Przepisanie domu na dzieci w trakcie rozwodu

Czy odręczne oświadczenie przenosi własność domu na dzieci?

Nie. Przeniesienie własności nieruchomości, w tym domu, działki, lokalu albo udziału w nieruchomości, wymaga aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego. Zwykła forma pisemna, dokument odręczny, oświadczenie przygotowane przez prawnika, porozumienie rodzinne albo podpisana deklaracja nie wystarczą do zmiany właściciela w księdze wieczystej.

Taki dokument może mieć znaczenie dowodowe, np. pokazywać zamiar darczyńcy albo treść ustaleń rodzinnych, ale sam w sobie nie powoduje przejścia własności na dzieci. Nie zastępuje również aktu notarialnego i nie pozwala notariuszowi ani sądowi wieczystoksięgowemu wpisać dzieci jako właścicieli domu.

Jeżeli podpisany dokument miał być tylko obietnicą przyszłej darowizny, również nie daje dzieciom prostego roszczenia o wpis własności. W praktyce trzeba dopiero przygotować właściwą czynność u notariusza, a przedtem ustalić, kto jest właścicielem nieruchomości i czy dom wchodzi do majątku wspólnego małżonków.

Dom w majątku wspólnym a rozwód

Jeżeli dom został nabyty w czasie małżeństwa i nie ma rozdzielności majątkowej, najczęściej wchodzi do majątku wspólnego małżonków. W takiej sytuacji w czasie trwania wspólności ustawowej nie ma udziałów po 1/2, którymi każdy małżonek mógłby swobodnie rozporządzać. Jest to wspólność łączna, a nie udziałowa.

Do zbycia, darowizny, obciążenia lub oddania nieruchomości do używania potrzebna jest zgoda drugiego małżonka. Darowizna z majątku wspólnego, poza drobnymi darowiznami zwyczajowo przyjętymi, również wymaga zgody. W praktyce przy darowiźnie domu należącego do majątku wspólnego oboje małżonkowie powinni stawić się u notariusza albo jeden z nich powinien działać przez prawidłowo umocowanego pełnomocnika.

Jeżeli dom należy wyłącznie do majątku osobistego jednego małżonka, np. został nabyty przed ślubem, odziedziczony albo otrzymany w darowiźnie tylko przez jednego małżonka, sytuacja wygląda inaczej. Wtedy właściciel może co do zasady rozporządzać swoją nieruchomością samodzielnie, choć w konkretnej sprawie trzeba jeszcze zbadać nakłady z majątku wspólnego, ewentualne zabezpieczenia, kredyt hipoteczny i roszczenia drugiego małżonka.

Jak bezpiecznie przekazać dom dzieciom w trakcie rozwodu?

Jeżeli sprawa rozwodowa jest w toku, ale małżonkowie nadal pozostają we wspólności majątkowej, najbezpieczniejsze są rozwiązania uporządkowane notarialnie. Małżonkowie mogą ustanowić rozdzielność majątkową w umowie majątkowej małżeńskiej, a następnie dokonać podziału majątku wspólnego, jeżeli są zgodni co do tego, komu przypadnie nieruchomość. Gdy podział obejmuje nieruchomość, wymagana jest forma aktu notarialnego.

Innym rozwiązaniem jest wspólna darowizna domu albo udziałów na rzecz dzieci, dokonana przez oboje małżonków u notariusza. To rozwiązanie wymaga jednak zgodnej decyzji obojga rodziców. Sam zamiar jednego z małżonków, aby żona albo mąż nie dysponowali domem, nie pozwala pominąć przepisów o majątku wspólnym.

W sprawie o rozwód sąd może wyjątkowo dokonać podziału majątku wspólnego, ale tylko wtedy, gdy nie spowoduje to nadmiernej zwłoki w postępowaniu. W praktyce, gdy jest spór o wartość domu, nakłady, kredyt, sposób korzystania albo rozliczenia, podział majątku często odbywa się dopiero w odrębnym postępowaniu po rozwodzie.

Przepisanie udziału w domu po rozwodzie

Po prawomocnym rozwodzie wspólność ustawowa ustaje. Zasadą jest, że małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, chyba że sąd ustali nierówne udziały z ważnych powodów i z uwzględnieniem stopnia przyczynienia się do powstania majątku.

Trzeba jednak uważać na częsty błąd: samo ustanie małżeństwa nie zawsze oznacza, że każdy były małżonek może bez ryzyka rozporządzić udziałem w konkretnym składniku majątku, np. w jednym domu, tak jak zwykły współwłaściciel po ujawnionym podziale. Do majątku objętego wcześniej wspólnością ustawową, aż do jego podziału, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i dziale spadku. Rozporządzenie udziałem w konkretnym przedmiocie bez zgody drugiego byłego małżonka może być wobec niego bezskuteczne w takim zakresie, w jakim naruszałoby jego uprawnienia przy podziale majątku.

Dlatego najbezpieczniej najpierw dokonać podziału majątku, a dopiero potem darować dzieciom tę nieruchomość albo udział, który rzeczywiście przypadł danemu rodzicowi. Jeżeli byli małżonkowie są zgodni, mogą zrobić to u notariusza. Jeżeli nie są zgodni, konieczne może być postępowanie sądowe o podział majątku wspólnego.

Darowizna domu na rzecz pełnoletnich i małoletnich dzieci

Darowizna nieruchomości na rzecz pełnoletniego dziecka jest dokonywana u notariusza. Dziecko jako obdarowany składa oświadczenie o przyjęciu darowizny, a notariusz przygotowuje także wniosek do księgi wieczystej.

Jeżeli dziecko jest małoletnie, sprawa wymaga dodatkowej analizy. Przy czystej darowiźnie, która jest wyłącznie bezpłatnym przysporzeniem na rzecz dziecka i nie nakłada na nie obowiązków, rodzic może co do zasady reprezentować dziecko przy czynności z drugim rodzicem albo z samym sobą, ponieważ Kodeks rodzinny i opiekuńczy przewiduje tu wyjątek od zakazu reprezentacji. Nie wolno jednak automatycznie zakładać, że każda darowizna domu dla dziecka jest prostą czynnością korzystną.

Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością, prawem dożywocia, umową najmu, obowiązkiem spłaty, poleceniem darczyńcy albo innymi ciężarami, notariusz może wymagać wcześniejszego rozstrzygnięcia, czy potrzebna jest zgoda sądu opiekuńczego albo ustanowienie kuratora. Zgoda sądu rodzinnego jest potrzebna przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd majątkiem dziecka oraz przy czynnościach, które mogą obciążać dziecko lub pogarszać jego sytuację majątkową.

Pełnomocnictwo do przepisania domu

Jeżeli rodzic nie może stawić się u notariusza osobiście, może udzielić pełnomocnictwa. Przy czynności dotyczącej przeniesienia własności nieruchomości pełnomocnictwo również powinno mieć formę aktu notarialnego i dokładnie wskazywać, do jakiej czynności pełnomocnik jest umocowany.

Pełnomocnictwo ogólne albo zwykłe pisemne upoważnienie nie wystarczy do podpisania aktu darowizny domu. Notariusz będzie wymagał pełnomocnictwa w odpowiedniej formie, danych nieruchomości, podstawy nabycia, numeru księgi wieczystej, informacji o obciążeniach oraz danych obdarowanych.

Kredyt, hipoteka i podatki przy darowiźnie domu dzieciom

Darowizna nieruchomości nie usuwa hipoteki z księgi wieczystej. Jeżeli dom zabezpiecza kredyt, bank nadal może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, a osobami zobowiązanymi do spłaty pozostają dłużnicy wskazani w umowie kredytowej, chyba że bank wyrazi zgodę na zmianę dłużnika. Przekazanie domu dzieciom nie jest więc prostym sposobem na uwolnienie nieruchomości od ryzyka egzekucji.

Podatkowo dzieci należą do najbliższej rodziny, czyli tak zwanej grupy zero. Darowizna od rodzica może korzystać z całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, jeżeli spełnione są warunki ustawowe. Przy darowiźnie nieruchomości w formie aktu notarialnego zgłoszenia SD-Z2 co do zasady nie składa obdarowany, ponieważ informację przekazuje notariusz. Warto jednak potwierdzić u notariusza koszty aktu, opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej i ewentualne skutki podatkowe dodatkowych postanowień, np. ustanowienia służebności albo przejęcia długu.

FAQ

Czy można przepisać dom na dzieci zwykłą umową pisemną?

Nie. Umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Zwykła umowa pisemna, nawet podpisana przez wszystkich zainteresowanych, nie przeniesie własności domu.

Czy w trakcie rozwodu mogę sam przepisać wspólny dom na dzieci?

Jeżeli dom należy do majątku wspólnego małżonków, co do zasady nie. Potrzebna jest zgoda i udział drugiego małżonka albo wcześniejsze ustanowienie rozdzielności majątkowej i uporządkowanie majątku wspólnego.

Czy po rozwodzie mogę darować dzieciom połowę domu?

To zależy od tego, czy majątek został już podzielony. Po rozwodzie udziały małżonków są zasadniczo równe, ale do czasu podziału majątku rozporządzanie udziałem w konkretnym składniku, np. domu, może być ryzykowne bez zgody drugiego byłego małżonka.

Czy darowizna domu dla małoletniego dziecka wymaga zgody sądu rodzinnego?

Nie zawsze. Przy prostej, czystej darowiźnie bez obciążeń zgoda sądu może nie być potrzebna. Jeżeli jednak nieruchomość jest obciążona albo darowizna wiąże się z obowiązkami dla dziecka, zgoda sądu opiekuńczego może być konieczna.

Czy dzieci zapłacą podatek od darowizny domu od rodzica?

Dzieci należą do najbliższej grupy podatkowej i mogą korzystać z całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Przy darowiźnie nieruchomości w akcie notarialnym obowiązki informacyjne wobec urzędu skarbowego zasadniczo wykonuje notariusz.

Czy można podpisać akt darowizny przez pełnomocnika?

Tak, ale pełnomocnictwo do przeniesienia własności nieruchomości powinno być udzielone w formie aktu notarialnego. Zwykłe pisemne upoważnienie nie wystarczy.

Czy wpis dzieci do księgi wieczystej jest konieczny?

Akt notarialny jest podstawą przeniesienia własności, natomiast wpis w księdze wieczystej porządkuje stan ujawniony publicznie i jest w praktyce niezbędny dla bezpieczeństwa obrotu. Wniosek o wpis zwykle składa notariusz przy akcie.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji samo podpisanie odręcznego dokumentu nie spowodowało przejścia własności domu na dzieci. Jeżeli dom należał do majątku wspólnego małżonków, w trakcie rozwodu nie można go skutecznie przekazać dzieciom jednostronną decyzją jednego z małżonków. Konieczny jest akt notarialny oraz prawidłowe ustalenie, czy działać mają oboje małżonkowie, czy najpierw trzeba ustanowić rozdzielność majątkową, dokonać podziału majątku albo uzyskać zgodę sądu rodzinnego.

Najbezpieczniejsza kolejność działań to: sprawdzenie księgi wieczystej i ustroju majątkowego, ustalenie obciążeń nieruchomości, wybór właściwej formy czynności u notariusza oraz weryfikacja skutków dla dzieci, zwłaszcza gdy są małoletnie.

Źródła

• Kodeks cywilny – w szczególności art. 158 oraz art. 1036.
• Kodeks rodzinny i opiekuńczy – w szczególności art. 37, art. 43, art. 46, art. 98 i art. 101.
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn – w szczególności art. 4a.
• Informacja Gov.pl o zgłoszeniu SD-Z2.