Służebność osobista mieszkania – prawa uprawnionego i domowników

Na czym polega służebność osobista mieszkania?

Służebność osobista to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Wynika to z art. 296 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Jeżeli służebność polega na prawie mieszkania, uprawniony może korzystać z domu lub lokalu w zakresie określonym w akcie notarialnym, orzeczeniu sądu albo innym dokumencie ustanawiającym to prawo.

Zakres i sposób wykonywania służebności osobistej oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Tak stanowi art. 298 Kodeksu cywilnego. Dlatego w pierwszej kolejności trzeba sprawdzić akt notarialny: czy wskazuje konkretne pokoje, kuchnię, łazienkę, wejście, ogrzewanie, prawo korzystania z obejścia albo inne szczegółowe uprawnienia.

Służebność osobista mieszkania nie jest własnością, najmem ani użyczeniem. Jest prawem silnym wobec właściciela, ale ściśle związanym z osobą uprawnioną. Zgodnie z art. 300 Kodeksu cywilnego służebności osobiste są niezbywalne i nie można przenieść uprawnienia do ich wykonywania na inną osobę.

Czy osoba mająca służebność mieszkania może przyjąć inną osobę?

Tak, ale tylko w granicach art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

Oznacza to, że dorosła córka osoby uprawnionej nie nabywa automatycznie prawa do zamieszkania tylko dlatego, że jej matka albo ojciec ma służebność mieszkania. Trzeba ustalić, czy córka jest przez uprawnionego utrzymywana albo czy jest realnie potrzebna do prowadzenia gospodarstwa domowego, na przykład z powodu wieku, choroby, niepełnosprawności albo codziennej opieki.

Jeżeli uprawniona babcia faktycznie mieszka w domu i potrzebuje córki do codziennej pomocy, przyjęcie córki do mieszkania może mieścić się w art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak babcia wyprowadziła się na stałe do córki, a córka chce samodzielnie korzystać z domu, sytuacja wygląda inaczej. Prawo córki ma charakter pochodny od prawa babci i nie powinno być wykonywane niezależnie od osoby, której przysługuje służebność.

Jak ocenić prawo dorosłej córki do mieszkania?

W praktyce należy odpowiedzieć na kilka pytań: czy osoba uprawniona ze służebności nadal mieszka w domu, czy córka rzeczywiście prowadzi z nią gospodarstwo domowe, czy pomaga jej na miejscu, czy tylko została zameldowana oraz czy akt ustanawiający służebność przewiduje jakieś dodatkowe uprawnienia dla rodziny uprawnionej.

Czy meldunek daje prawo do mieszkania?

Nie. Meldunek nie jest tytułem prawnym do lokalu ani domu. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności reguluje obowiązek meldunkowy jako obowiązek ewidencyjny. Zgodnie z art. 24 ust. 1 tej ustawy obywatel polski przebywający na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest obowiązany wykonywać obowiązek meldunkowy określony w ustawie.

Jeżeli osoba faktycznie zamieszkuje pod danym adresem, może dokonać zameldowania, ale samo zameldowanie nie przesądza, że ma prawo cywilne do korzystania z nieruchomości. Prawo do mieszkania musi wynikać z własności, najmu, użyczenia, służebności, dożywocia, orzeczenia sądu albo innego tytułu prawnego.

W sprawach dotyczących opieki nad seniorem często mieszają się dwa porządki: faktyczna pomoc i prawo do nieruchomości. Pomoc w codziennym życiu nie zawsze daje prawo do domu, o czym szerzej pokazuje problem prawo do opieki na seniorze.

Wymeldowanie osoby, która nie mieszka pod adresem

Jeżeli osoba zameldowana opuściła miejsce pobytu stałego albo opuściła miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu i nie dopełniła obowiązku wymeldowania, organ gminy może wydać decyzję o wymeldowaniu. Podstawą jest art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.

Wniosek składa się do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta właściwego dla adresu zameldowania. W postępowaniu organ bada przede wszystkim, czy dana osoba faktycznie opuściła lokal. Dowodami mogą być zeznania sąsiadów, dokumenty potwierdzające pobyt pod innym adresem, korespondencja, protokoły z oględzin albo inne okoliczności wskazujące, że dana osoba nie mieszka w domu.

Jeżeli osoba nadal mieszka w domu, samo niezadowolenie właściciela z meldunku zwykle nie wystarczy do wymeldowania. Wtedy spór trzeba rozwiązać na gruncie prawa cywilnego, na przykład przez ustalenie, czy dana osoba ma tytuł do zajmowania pomieszczeń.

Czy właściciel może żądać czynszu albo opłat?

Jeżeli osoba mieszka legalnie jako osoba przyjęta przez uprawnionego ze służebności na podstawie art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego, właściciel co do zasady nie może traktować jej jak najemcy i żądać czynszu tylko dlatego, że przebywa w domu. Służebność mieszkania jest prawem rzeczowym, a nie umową najmu.

Nie oznacza to jednak, że wszystkie koszty zawsze obciążają właściciela. Z art. 302 § 2 Kodeksu cywilnego wynika, że do wzajemnych stosunków mającego służebność mieszkania i właściciela nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. W praktyce można rozliczać koszty rzeczywistego korzystania, zwłaszcza media, opał, wodę, energię elektryczną, wywóz odpadów lub drobne naprawy związane ze zwykłym używaniem, jeżeli wynikają z umowy, aktu notarialnego albo zasad prawidłowego korzystania.

Jeżeli natomiast córka zajmuje dom bez tytułu prawnego, właściciel może rozważyć żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Podstawą roszczeń przeciwko posiadaczowi w złej wierze są art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego. W razie odmowy opuszczenia nieruchomości właściciel może także żądać wydania rzeczy lub jej części na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

Wyprowadzka osoby uprawnionej a dalsze istnienie służebności

Sama wyprowadzka osoby uprawnionej nie zawsze automatycznie powoduje wygaśnięcie służebności. Zgodnie z art. 299 Kodeksu cywilnego służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Ponadto do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych na podstawie art. 297 Kodeksu cywilnego, w tym art. 293 § 1 Kodeksu cywilnego, który przewiduje wygaśnięcie służebności wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.

Jeżeli więc babcia tylko czasowo przebywa u córki, na przykład z powodu leczenia, pobytu zimowego albo opieki po chorobie, nie można automatycznie uznać, że utraciła służebność. Inaczej może być, gdy z okoliczności wynika trwałe porzucenie korzystania z domu, a przez wiele lat prawo nie jest wykonywane. Ocena zależy od faktów i treści dokumentów.

W podobnych sprawach znaczenie ma także sposób zabezpieczenia prawa do mieszkania na przyszłość. Praktyczne rozwiązania omawia materiał o tym, jak działa zabezpieczenie prawa po śmierci partnera.

Co może zrobić właściciel domu?

Właściciel powinien zacząć od zebrania dokumentów: aktu notarialnego ustanawiającego służebność, odpisu księgi wieczystej, informacji o meldunku, korespondencji z osobami korzystającymi z domu oraz dowodów dotyczących faktycznego zamieszkiwania.

Następnie warto pisemnie wezwać osobę zajmującą dom do wyjaśnienia podstawy pobytu. Jeżeli osoba nie mieszka pod adresem, można złożyć wniosek o wymeldowanie. Jeżeli mieszka, ale bez tytułu prawnego, konieczne może być wezwanie do opuszczenia lokalu, a w razie odmowy – postępowanie cywilne.

Jeżeli nieruchomość została przepisana w zamian za opiekę albo utrzymanie, trzeba odróżnić służebność mieszkania od umowy dożywocia. Przy przekazaniu gospodarstwa lub domu częste są spory o zakres opieki, co dobrze ilustruje problem przepisanie gospodarstwa + opieka nad babcią.

FAQ

Źródła

• Art. 222 § 1, art. 224 § 2, art. 225, art. 293 § 1, art. 296–305 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 24, art. 33 i art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Art. 61 i nast. ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego, dotyczące wszczęcia i prowadzenia postępowania administracyjnego.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie z dnia 16 lutego 1994 r., sygn. akt SA/Kr 877/93 – istotny historycznie dla relacji między służebnością mieszkania a obowiązkiem meldunkowym; obecnie kwestie meldunkowe reguluje ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.