Podział mieszkania po rozwodzie a wkład ze spadku

Majątek wspólny i majątek osobisty małżonków

Jeżeli małżonkowie nie zawarli umowy majątkowej małżeńskiej, między nimi powstaje z mocy prawa wspólność ustawowa. Wynika to z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Do majątku wspólnego należą w szczególności przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków albo przez jednego z nich.

Jednocześnie nie wszystko, co małżonkowie posiadają, staje się majątkiem wspólnym. Katalog składników majątku osobistego zawiera art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dla opisanego problemu najważniejsze są przede wszystkim:

• art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – do majątku osobistego należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca postanowił inaczej,
• art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – do majątku osobistego należą także przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

To oznacza, że pieniądze otrzymane w spadku co do zasady nie wchodzą do majątku wspólnego. Jeżeli więc zostały przeznaczone na wkład własny przy zakupie wspólnego mieszkania, na spłatę kredytu zaciągniętego na to mieszkanie albo na istotne nakłady zwiększające jego wartość, można domagać się ich rozliczenia przy podziale majątku.

Podstawa prawna rozliczenia wkładu ze spadku

Najważniejszym przepisem jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tym przepisem każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, a także może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Zwrotu nie można żądać co do wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

W praktyce oznacza to, że jeżeli środki ze spadku zostały przeznaczone na mieszkanie należące do majątku wspólnego, małżonek może w postępowaniu o podział majątku zgłosić roszczenie o ich rozliczenie.

Warto odróżnić dwie sytuacje:

• zakup mieszkania w trakcie małżeństwa – lokal co do zasady wchodzi do majątku wspólnego, ale wkład ze spadku może być rozliczony jako nakład z majątku osobistego,
• zakup mieszkania wyłącznie w zamian za środki z majątku osobistego – w zależności od stanu faktycznego można rozważać, czy nieruchomość albo określony udział nie należy do majątku osobistego na podstawie art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. To wymaga jednak bardzo precyzyjnej analizy źródła finansowania i treści aktu notarialnego.

Jeżeli chcesz porównać podobne sytuacje, zobacz również: mieszkanie kupione po ślubie za środki z majątku osobistego – jaki udział?

Jak sąd ustala skład i wartość majątku

W sprawach o podział majątku obowiązuje utrwalona zasada, że skład majątku wspólnego ustala się według stanu z chwili ustania wspólności majątkowej, natomiast jego wartość według cen z chwili dokonywania podziału. Ma to duże znaczenie przy nieruchomościach, których ceny po rozwodzie często istotnie się zmieniają.

Dlatego w sprawie o mieszkanie sąd zwykle ustala:

• czy mieszkanie należało do majątku wspólnego w dniu ustania wspólności,
• jaka jest jego aktualna wartość rynkowa na dzień podziału, najczęściej przy pomocy opinii biegłego,
• czy i w jakiej wysokości jeden z małżonków udowodnił nakład z majątku osobistego.

Jeżeli strony nie uzgodnią wartości mieszkania, sąd najczęściej powoła biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości. W praktyce warto znać sposób ustalania wartości składników majątku oraz zasady, według których przebiega sądowa wycena nieruchomości przy podziale majątku.

Jak rozliczyć wkład własny ze spadku przy wartości mieszkania 800 000 zł

Przyjmując wariant najczęściej spotykany w praktyce, czyli że:

• mieszkanie zostało kupione do majątku wspólnego,
• aktualna wartość mieszkania wynosi 800 000 zł,
• jeden z małżonków wyłożył 285 000 zł pochodzące ze spadku,
• nie ma podstaw do ustalenia nierównych udziałów w majątku wspólnym,

punkt wyjścia wygląda następująco:

W takim uproszczonym modelu małżonek, który wniósł środki ze spadku, otrzymałby 285 000 zł tytułem rozliczenia nakładu oraz 257 500 zł jako udział w majątku wspólnym, czyli łącznie 542 500 zł. Drugi małżonek otrzymałby 257 500 zł.

Uwaga praktyczna: taki sposób obliczenia jest prawidłowy tylko wtedy, gdy rzeczywiście można udowodnić pełny nakład 285 000 zł oraz gdy w sprawie nie występują dodatkowe elementy, np. niespłacony kredyt hipoteczny, kolejne nakłady z obu stron, żądanie ustalenia nierównych udziałów albo spór o to, czy środki ze spadku zostały zużyte właśnie na to mieszkanie.

Czy zawsze odlicza się nominalnie całą wpłaconą kwotę?

Nie w każdej sprawie będzie to tak proste. W orzecznictwie i praktyce sądowej pojawia się rozróżnienie między prostym zwrotem nakładu a rozliczeniem jego wpływu na wartość konkretnego składnika majątku. Znaczenie ma zwłaszcza to, czy środki zostały przeznaczone na:

• wkład własny przy nabyciu nieruchomości,
• spłatę ceny lub kredytu związanego z zakupem,
• remont lub wykończenie podnoszące wartość lokalu,
• zwykłe koszty utrzymania, które nie zwiększały wartości majątku.

Jeżeli pieniądze ze spadku zostały przeznaczone na zakup mieszkania, rozliczenie nominalnej kwoty bywa najczęstszym rozwiązaniem praktycznym. Jednak przy bardziej złożonych stanach faktycznych sąd może badać, czy dany wydatek rzeczywiście zwiększył wartość majątku wspólnego i w jakim zakresie. Szczególne znaczenie może mieć też rozliczenie remontów i ulepszeń, czyli wycena nakładów przy rozwodzie.

Jeżeli w sprawie pojawia się spór o wysokość wartości mieszkania lub wpływ konkretnych wydatków na jego cenę, sąd może oprzeć się na opinii biegłego rzeczoznawcy, a czasem także na dokumentach finansowych lub dodatkowych wyliczeniach stron.

Jakie dowody są potrzebne

Samo powołanie się na to, że pieniądze pochodziły ze spadku, zwykle nie wystarczy. Ciężar udowodnienia nakładu spoczywa na osobie, która żąda jego rozliczenia. W praktyce warto zgromadzić:

• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• dokument potwierdzający otrzymanie pieniędzy, np. przelew, wypłatę z rachunku spadkowego, umowę działu spadku,
• historię rachunku bankowego pokazującą przepływ środków,
• umowę deweloperską albo akt notarialny zakupu mieszkania,
• potwierdzenia przelewów na sprzedawcę, dewelopera albo bank,
• umowę kredytu i harmonogram spłat, jeżeli środki przeznaczono na spłatę kredytu,
• faktury i umowy wykonawcze, jeżeli pieniądze poszły na remont lub wykończenie.

Im lepszy związek czasowy i dokumentacyjny między otrzymaniem spadku a wydatkiem na mieszkanie, tym większa szansa na skuteczne rozliczenie nakładu.

W niektórych sprawach przydatne okazują się również zeznania świadków, ale zwykle mają one znaczenie pomocnicze. Największą wartość mają dokumenty finansowe.

Co z kredytem hipotecznym

Jeżeli mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym, rozliczenie może być bardziej skomplikowane. W postępowaniu o podział majątku sąd zasadniczo dzieli aktywa, a sam dług wobec banku nie znika wskutek podziału majątku. To oznacza, że nawet jeśli jedno z małżonków przejmie mieszkanie, wobec banku oboje kredytobiorcy nadal mogą odpowiadać zgodnie z umową, dopóki bank nie zgodzi się na zmianę umowy.

W praktyce trzeba więc odróżnić:

• rozliczenia między małżonkami w sprawie o podział majątku,
• odpowiedzialność wobec banku wynikającą z umowy kredytowej.

Jeżeli środki ze spadku poszły na spłatę kredytu dotyczącego wspólnego mieszkania, także może powstać roszczenie z art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Wysokość i sposób rozliczenia będą jednak zależały od tego, kiedy i w jakim zakresie spłacano kredyt oraz jaki był związek tej spłaty z majątkiem wspólnym.

Czy udziały małżonków zawsze są równe

Nie zawsze. Zasadą jest równość udziałów, co wynika z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jednak zgodnie z art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać ustalenia przez sąd nierównych udziałów w majątku wspólnym, z uwzględnieniem stopnia, w jakim każdy z nich przyczynił się do jego powstania.

To jednak odrębne roszczenie niż rozliczenie nakładów z majątku osobistego. Sam fakt wniesienia pieniędzy ze spadku nie oznacza automatycznie, że udziały w majątku wspólnym są nierówne. Najpierw rozważa się roszczenie z art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a dopiero osobno ewentualne żądanie nierównych udziałów z art. 43 § 2 tej ustawy.

W sprawach, w których pojawiają się rozbudowane rozliczenia finansowe, strony czasem próbują powoływać własne zestawienia albo prywatne opinie. Gdy spór dotyczy wartości nieruchomości albo dokumentów finansowych, znaczenie może mieć także rola specjalisty, np. biegły skarbowy lub rzeczoznawca, zależnie od przedmiotu sporu.

Jak można podzielić mieszkanie po rozwodzie

W praktyce najczęściej spotyka się kilka rozwiązań:

• przyznanie mieszkania jednemu z małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego,
• sprzedaż mieszkania i podział uzyskanej ceny,
• rzadziej – fizyczny podział nieruchomości, jeżeli jest realnie możliwy,
• zawarcie ugody przed sądem lub poza sądem, a następnie jej formalne wykonanie.

Jeżeli w grę wchodzi nieruchomość, umowny podział majątku wymaga formy aktu notarialnego. Gdy strony nie potrafią się porozumieć, sprawa trafia do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia majątku albo według zasad ogólnych postępowania nieprocesowego.

Na co uważać w praktyce

• Nie zakładaj, że sam fakt dziedziczenia automatycznie przesądzi o rozliczeniu konkretnej kwoty.
• Nie mieszaj roszczenia o zwrot nakładów z żądaniem ustalenia nierównych udziałów.
• Nie pomijaj znaczenia aktualnej wyceny mieszkania.
• Pamiętaj, że kredyt hipoteczny wymaga osobnej analizy w relacji z bankiem.
• Jeżeli środki ze spadku były mieszane z pieniędzmi wspólnymi, kwestia dowodowa staje się trudniejsza.

FAQ

Czy spadek zawsze należy do majątku osobistego?

Co do zasady tak – wynika to z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Wyjątek zachodzi wtedy, gdy spadkodawca wyraźnie postanowił inaczej.

Czy mieszkanie kupione po ślubie za pieniądze ze spadku zawsze jest wspólne?

Nie zawsze. Zależy to od sposobu nabycia, źródła całego finansowania i treści dokumentów. Często mieszkanie trafia do majątku wspólnego, ale wkład ze spadku podlega rozliczeniu jako nakład. W niektórych sprawach można rozważać przynależność do majątku osobistego lub udziałów z majątku osobistego.

Czy trzeba mieć przelew bankowy, żeby wygrać sprawę?

Nie zawsze, ale dokumenty bankowe są zwykle najważniejsze. Im lepiej da się wykazać drogę pieniędzy od spadku do zakupu lub spłaty mieszkania, tym większa szansa na skuteczne rozliczenie.

Czy sąd może powołać biegłego do wyceny mieszkania?

Tak. Jeżeli strony nie zgadzają się co do wartości nieruchomości, sąd najczęściej powołuje biegłego sądowego do określenia aktualnej wartości rynkowej lokalu.

Czy kredyt hipoteczny znika po podziale majątku?

Nie. Podział majątku między byłymi małżonkami nie zmienia automatycznie umowy z bankiem. Potrzebna jest odrębna zgoda banku na przejęcie długu albo zmianę kredytobiorców.

Czy można rozliczyć tylko część środków ze spadku?

Tak. Jeżeli tylko część pieniędzy da się udowodnić albo tylko część została przeznaczona na majątek wspólny, sąd może uwzględnić roszczenie jedynie w odpowiednim zakresie.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 § 1, art. 33 pkt 2 i pkt 10, art. 43 § 1–2, art. 45 § 1 – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

2. Art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego