać całą kaucję bez rozliczenia?

Nie powinien. Musi wykazać, jakie wymagalne należności lub szkody pokrywa z kaucji. Jeżeli potrącenie jest bezzasadne, można żądać zwrotu odpowiedniej kwoty.

Czy można zdemontować wyposażenie przed oddaniem lokalu?

Tak, ale tylko wtedy, gdy są to rzeczy należące do najemcy i ich usunięcie nie narusza umowy ani nie powoduje bezprawnego zniszczenia lokalu. Najpierw trzeba sprawdzić zapisy o nakładach i ulepszeniach.

Czy warto iść do sądu z art. 357¹ Kodeksu cywilnego?

Tylko wtedy, gdy istnieją realne przesłanki nadzwyczajnej zmiany stosunków. Ten przepis nie służy do korygowania zwykłego ryzyka biznesowego i zawsze wymaga oceny konkretnego stanu faktycznego.

Źródła

• art. 357¹ § 1, art. 471, art. 498 § 1 i § 2, art. 659 § 1, art. 664 § 2, art. 673 § 3, art. 676 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 109 ust. 1 oraz art. 110 ust. 1 ustawy z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe