Dziedziczenie udziałów w spółce z o.o. a sprzedaż domu spółki

Co naprawdę podlega dziedziczeniu po zmarłym wspólniku?

W opisanej sytuacji kluczowe jest odróżnienie majątku zmarłego syna od majątku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka z o.o. jest odrębną osobą prawną na podstawie art. 12 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych. Oznacza to, że dom wpisany do majątku spółki nie należał bezpośrednio do syna, lecz do samej spółki.

Do spadku po zmarłym wchodzą jego prawa i obowiązki majątkowe zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Jeżeli syn był jedynym wspólnikiem, to do spadku co do zasady wchodzą jego udziały w spółce, a nie nieruchomość należąca do spółki.

Jeżeli zmarły nie pozostawił małżonka ani zstępnych, a żyją jego rodzice, to dziedziczenie ustawowe następuje według art. 932 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. W takim układzie każdy z rodziców dziedziczy po 1/2 spadku, o ile brak testamentu i innych osób powołanych do dziedziczenia.

Dlatego fundusz hipoteczny nie może oczekiwać prostego „przepisania” domu ze spółki na rodzica tylko dlatego, że rodzic dziedziczy po synu. Najpierw trzeba przejąć udziały i uporządkować sytuację prawną samej spółki.

Sprawdzenie umowy spółki to pierwszy obowiązek

Zanim spadkobiercy podejmą jakiekolwiek działania, trzeba sprawdzić treść umowy spółki. Ma to znaczenie dlatego, że zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych umowa spółki może ograniczyć albo wyłączyć wstąpienie do spółki spadkobierców zmarłego wspólnika. Jeżeli takie ograniczenie lub wyłączenie zostało wprowadzone, umowa spółki powinna określać warunki spłaty spadkobierców. Powiązanym zagadnieniem jest dziedziczenie udziałów w spółce z o.o. a zachowek i testament.

Jeżeli umowa spółki nie wyłącza ani nie ogranicza dziedziczenia udziałów, spadkobiercy wchodzą w prawa zmarłego wspólnika. W praktyce oznacza to jednak konieczność wykazania swojego prawa do spadku wobec spółki i KRS.

Warto też sprawdzić, czy po śmierci jedynego wspólnika istnieje zarząd, kto może reprezentować spółkę i czy nie trzeba pilnie powołać organów albo podjąć działań rejestrowych. W jednoosobowej spółce po śmierci wspólnika często pojawia się problem organizacyjny: udziały są dziedziczone, ale spółka nadal musi działać przez swoje organy.

Zobacz również: stwierdzenie nabycia spadku - sąd czy notariusz

Jak formalnie potwierdzić dziedziczenie udziałów?

Spadkobiercy muszą uzyskać formalny dokument potwierdzający nabycie spadku. Mogą to zrobić:

• u notariusza – przez akt poświadczenia dziedziczenia, jeżeli nie ma sporu i są spełnione warunki z art. 95a–95p ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie,
• w sądzie – przez postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku na podstawie art. 1025 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o postępowaniu spadkowym.

Samo nabycie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy zgodnie z art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego, ale dla obrotu prawnego potrzebny jest dokument, którym można się posłużyć wobec spółki, sądu wieczystoksięgowego, banków czy kontrahentów.

Trzeba też pamiętać o złożeniu oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania, zgodnie z art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego. Brak oświadczenia w tym terminie oznacza co do zasady przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza na podstawie art. 1015 § 2 Kodeksu cywilnego.

Wejście spadkobierców do spółki i zmiany w KRS

Po uzyskaniu dokumentu spadkowego spadkobiercy powinni zawiadomić spółkę o przejściu udziałów. Jeżeli udział jest objęty współuprawnieniem kilku osób, zastosowanie ma art. 184 § 1 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych, zgodnie z którym współuprawnieni z udziału wykonują swoje prawa w spółce przez wspólnego przedstawiciela.

Spółka powinna następnie zaktualizować księgę udziałów. Obowiązek prowadzenia księgi udziałów wynika z art. 188 § 1 Kodeksu spółek handlowych. Zarząd składa także do sądu rejestrowego listę wspólników zgodnie z art. 188 § 3 Kodeksu spółek handlowych.

Jeżeli zarząd nie istnieje albo nie może działać, sprawa się komplikuje i może wymagać dodatkowych działań korporacyjnych lub rejestrowych. W niektórych stanach faktycznych potrzebne jest też ustalenie, kto skutecznie zwoła zgromadzenie wspólników i powoła likwidatorów. To zależy od treści umowy spółki, składu organów i dokumentów pozostawionych przez zmarłego.

Czy można wpisać rodzica jako właściciela domu zamiast spółki?

Nie od razu. Właścicielem nieruchomości pozostaje spółka, dopóki nie dojdzie do skutecznego przeniesienia własności. Wpis w księdze wieczystej ma charakter deklaratywny, ale musi odpowiadać istniejącemu stanowi prawnemu i opierać się na odpowiedniej podstawie. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga umowy w formie aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego.

To oznacza, że nie można „zamienić” właściciela w księdze wieczystej ze spółki na rodzica tylko dlatego, że rodzic odziedziczył udziały w spółce. Najpierw musi nastąpić czynność prawna, która przeniesie własność domu ze spółki na konkretną osobę albo podmiot.

Możliwe drogi są zasadniczo trzy:

• sprzedaż domu przez spółkę osobie trzeciej,
• sprzedaż domu przez spółkę spadkobiercom,
• likwidacja spółki i podział majątku pozostałego po zaspokojeniu lub zabezpieczeniu wierzycieli.

W praktyce, jeżeli fundusz hipoteczny oczekuje wpisania rodzica do księgi wieczystej, to najczęściej myśli o wcześniejszym wyprowadzeniu nieruchomości ze spółki. To jednak wymaga osobnej, zgodnej z prawem konstrukcji i oceny skutków podatkowych, bilansowych oraz ryzyka wobec wierzycieli.

Likwidacja spółki z o.o. – kiedy ma sens?

Jeżeli celem jest docelowo rozdysponowanie majątku spółki między spadkobierców, likwidacja może być właściwą drogą, ale tylko wtedy, gdy jest realna ekonomicznie i bezpieczna wobec wierzycieli. Rozwiązanie spółki następuje po przeprowadzeniu likwidacji, z chwilą wykreślenia z rejestru, zgodnie z art. 272 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych.

Otwarcie likwidacji następuje m.in. z dniem powzięcia przez wspólników uchwały o rozwiązaniu spółki, na podstawie art. 274 § 1 Kodeksu spółek handlowych. Do spółki w likwidacji stosuje się art. 275 § 1 Kodeksu spółek handlowych – należy używać dotychczasowej firmy z dodaniem oznaczenia „w likwidacji”.

Likwidatorami są co do zasady członkowie zarządu, chyba że umowa spółki lub uchwała wspólników stanowi inaczej – art. 276 § 1 Kodeksu spółek handlowych. Likwidatorzy powinni zgłosić otwarcie likwidacji do sądu rejestrowego i ogłosić je, wzywając wierzycieli do zgłoszenia wierzytelności w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia, zgodnie z art. 279 Kodeksu spółek handlowych.

Likwidatorzy sporządzają bilans otwarcia likwidacji na podstawie art. 281 § 1 Kodeksu spółek handlowych. W toku likwidacji powinni zakończyć bieżące interesy spółki, ściągnąć wierzytelności, wypełnić zobowiązania i upłynnić majątek, co wynika z art. 282 § 1 Kodeksu spółek handlowych.

Kiedy majątek spółki może trafić do wspólników?

To bardzo ważne: majątek spółki nie może być podzielony między wspólników od razu po śmierci wspólnika ani od razu po otwarciu likwidacji. Zgodnie z art. 286 § 1 Kodeksu spółek handlowych podział między wspólników majątku pozostałego po zaspokojeniu lub zabezpieczeniu wierzycieli nie może nastąpić przed upływem 6 miesięcy od daty ogłoszenia o otwarciu likwidacji i wezwaniu wierzycieli.

Jeżeli po spłacie lub zabezpieczeniu wierzycieli w majątku spółki pozostanie nieruchomość, możliwe jest jej przyznanie wspólnikom w ramach podziału majątku polikwidacyjnego. Dopiero wtedy można przeprowadzać dalsze czynności wieczystoksięgowe. Wcześniej jednak trzeba ocenić, czy taki podział jest dopuszczalny i jak powinien zostać technicznie przeprowadzony.

Na końcu likwidacji sporządza się sprawozdanie likwidacyjne zgodnie z art. 288 § 1 Kodeksu spółek handlowych, a po zakończeniu likwidacji składa się wniosek o wykreślenie spółki z KRS na podstawie art. 289 § 1 Kodeksu spółek handlowych.

Zobacz również: spis inwentarza po śmierci współwłaściciela mieszkania

Służebność mieszkania lub dożywocia a sprzedaż domu

Z opisu wynika, że rodzice korzystają z domu na podstawie ustanowionego prawa. Trzeba bardzo precyzyjnie ustalić, czy chodzi o służebność mieszkania, o której mowa w art. 301 i nast. Kodeksu cywilnego, czy o prawo dożywocia uregulowane w art. 908 i nast. Kodeksu cywilnego. To są różne instytucje.

Jeżeli w księdze wieczystej ujawniona jest służebność osobista mieszkania, nabywca co do zasady nabywa nieruchomość obciążoną tym prawem. Jeżeli zaś istnieje umowa dożywocia, trzeba badać jej treść oraz to, na jakim etapie i między jakimi stronami została zawarta. Dla funduszu hipotecznego albo innego nabywcy to ma zasadnicze znaczenie ekonomiczne.

W praktyce warto uzyskać aktualny odpis księgi wieczystej i sprawdzić dokładną treść wpisów w dziale III i IV, a także podstawy tych wpisów.

Darowizna domu ze spółki na rzecz rodzica – dlaczego to ryzykowny pomysł?

Darowizna nieruchomości ze spółki na rzecz wspólnika albo osoby bliskiej wspólnika może być prawnie możliwa tylko w określonych warunkach, ale zwykle jest rozwiązaniem obarczonym dużym ryzykiem. Po pierwsze, czynność taka wymagałaby działania spółki przez osoby uprawnione do reprezentacji i aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Po drugie, jeżeli spółka ma wierzycieli, nieodpłatne wyzbycie się wartościowego składnika majątku może zostać zakwestionowane na podstawie art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego w drodze skargi pauliańskiej. Wierzyciel musi wykazać m.in., że wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo niewypłacalny w wyższym stopniu.

Po trzecie, pojawiają się istotne skutki podatkowe i bilansowe, których nie można analizować wyłącznie z perspektywy prawa spadkowego. Ponadto członkowie zarządu albo likwidatorzy powinni działać z uwzględnieniem interesu spółki i wierzycieli, a nie wyłącznie interesu spadkobierców.

Sprzedaż domu funduszowi hipotecznemu – co trzeba ustalić wcześniej?

Jeżeli ostatecznym celem jest umowa z funduszem hipotecznym albo inny model odpłatnego rozporządzenia nieruchomością, najpierw trzeba odpowiedzieć na kilka pytań:

• czy rodzice rzeczywiście nabyli udziały po zmarłym i w jakich częściach,
• czy umowa spółki pozwala na wejście spadkobierców do spółki,
• kto obecnie reprezentuje spółkę,
• jakie są długi spółki i czy toczą się egzekucje,
• czy korzystniejsze będzie sprzedanie samej nieruchomości przez spółkę, czy likwidacja spółki i podział majątku,
• jakie obciążenia figurują w księdze wieczystej, w tym służebność, hipoteki i egzekucje.

Jeżeli komornik prowadzi egzekucję, trzeba dodatkowo sprawdzić, czego egzekucja dotyczy: majątku spółki, majątku zmarłego czy majątku spadkobierców. To ma znaczenie dla kolejności działań i możliwości rozporządzenia nieruchomością.

Praktyczna kolejność działań

W opisanym stanie faktycznym bezpieczna ścieżka najczęściej wygląda tak:

1. ustalenie, czy istnieje testament oraz analiza umowy spółki,
2. decyzja co do przyjęcia albo odrzucenia spadku w terminie z art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego,
3. uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia albo postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku,
4. zawiadomienie spółki o przejściu udziałów i uporządkowanie reprezentacji spółki oraz dokumentów KRS,
5. ustalenie zadłużenia spółki, stanu księgi wieczystej i ryzyk egzekucyjnych,
6. wybór wariantu: sprzedaż nieruchomości przez spółkę albo likwidacja spółki i późniejszy podział majątku,
7. dopiero po skutecznym przeniesieniu własności – wniosek o zmianę wpisu w księdze wieczystej.

Największym błędem byłoby rozpoczęcie negocjacji końcowej umowy z funduszem bez wcześniejszego uporządkowania spadku, udziałów i sytuacji samej spółki.

FAQ

Czy po śmierci jedynego wspólnika rodzice stają się właścicielami domu należącego do spółki?

Nie. Co do zasady dziedziczą udziały w spółce, a nie majątek spółki. Dom nadal należy do spółki, dopóki własność nie zostanie skutecznie przeniesiona.

Czy sam akt poświadczenia dziedziczenia wystarczy do zmiany wpisu w księdze wieczystej domu?

Nie, jeśli właścicielem domu jest spółka z o.o. Taki dokument potwierdza dziedziczenie udziałów po zmarłym, ale nie przenosi własności nieruchomości ze spółki na spadkobierców.

Czy spadkobiercy zawsze wchodzą do spółki po zmarłym wspólniku?

Nie zawsze. Trzeba sprawdzić umowę spółki, ponieważ na podstawie art. 183 § 1 Kodeksu spółek handlowych może ona ograniczać albo wyłączać wstąpienie spadkobierców do spółki.

Po jakim czasie od otwarcia likwidacji można podzielić majątek spółki?

Nie wcześniej niż po upływie 6 miesięcy od ogłoszenia o otwarciu likwidacji i wezwaniu wierzycieli, zgodnie z art. 286 § 1 Kodeksu spółek handlowych, oraz dopiero po zaspokojeniu lub zabezpieczeniu wierzycieli.

Czy służebność mieszkania wygasa przy sprzedaży domu?

Co do zasady nie. Jeżeli służebność jest skutecznie ustanowiona i ujawniona, nabywca nabywa nieruchomość obciążoną tym prawem. Zawsze jednak trzeba zbadać treść aktu notarialnego i wpisy w księdze wieczystej.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych – Dz.U. 2000 nr 94 poz. 1037

3. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie – Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91