Czy mieszkanie wykupione od gminy za darowiznę od rodziców wchodzi do majątku wspólnego?

Darowizna od rodziców a majątek osobisty małżonka

Punktem wyjścia jest art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich.

Jednocześnie art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że darczyńca postanowił inaczej. Oznacza to, że jeżeli rodzice przekazali pieniądze wyłącznie synowi, to sama kwota darowizny co do zasady weszła do jego majątku osobistego, a nie do majątku wspólnego małżonków.

To jednak nie kończy sprawy. W sporach o podział majątku zwykle decydują nie tylko intencje stron, ale również dokumenty i sposób przeprowadzenia transakcji.

Czy mieszkanie kupione za darowiznę też pozostaje majątkiem osobistym?

Tak, ale tylko wtedy, gdy da się wykazać tzw. surogację. Wynika ona z art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym do majątku osobistego należą także przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

W praktyce oznacza to, że mieszkanie może należeć do majątku osobistego jednego małżonka, jeśli:

• darowizna była dokonana wyłącznie na jego rzecz,
• środki z darowizny rzeczywiście zostały przeznaczone na zakup lokalu,
• z okoliczności transakcji wynikało, że nabycie następuje do jego majątku osobistego.

Jeżeli jednak akt notarialny zakupu wskazuje oboje małżonków jako kupujących i nie zawiera zastrzeżenia, że nabycie następuje do majątku osobistego jednego z nich, to udowodnienie surogacji staje się znacznie trudniejsze.

Wspólne wpisanie małżonków do aktu notarialnego – najważniejszy problem

W opisanym stanie faktycznym szczególnie istotne jest to, że zgodę gminy na wykup uzyskali oboje małżonkowie i oboje figurują w akcie notarialnym jako nabywcy. To bardzo ważny argument za tym, że lokal został nabyty do majątku wspólnego.

W postępowaniu o podział majątku sąd bada nie tylko pochodzenie pieniędzy, ale również treść czynności prawnej. Jeżeli z aktu notarialnego wynika wspólne nabycie przez oboje małżonków, to druga strona może skutecznie twierdzić, że wolą stron było wejście nieruchomości do majątku wspólnego. Samo późniejsze powoływanie się na darowiznę dla jednego małżonka nie zawsze wystarczy do obalenia tego obrazu.

W takich sprawach duże znaczenie mają też zasady dowodowe z art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz art. 232 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Innymi słowy: ten, kto twierdzi, że mieszkanie nie należy do majątku wspólnego, musi to udowodnić.

Jakie dowody mogą pomóc w wykazaniu majątku osobistego?

Jeżeli sprawa trafi do sądu, pomocne mogą być przede wszystkim:

• pisemna umowa darowizny wskazująca, że pieniądze otrzymał wyłącznie jeden małżonek,
• potwierdzenia przelewu lub wypłaty gotówki,
• oświadczenia z aktu notarialnego dotyczące źródła finansowania,
• dowody, że drugi małżonek nie partycypował w cenie zakupu,
• zeznania darczyńców i innych świadków.

Trzeba jednak zaznaczyć wyraźnie: jeżeli dokument zakupu pokazuje wspólne nabycie, to zeznania świadków nie zawsze przełamią treść aktu notarialnego. Każda sprawa zależy tu od konkretnego stanu faktycznego, treści aktu oraz całego materiału dowodowego.

Czy w takiej sytuacji można żądać przynajmniej rozliczenia nakładu?

Jeżeli nie uda się wykazać, że całe mieszkanie stanowi majątek osobisty jednego małżonka, nadal może powstać argument do rozliczenia nakładu z majątku osobistego na majątek wspólny.

Podstawą jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Przepis ten działa również w odwrotnym kierunku przy rozliczeniach między majątkiem osobistym a wspólnym. Jeżeli więc cena mieszkania została pokryta z darowizny należącej do majątku osobistego jednego małżonka, można rozważać roszczenie o rozliczenie tego wkładu przy podziale majątku.

W praktyce bywa to łatwiejsze niż wykazanie, że cała nieruchomość w ogóle nie weszła do majątku wspólnego.

Znaczenie bonifikaty przy wykupie mieszkania od gminy

Sam fakt, że mieszkanie zostało wykupione z bonifikatą od gminy, nie przesądza jeszcze o jego przynależności do majątku osobistego albo wspólnego. Z punktu widzenia podziału majątku najważniejsze są:

• kto był stroną umowy sprzedaży z gminą,
• kto sfinansował zakup,
• czy w akcie notarialnym zaznaczono związek nabycia z majątkiem osobistym jednego z małżonków.

Zasady sprzedaży lokali komunalnych i bonifikat wynikają z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w tym w szczególności z art. 34 oraz art. 68 tej ustawy, ale te przepisy nie rozstrzygają same przez się, czy lokal po zakupie wejdzie do majątku wspólnego czy osobistego. O tym decydują reguły prawa rodzinnego i treść konkretnej transakcji.

Praktyczna ocena opisanej sytuacji

W opisanym przypadku można bronić stanowiska, że 10 tys. zł otrzymane od rodziców było majątkiem osobistym syna na podstawie art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Trudniej natomiast jednoznacznie przyjąć, że całe mieszkanie automatycznie pozostało jego majątkiem osobistym.

Skoro oboje małżonkowie uzyskali zgodę na wykup i oboje zostali wpisani do aktu notarialnego, sąd może uznać, że lokal wszedł do majątku wspólnego. W takiej sytuacji bardziej realne może być dochodzenie rozliczenia nakładu z majątku osobistego niż całkowite wyłączenie lokalu z podziału.

Jeżeli podobny problem dotyczy także innych źródeł finansowania, warto porównać sytuację, gdy środki pochodzą z pieniędzy od rodziców albo gdy pojawia się spór o pieniądze od matki.

Co warto zrobić przed sprawą o podział majątku?

Przed złożeniem wniosku albo odpowiedzi na wniosek warto przygotować:

• akt notarialny wykupu mieszkania,
• dowody przekazania darowizny,
• ewentualną umowę darowizny lub pisemne oświadczenia darczyńców,
• dokumenty potwierdzające źródło pieniędzy użytych przy zakupie,
• projekt stanowiska: czy celem jest wyłączenie lokalu z majątku wspólnego, czy rozliczenie nakładu.

Warto też pamiętać, że w sprawie o podział majątku sąd rozstrzyga przede wszystkim o składzie i wartości majątku wspólnego oraz o wzajemnych rozliczeniach. Jeżeli spór jest oparty na darowiźnie sprzed lat, dobra strategia dowodowa ma często większe znaczenie niż same twierdzenia stron.

FAQ

Czy sama darowizna od rodziców dla jednego małżonka wystarczy, aby mieszkanie było jego osobiste?

Nie zawsze. Darowizna pieniędzy może być majątkiem osobistym, ale przy nieruchomości trzeba jeszcze wykazać, że została nabyta w zamian za ten składnik majątku osobistego oraz że dokumenty zakupu nie wskazują na wspólne nabycie.

Czy wpisanie obojga małżonków do aktu notarialnego przekreśla sprawę?

Nie przekreśla automatycznie, ale bardzo utrudnia wykazanie, że mieszkanie należy tylko do jednego z nich. To jeden z najmocniejszych argumentów za zaliczeniem lokalu do majątku wspólnego.

Czy zeznania rodziców jako darczyńców są ważne?

Tak, ale zwykle nie są wystarczające, jeśli brak dokumentów albo dokumenty przemawiają za wspólnym nabyciem. Sąd ocenia cały materiał dowodowy, a nie tylko relację świadków.

Czy można odzyskać wartość darowizny, jeśli mieszkanie zostanie uznane za wspólne?

Tak, często można dochodzić rozliczenia nakładu z majątku osobistego na majątek wspólny na podstawie art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Wymaga to jednak udowodnienia wysokości i źródła środków.

Czy bonifikata od gminy ma znaczenie dla podziału majątku?

Ma znaczenie gospodarcze dla wartości transakcji, ale sama nie rozstrzyga, czy lokal jest wspólny czy osobisty. Decydują przede wszystkim przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oraz treść aktu notarialnego.

Źródła:

Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59, w szczególności art. 31, art. 33 pkt 2 i pkt 10 oraz art. 45 § 1.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, art. 6.

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, art. 232.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 34 i art. 68.