Eksmisja najemcy za zaległy czynsz po wygaśnięciu umowy

Opisuję zasady ogólne dla lokalu mieszkalnego wynajętego osobie fizycznej. W praktyce ostateczna ocena zależy od treści umowy, sposobu jej zakończenia, tego, kto faktycznie mieszka w lokalu, oraz od tego, czy najem miał charakter zwykły, okazjonalny albo instytucjonalny.

Podstawowe znaczenie mają tu przepisy art. 659-692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Czy po wygaśnięciu umowy trzeba jeszcze wypowiadać najem?

Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony i ten termin już upłynął, co do zasady stosunek najmu wygasa z upływem czasu, na jaki został zawarty. Wynika to z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, który dopuszcza wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony tylko w wypadkach określonych w umowie, ale nie zmienia zasady, że po upływie terminu umowa po prostu się kończy.

Jeżeli po zakończeniu umowy najemca nadal pozostaje w lokalu, trzeba jeszcze sprawdzić, czy nie doszło do tzw. dorozumianego przedłużenia najmu. Zgodnie z art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca używa rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Dlatego bardzo ważne jest, aby po wygaśnięciu umowy nie zachowywać się tak, jakby najem dalej trwał, np. nie przyjmować czynszu bez zastrzeżeń i nie potwierdzać dalszego zamieszkiwania jako akceptowanego.

Jeżeli z okoliczności wynika, że nie wyrażali Państwo zgody na dalsze zajmowanie lokalu, można przyjąć, że lokator zajmuje go bez tytułu prawnego.

Czego właścicielowi nie wolno robić samodzielnie?

Właściciel nie może usunąć lokatora „na własną rękę”. Nie wolno samowolnie wymieniać zamków, wynosić rzeczy, uniemożliwiać wejścia do lokalu ani odcinać dostaw mediów tylko po to, aby zmusić lokatora do wyprowadzki.

Takie działania mogą naruszać posiadanie lokatora chronione na podstawie art. 342 i art. 344 Kodeksu cywilnego. Dodatkowo art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na właściciela obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie m.in. z energii, wody i ogrzewania, o ile taki obowiązek obciąża właściciela. W praktyce samowolne odcinanie mediów w celu wywarcia presji jest ryzykowne prawnie.

Jeżeli lokal jest nadal zajmowany, prawidłową drogą jest wezwanie do wydania lokalu, a następnie pozew o opróżnienie lokalu. W podobnych sprawach znaczenie ma też problem zajmowanie lokalu tytułu prawnego, gdy po ustaniu uprawnienia do mieszkania powstają równocześnie zaległości za dalsze korzystanie z lokalu.

Jakie pierwsze pismo wysłać lokatorowi?

W pierwszej kolejności warto wysłać pisemne wezwanie do opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu. Dobrze, aby pismo:

• wskazywało datę wygaśnięcia umowy,
• opisywało wysokość zaległości,
• wyznaczało rozsądny termin na dobrowolne wydanie lokalu,
• zapowiadało skierowanie sprawy do sądu,
• wzywało także do zapłaty zaległego czynszu oraz odszkodowania za dalsze zajmowanie lokalu.

Przepisy nie wprowadzają tu jednego sztywnego terminu typu 3 dni. Lepiej wyznaczyć termin realny i dający się obronić, np. 7 albo 14 dni od doręczenia pisma. W sprawie o zapłatę i eksmisję przyda się dowód doręczenia wezwania, dlatego najlepiej wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć w sposób pozwalający wykazać odbiór.

Pozew o opróżnienie lokalu

Jeżeli lokator nie wyda mieszkania dobrowolnie, należy wnieść pozew o opróżnienie lokalu. W praktyce jest to pozew o nakazanie pozwanym opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu mieszkalnego.

W pozwie trzeba wskazać wszystkie osoby, które faktycznie zajmują lokal, ponieważ wyrok powinien obejmować wszystkich pełnoletnich mieszkańców. Należy dołączyć w szczególności:

• dokument potwierdzający własność lokalu,
• umowę najmu i ewentualne aneksy,
• wezwanie do wydania lokalu oraz dowód jego doręczenia,
• zestawienie zaległości,
• inne dowody potwierdzające, że pozwani nadal zajmują lokal.

Sprawę wnosi się do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości – wynika to z art. 38 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Opłata od pozwu o opróżnienie lokalu ma charakter stały i obecnie wynosi 200 zł, zgodnie z art. 27 pkt 11 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

W wyroku sąd bada nie tylko to, czy pozwani mają tytuł prawny do lokalu, lecz także czy wobec konkretnych osób zachodzi uprawnienie do lokalu socjalnego.

Zobacz również:

dzicy lokatorzy w domu właściciela – jak ich usunąć

Kiedy sąd orzeka o lokalu socjalnym?

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.

Art. 14 ust. 4 tej ustawy przewiduje grupy osób, wobec których sąd co do zasady nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego lokalu, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Chodzi m.in. o:

• kobietę w ciąży,
• małoletniego, osobę z niepełnosprawnością lub ubezwłasnowolnioną oraz osobę sprawującą nad nią opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
• obłożnie chorego,
• emeryta i rencistę spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osobę posiadającą status bezrobotnego,
• osobę spełniającą przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

Samo to, że najemczyni jest samotną matką, nie oznacza automatycznie ochrony tylko z tego powodu, ale obecność małoletnich dzieci w lokalu ma bardzo duże znaczenie. Sąd ocenia sytuację każdej osoby indywidualnie.

Jeżeli sąd przyzna uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy – art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jak wygląda wykonanie eksmisji przez komornika?

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku trzeba wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie złożyć do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Zasady wykonania eksmisji reguluje przede wszystkim art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Komornik nie działa od razu na podstawie samego pozwu ani samego wyroku nieprawomocnego. Potrzebny jest tytuł wykonawczy, czyli wyrok zaopatrzony w klauzulę wykonalności.

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do najmu socjalnego lokalu ani do pomieszczenia tymczasowego, komornik wykonuje eksmisję według zasad z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli jednak sąd orzekł uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, komornik czeka na ofertę gminy.

W praktyce to właśnie ten etap najczęściej trwa najdłużej. Właściciel ma wtedy nadal ograniczone możliwości faktycznego odzyskania lokalu, ale może dochodzić należności pieniężnych.

Czy można żądać zapłaty za okres po wygaśnięciu umowy?

Tak. Po wygaśnięciu umowy nie pobiera się już czynszu w ścisłym sensie umownym, ale można żądać odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu.

Podstawą jest art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Z kolei art. 18 ust. 2 tej ustawy stanowi, że odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Jeżeli odszkodowanie to nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.

Jeżeli więc umowa wygasła, a lokator nadal mieszka w lokalu, mogą Państwo dochodzić:

• zaległości powstałych jeszcze w czasie obowiązywania umowy,
• odszkodowania za każdy miesiąc bezumownego korzystania po wygaśnięciu umowy,
• opłat eksploatacyjnych, jeżeli ponoszą je Państwo i mogą je wykazać,
• w określonych sytuacjach także dalszej szkody, jeśli zwykłe odszkodowanie jej nie pokrywa.

W sprawie o zapłatę trzeba bardzo dokładnie rozpisać okresy: co było jeszcze czynszem umownym, a co jest już odszkodowaniem z art. 18 ustawy.

Czy pozew o eksmisję i pozew o zapłatę można połączyć?

Co do zasady tak, ale nie zawsze jest to najkorzystniejsze procesowo. Można w jednym pozwie dochodzić zarówno opróżnienia lokalu, jak i zapłaty należności pieniężnych, jeżeli roszczenia nadają się do wspólnego rozpoznania według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce połączenie roszczeń bywa wygodne, ale może wydłużyć sprawę, zwłaszcza gdy wysokość odszkodowania jest sporna i wymaga opinii biegłego. Czasem korzystniejsze jest szybkie wniesienie pozwu o eksmisję, a roszczenie pieniężne dochodzić osobno. To zależy od stanu dowodów, wysokości kwoty i celu właściciela.

Jeżeli chcą Państwo przede wszystkim odzyskać lokal jak najszybciej, rozdzielenie spraw może okazać się praktycznie lepsze.

Jak ustalić wysokość odszkodowania?

Jeżeli chodzi o lokal mieszkalny objęty wcześniej umową najmu, punktem wyjścia jest art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Najczęściej właściciel wykazuje wysokość należności przez:

• umowę najmu i dotychczasową stawkę,
• rozliczenia opłat eksploatacyjnych,
• rachunki i faktury,
• zestawienie należności za kolejne miesiące.

Gdy właściciel twierdzi, że jego szkoda jest wyższa niż standardowe odszkodowanie z ustawy, może żądać odszkodowania uzupełniającego. Wtedy często pojawia się konieczność wykazania rynkowej stawki najmu i rzeczywistej straty, a sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego.

Warto też pamiętać o odsetkach ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, liczonych od każdej wymagalnej raty należności pieniężnej.

Czy można wypowiedzieć umowy o media?

Co do zasady nie należy traktować wypowiadania umów o media jako sposobu na przymuszenie lokatora do wyprowadzki. Jeżeli skutkiem byłoby odcięcie dostaw do zajmowanego mieszkania, działanie takie może zostać ocenione jako bezprawna forma nacisku.

Ocena zależy jednak od tego, na kogo zawarte są umowy z dostawcami i jaki jest faktyczny model rozliczeń. Jeżeli umowy zawarł sam lokator we własnym imieniu, sytuacja wygląda inaczej niż wtedy, gdy to właściciel jest stroną wszystkich umów i próbuje doprowadzić do odcięcia lokalu. Tę kwestię trzeba więc analizować ostrożnie, indywidualnie i bez podejmowania działań, które mogłyby zostać uznane za samowolę.

Czy można odzyskać pieniądze od gminy?

Tak, ale tylko w określonej sytuacji. Jeżeli sąd przyzna osobie eksmitowanej uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, a gmina nie dostarczy lokalu mimo ciążącego na niej obowiązku, właściciel może dochodzić od gminy odszkodowania.

Podstawę stanowi art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w związku z art. 417 ustawy – Kodeks cywilny. Roszczenie takie nie powstaje automatycznie w każdej sprawie eksmisyjnej, lecz dopiero wtedy, gdy istnieje obowiązek gminy zapewnienia lokalu socjalnego i obowiązek ten nie jest wykonywany.

Na przyszłość: najem okazjonalny albo instytucjonalny

Na przyszłość warto rozważyć najem okazjonalny, o którym mowa w art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów, albo – gdy wynajmującym jest przedsiębiorca – najem instytucjonalny z art. 19f-19j tej ustawy.

Przy najmie okazjonalnym najemca składa w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, a także wskazuje lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić. To istotnie ułatwia dochodzenie wydania lokalu po zakończeniu najmu, choć wymaga prawidłowego zawarcia i zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w terminie wynikającym z art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

FAQ

Czy można wyrzucić lokatora po prostu po wygaśnięciu umowy?

Nie. Nawet po wygaśnięciu umowy właściciel nie może samodzielnie usuwać lokatora. Potrzebny jest co do zasady wyrok sądu i egzekucja komornicza.

Czy brak płatności za 3 miesiące zawsze pozwala na natychmiastową eksmisję?

Nie. Zaległości mogą uzasadniać wypowiedzenie umowy w przypadkach przewidzianych ustawą i umową, ale sama eksmisja z lokalu mieszkalnego i tak wymaga drogi sądowej. Jeżeli umowa już wygasła, problemem jest przede wszystkim zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego.

Czy pełnoletnie dziecko mieszkające z najemcą też trzeba pozwać?

Zwykle tak, jeśli faktycznie zajmuje lokal. W pozwie warto wskazać wszystkie osoby pełnoletnie stale mieszkające w lokalu, aby wyrok obejmował wszystkich lokatorów.

Czy można żądać jednocześnie eksmisji i zapłaty długu?

Tak, ale nie zawsze jest to najkorzystniejsze. Czasem lepiej rozdzielić sprawy, żeby szybciej uzyskać wyrok eksmisyjny.

Czy odszkodowanie za bezumowne korzystanie to to samo co dawny czynsz?

Nie całkiem. Po wygaśnięciu umowy podstawą należności jest już nie umowa najmu, lecz art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Źródła

• art. 342, art. 344, art. 481 § 1-2, art. 659-692, art. 673 § 3, art. 674 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 6a ust. 1, art. 14 ust. 1, ust. 4 i ust. 6, art. 18 ust. 1, 2 i 5, art. 19a-19j ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 38 § 1 i art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 27 pkt 11 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych