Czy zaproszenie cudzoziemca utrudnia sprzedaż mieszkania?

Czy zaproszenie blokuje sprzedaż mieszkania?

Nie. Samo wystawienie i wpisanie zaproszenia do ewidencji zaproszeń nie powoduje powstania prawa rzeczowego ani obligacyjnego do lokalu po stronie cudzoziemca. Ustawa z 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach przewiduje, że zaproszenie jest dokumentem potwierdzającym, iż zapraszający zobowiązuje się do pokrycia kosztów związanych z pobytem cudzoziemca, w tym kosztów zakwaterowania, wyżywienia, powrotu i ewentualnych kosztów wydania oraz wykonania decyzji o zobowiązaniu cudzoziemca do powrotu. Wynika to z art. 16 ust. 1 oraz art. 16 ust. 2 ustawy o cudzoziemcach.

To oznacza, że zaproszenie ma przede wszystkim charakter finansowo-gwarancyjny, a nie mieszkaniowy. Nie daje ono cudzoziemcowi tytułu prawnego do lokalu, nie ustanawia najmu, użyczenia ujawnianego wobec nabywcy z mocy samego zaproszenia i nie powoduje wpisu do księgi wieczystej.

Jakie skutki prawne naprawdę wywołuje zaproszenie?

Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o cudzoziemcach zaproszenie może wystawić m.in. obywatel polski mieszkający na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej albo cudzoziemiec legalnie przebywający w Polsce przez wymagany ustawą okres. Zaproszenie staje się skuteczne po wpisaniu do ewidencji zaproszeń prowadzonej przez wojewodę właściwego ze względu na miejsce zamieszkania lub siedzibę zapraszającego. Podstawę stanowią art. 16 ust. 3 oraz art. 17 ustawy o cudzoziemcach.

W praktyce organ bada m.in. to, czy zapraszający ma środki na pokrycie kosztów zaproszenia oraz czy może zapewnić cudzoziemcowi miejsce zamieszkania. Szczegóły dotyczące wymogów przy zaproszeniu cudzoziemca omawia też materiał: obowiązki przy wystawieniu zaproszenia.

Najważniejsze jest to, że skutkiem zaproszenia jest zobowiązanie zapraszającego wobec państwa i pośrednio wobec organizacji pobytu cudzoziemca, a nie trwałe związanie konkretnej nieruchomości z cudzoziemcem. Nawet jeżeli w zaproszeniu wskazano dany lokal jako miejsce zakwaterowania, nie oznacza to automatycznie, że mieszkanie staje się obciążone prawem osoby trzeciej w rozumieniu art. 556³ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Czy kupujący może uznać to za wadę prawną nieruchomości?

Co do zasady nie powinno tak być wyłącznie z powodu samego zaproszenia. Zgodnie z art. 556³ Kodeksu cywilnego wada prawna występuje wtedy, gdy rzecz stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.

Samo zaproszenie nie ustanawia na rzecz cudzoziemca prawa do lokalu. Jeżeli nie zawarto dodatkowo umowy najmu, użyczenia albo innego porozumienia dającego faktyczne uprawnienie do zajmowania lokalu, to zwykle nie ma podstaw, aby uznać nieruchomość za obciążoną prawem osoby trzeciej. Inaczej byłoby wtedy, gdyby równolegle doszło np. do zawarcia umowy najmu lub użyczenia i cudzoziemiec rzeczywiście uzyskał tytuł do korzystania z lokalu.

Ocena może więc zależeć od konkretnego stanu faktycznego. Jeżeli zaproszenie było tylko dokumentem do postępowania wizowego, a cudzoziemiec nigdy nie miał zamieszkać w lokalu i nie przyznano mu odrębnego tytułu prawnego, sprzedaż mieszkania nie powinna być z tego powodu zagrożona.

Co z adresem mieszkania wskazanym w zaproszeniu?

Adres wpisany w zaproszeniu ma znaczenie dowodowe w postępowaniu administracyjnym, ale nie „rezerwuje” mieszkania na czas obowiązywania zaproszenia. Jeżeli po wpisaniu zaproszenia do ewidencji mieszkanie zostanie sprzedane, nie unieważnia to automatycznie samego zaproszenia, ale może mieć znaczenie praktyczne przy późniejszym korzystaniu z dokumentu przez cudzoziemca lub przy kontroli jego sytuacji pobytowej.

W razie zmiany okoliczności faktycznych bezpieczniej jest zadbać o spójność danych przedstawianych w procedurach wizowych i pobytowych. Jeżeli cudzoziemiec faktycznie będzie mieszkał gdzie indziej, a wskazany lokal zostanie sprzedany, trzeba liczyć się z tym, że konsul albo organ administracji może oczekiwać wyjaśnień co do aktualnego miejsca pobytu i środków utrzymania.

Jakie obowiązki finansowe ma zapraszający?

To jest najważniejsze ryzyko. Zgodnie z art. 16 ust. 2 ustawy o cudzoziemcach zapraszający zobowiązuje się do pokrycia kosztów związanych z pobytem cudzoziemca, w tym kosztów zakwaterowania i wyżywienia, kosztów powrotu do państwa pochodzenia lub zamieszkania, kosztów tranzytu do państwa trzeciego, które udzieli pozwolenia na wjazd, oraz kosztów wydania i wykonania decyzji o zobowiązaniu cudzoziemca do powrotu.

W praktyce więc problemem nie jest „zablokowanie” mieszkania, lecz ryzyko finansowe związane z samym zaproszeniem. Jeżeli cudzoziemiec nie poniesie wskazanych kosztów, organ może dochodzić ich od zapraszającego w granicach wynikających z przepisów i treści zaproszenia.

Zaproszenie wpisuje się do ewidencji na okres wskazany we wniosku, nie dłuższy niż 1 rok. Wynika to z art. 17 ustawy o cudzoziemcach. To właśnie przez ten okres zobowiązanie zapraszającego ma znaczenie praktyczne.

Czy trzeba informować kupującego o zaproszeniu?

Jeżeli zaproszenie nie łączy się z żadnym prawem cudzoziemca do lokalu, to zazwyczaj nie jest to klasyczne obciążenie nieruchomości, które trzeba ujawniać jak hipotekę, służebność czy najem wiążący nabywcę. Mimo to warto zachować ostrożność przy składaniu oświadczeń w akcie notarialnym.

Jeżeli w umowie sprzedaży ma się znaleźć szerokie zapewnienie, że lokal nie jest związany z żadnymi prawami osób trzecich ani ustaleniami dotyczącymi korzystania z lokalu, najlepiej dopilnować, aby treść oświadczeń odpowiadała rzeczywistej sytuacji. Nie chodzi o to, że samo zaproszenie automatycznie uniemożliwia takie oświadczenie, lecz o to, by nie stworzyć niepotrzebnego sporu co do znaczenia wcześniejszych dokumentów.

W razie wątpliwości notariuszowi i kupującemu można wyjaśnić, że zaproszenie miało wyłącznie znaczenie wizowe, nie wiązało się z oddaniem lokalu do używania i nie dawało cudzoziemcowi tytułu prawnego do mieszkania.

Kiedy sprzedaż może się skomplikować?

Problemy pojawiają się nie przez samo zaproszenie, lecz przez dodatkowe okoliczności. Ryzyko rośnie zwłaszcza wtedy, gdy:

• cudzoziemiec faktycznie mieszka w lokalu i może powoływać się na umowę najmu albo użyczenia,
• w lokalu doszło do zameldowania i trzeba uporządkować stan faktyczny przed wydaniem mieszkania,
• w akcie notarialnym mają paść bardzo szerokie zapewnienia o całkowitym braku jakichkolwiek relacji dotyczących korzystania z lokalu,
• sprzedaż następuje już po wykorzystaniu zaproszenia w procedurze wizowej, a dane o zakwaterowaniu są nieaktualne.

Jeżeli w opisanej sytuacji kuzyn i jego żona mają mieszkać gdzie indziej, na własny koszt, a mieszkanie ma służyć tylko jako adres w zaproszeniu, to z punktu widzenia obrotu nieruchomością ważne jest przede wszystkim, aby nie tworzyć równolegle żadnego tytułu prawnego do lokalu.

Co zrobić praktycznie przed sprzedażą mieszkania?

Podsumowanie

W opisanym przypadku samo zaproszenie cudzoziemki do Polski na potrzeby uzyskania wizy nie powinno blokować sprzedaży mieszkania, jeżeli nie towarzyszy mu żaden dodatkowy tytuł prawny do lokalu. Z prawnego punktu widzenia najistotniejsze skutki zaproszenia dotyczą odpowiedzialności zapraszającego za koszty pobytu cudzoziemca, a nie obciążenia samej nieruchomości.

Przed sprzedażą warto jednak sprawdzić treść zaproszenia, zadbać o prawdziwość oświadczeń składanych przy akcie notarialnym i unikać dokumentów, które mogłyby dawać cudzoziemcowi prawo do korzystania z mieszkania.

FAQ

Czy zaproszenie daje cudzoziemcowi prawo do mieszkania?

Nie. Samo zaproszenie z art. 16 ustawy o cudzoziemcach nie daje tytułu prawnego do lokalu. Takie prawo mogłoby wynikać dopiero z odrębnej umowy, np. najmu lub użyczenia.

Czy można sprzedać mieszkanie w czasie ważności zaproszenia?

Tak, co do zasady można. Trzeba jednak pamiętać, że sprzedaż nie znosi automatycznie obowiązków finansowych zapraszającego wynikających z ważnego zaproszenia.

Czy zaproszenie trzeba odwołać przed sprzedażą?

Ustawa o cudzoziemcach nie przewiduje prostego „odwołania” zaproszenia w każdej sytuacji jako warunku sprzedaży mieszkania. Jeżeli jednak zmieniły się istotne okoliczności, warto skonsultować wpływ tej zmiany na postępowanie wizowe lub pobytowe.

Co jest większym ryzykiem: sprzedaż mieszkania czy odpowiedzialność finansowa?

Co do zasady większe praktyczne znaczenie ma odpowiedzialność finansowa zapraszającego za koszty pobytu, wyjazdu i ewentualnego powrotu cudzoziemca. To właśnie ten element wynika wprost z art. 16 ust. 2 ustawy o cudzoziemcach.

Czy zameldowanie cudzoziemca zmienia sytuację?

Zameldowanie samo w sobie nie tworzy prawa do lokalu, ale może komplikować obrót mieszkaniem organizacyjnie i dowodowo. Trzeba wtedy odróżnić meldunek od rzeczywistego tytułu prawnego do korzystania z lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach – Dz.U. 2013 poz. 1650.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
3. Art. 535 Kodeksu cywilnego.
4. Oficjalne informacje urzędowe dotyczące ewidencji zaproszeń i zaproszeń dla cudzoziemców publikowane przez właściwe urzędy wojewódzkie i administrację publiczną.