Remont domu teściów – jak zabezpieczyć swoje nakłady?

Sam remont nie daje prawa do domu

Jeżeli inwestycje były finansowane na cudzej nieruchomości, trzeba ustalić podstawę do żądania zwrot kosztów remontu domu teściów i zgromadzić dowody poniesionych wydatków. Jeżeli dom należy wyłącznie do teściów, to ponoszenie wydatków na remont nie powoduje automatycznie powstania po Państwa stronie prawa własności, współwłasności ani roszczenia o przeniesienie własności. Zgodnie z art. 46 § 1 oraz art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, budynek i jego części składowe są związane z nieruchomością, a nakłady dokonane na cudzym gruncie lub w cudzym budynku co do zasady stają się częścią cudzej rzeczy.

W praktyce oznacza to, że okna, instalacje, podłogi, ocieplenie czy nowa łazienka nie pozostają Państwa własnością jako odrębne składniki majątku. Wchodzą do nieruchomości właścicieli.

Jakie zabezpieczenie jest najlepsze?

Najbezpieczniejsze jest takie rozwiązanie, które już teraz daje Państwu prawo rzeczowe albo własność. Jeżeli teściowie nie chcą jeszcze przepisać całego domu, można rozważyć kilka wariantów.

Jeżeli wchodzi w grę przekazanie prawa do nieruchomości, warto też przeanalizować różnice między darowizną a dożywociem – zobacz również: przeniesienie własności domu po śmierci ojca – darowizna, dożywocie i zachowek.

Jeżeli nie ma przepisania domu – zawrzyjcie umowę o nakłady

Skoro przepisanie domu nie ma nastąpić w najbliższym czasie, najrozsądniej jest sporządzić pisemną umowę regulującą co najmniej:

• kto jest właścicielem nieruchomości, z podaniem adresu i numeru księgi wieczystej,
• kto i w jakiej części finansuje remont,
• jaki zakres prac ma być wykonany,
• czy wydatki są zwrotne, w jakim terminie i w jakich sytuacjach,
• czy zwrot ma nastąpić w kwocie nominalnej, czy według wartości nakładów z dnia rozliczenia,
• co dzieje się w razie sprzedaży domu, śmierci właścicieli, rozwodu małżonków albo wyprowadzki,
• jak strony będą dokumentować wydatki.

Taka umowa nie przeniesie własności domu, ale może stworzyć podstawę obligacyjną do zwrotu pieniędzy. Na gruncie art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byle jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Jeżeli strony ustalą wprost obowiązek zwrotu określonej kwoty albo sposób jej obliczenia, sytuacja procesowa jest zwykle lepsza niż przy późniejszym dochodzeniu roszczenia wyłącznie z bezpodstawnego wzbogacenia.

Czy pożyczka jest dobrym rozwiązaniem?

Pożyczka bywa wykorzystywana, ale nie zawsze jest najlepsza. Zgodnie z art. 720 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy.

Jeżeli więc teściowie otrzymają od Państwa środki jako pożyczkę na remont, można jasno określić termin spłaty, ewentualne raty, odsetki za opóźnienie i sytuacje, w których dług wygasa, np. po przeniesieniu udziału w nieruchomości. To rozwiązanie ma sens zwłaszcza wtedy, gdy przepływ pieniędzy rzeczywiście trafia do właścicieli domu.

Trzeba jednak uważać na skutki podatkowe i formalne. Kwestia podatku od czynności cywilnoprawnych zależy od tego, kto komu udziela pożyczki i czy ma zastosowanie zwolnienie przewidziane w ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. W praktyce nie należy opierać się na ogólnym założeniu, że każda pożyczka w rodzinie jest wolna od podatku, bo znaczenie mają strony umowy, limity i sposób udokumentowania przelewu.

Jeżeli rozważają Państwo pożyczkę jako narzędzie finansowania remontu, dobrze równolegle zadbać o dowody zapłaty i rozliczeń z wykonawcą – zobacz również: wykonawca nie chce wystawić faktury – co zrobić?

Zwrot nakładów na cudzą nieruchomość

Jeżeli nie będzie ważnej umowy o zwrot, w sporze najczęściej pojawia się roszczenie oparte na art. 405 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdy to nie jest możliwe, do zwrotu jej wartości.

W zależności od stanu faktycznego mogą mieć znaczenie także art. 406 i art. 410 Kodeksu cywilnego. Tego typu roszczenia nie są jednak automatyczne. Trzeba wykazać co najmniej:

• jakie konkretnie nakłady zostały poniesione,
• z czyich pieniędzy zostały sfinansowane,
• że zwiększyły wartość nieruchomości albo zwolniły właścicieli z wydatku,
• że nie było podstawy prawnej, aby właściciele zatrzymali korzyść bez rozliczenia.

W sporach rodzinnych często problemem nie jest sam przepis, ale dowody. Sąd zwykle ocenia faktury, przelewy, umowy z ekipami, wiadomości, zdjęcia przed i po remoncie, kosztorysy oraz zeznania świadków. Często potrzebna jest też opinia biegłego co do wartości nakładów albo wzrostu wartości nieruchomości.

Umowa użyczenia lub inna podstawa zamieszkiwania

Osobno warto uregulować samo zamieszkiwanie w domu. Najczęściej stosuje się umowę użyczenia z art. 710 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

W takiej umowie należy wpisać:

• kto może mieszkać w domu,
• czy użyczenie dotyczy całego domu czy określonej części,
• kto ponosi opłaty za media, podatek od nieruchomości, drobne naprawy i bieżące utrzymanie,
• na jaki czas dom jest oddany do używania,
• jakie są zasady wypowiedzenia i terminu wyprowadzki.

Sama umowa użyczenia nie rozwiązuje problemu nakładów inwestycyjnych, ale porządkuje korzystanie z nieruchomości i ogranicza późniejsze spory o to, czy pobyt był czasowy, odpłatny czy bezumowny.

Czy warto iść do notariusza?

Tak, jeżeli mają Państwo inwestować kwoty rzędu 200 tys. zł. W zwykłej formie pisemnej można uregulować zwrot pieniędzy i zasady korzystania z domu, ale jeżeli celem jest realne trwałe zabezpieczenie, najlepsze będą rozwiązania notarialne.

W grę mogą wchodzić m.in.:

• darowizna udziału w nieruchomości – art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 158 Kodeksu cywilnego,
• sprzedaż udziału – art. 535 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 158 Kodeksu cywilnego,
• ustanowienie służebności osobistej mieszkania – art. 296 § 1 i art. 301 Kodeksu cywilnego,
• umowa dożywocia – art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli właściciele chcą już teraz przenieść własność w zamian za utrzymanie.

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Bez tej formy nie dojdzie do ważnego przeniesienia własności.

Na co uważać przy ustaleniach rodzinnych?

Największe ryzyka pojawiają się wtedy, gdy strony liczą na przyszłą zgodę i odkładają formalności. Problem może pojawić się nie tylko przy konflikcie z teściami, ale też:

• po śmierci jednego lub obojga właścicieli, gdy do sprawy wchodzą spadkobiercy,
• przy sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej,
• przy zadłużeniu właścicieli i egzekucji z nieruchomości,
• przy rozwodzie małżonków, którzy finansowali remont.

Jeżeli istnieje plan późniejszego przekazania domu, dobrze sprawdzić również, czy rozważana będzie darowizna dla jednego dziecka, czy dla obojga małżonków, bo ma to znaczenie dla ich praw oraz ewentualnego opodatkowania i dokumentów przy darowiźnie nieruchomości.

Jakie dokumenty zbierać od początku?

Nawet najlepsza umowa nie zastąpi dowodów wykonanych prac. Dlatego warto gromadzić:

• pisemną umowę z teściami,
• kosztorys i harmonogram prac,
• faktury i paragony, najlepiej wystawiane na osobę finansującą remont,
• potwierdzenia przelewów,
• umowy z wykonawcami,
• protokół zakresu wykonanych prac,
• dokumentację zdjęciową przed remontem, w trakcie i po zakończeniu,
• korespondencję mailową lub SMS potwierdzającą ustalenia.

Jeżeli jakaś część wydatków została pokryta gotówką, warto sporządzać pokwitowania. Bez nich późniejsze wykazanie rzeczywistej wartości nakładów może być bardzo trudne.

FAQ

Czy mogę żądać zwrotu pieniędzy za remont domu teściów?

Tak, ale podstawa roszczenia zależy od tego, jakie były ustalenia. Najlepiej, gdy istnieje pisemna umowa o zwrot nakładów. Bez niej najczęściej rozważa się roszczenie z art. 405 Kodeksu cywilnego o bezpodstawne wzbogacenie.

Czy sam fakt zamieszkania w domu rekompensuje nakłady?

Nie zawsze. Właściciele mogą twierdzić, że możliwość bezpłatnego mieszkania była formą rozliczenia. Dlatego trzeba to wyraźnie zapisać w umowie, żeby uniknąć sporu o to, czy nakłady były zwrotne.

Czy wystarczy zwykła umowa pisemna?

Do uregulowania zwrotu pieniędzy – często tak. Jednak jeśli ma dojść do przeniesienia własności nieruchomości lub udziału, konieczny jest akt notarialny zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy można wpisać w umowie, że po remoncie dom będzie kiedyś mój?

Samo pisemne przyrzeczenie bez aktu notarialnego nie przeniesie własności. Może mieć znaczenie dowodowe, ale nie zastąpi umowy notarialnej wymaganej przy nieruchomościach.

Czy warto ustanowić służebność mieszkania?

Tak, jeżeli zależy Państwu przede wszystkim na prawie zamieszkiwania. Służebność zwiększa bezpieczeństwo mieszkaniowe, ale nie zastępuje rozliczenia nakładów finansowych, więc te kwestie trzeba uregulować osobno.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 46 § 1, art. 48, art. 158, art. 296 § 1, art. 301, art. 353¹, art. 405, art. 406, art. 410, art. 710, art. 720 § 1, art. 888 § 1, art. 908 § 1.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – w zakresie skutków podatkowych umowy pożyczki.
• Aktualna praktyka orzecznicza dotycząca rozliczania nakładów na cudzą nieruchomość, najczęściej z wykorzystaniem konstrukcji bezpodstawnego wzbogacenia, przy czym wynik sprawy zależy od konkretnego stanu faktycznego i jakości materiału dowodowego.