Udostępnienie mieszkania komunalnego rodzinie a meldunek

Mieszkanie komunalne a zgoda najemcy

Opisany lokal należy do mieszkaniowego zasobu gminy, więc poza przepisami Kodeksu cywilnego duże znaczenie mają także postanowienia samej umowy najmu, uchwały rady gminy dotyczące zasad wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy oraz przepisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Co do zasady najemca może oddać lokal osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa tego nie zabrania – tak wynika z art. 668 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. W praktyce przy lokalach komunalnych umowy najmu bardzo często przewidują zakaz podnajmu albo oddania lokalu do bezpłatnego używania bez pisemnej zgody gminy. Trzeba więc zacząć od sprawdzenia umowy najmu i lokalnych uchwał gminy.

Jeżeli siostra narzeczonego faktycznie wyjechała za granicę i nie zamieszkuje już w lokalu, a mieszkanie ma być używane przez inne osoby, to z punktu widzenia gminy może to zostać potraktowane jako naruszenie warunków najmu. W sprawach lokali komunalnych nie chodzi tylko o relacje rodzinne, ale o to, czy lokal nadal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy, któremu został wynajęty.

Czy najemca mieszkania komunalnego może udostępnić lokal rodzinie?

Takie udostępnienie bywa możliwe tylko wtedy, gdy nie narusza umowy najmu i zasad obowiązujących w danej gminie. Sam fakt, że chodzi o członka rodziny, nie usuwa ryzyka. Jeżeli lokal został de facto przekazany do korzystania innym osobom, a najemca stale mieszka gdzie indziej, gmina może uznać, że doszło do oddania lokalu osobom trzecim bez wymaganej zgody.

W praktyce najważniejsze są trzy kwestie:

Jeżeli dodatkowo najemca pobiera od osób mieszkających w lokalu pieniądze, sprawa może zostać oceniona jeszcze surowiej, bo przestaje przypominać zwykłe rodzinne przysługiwanie, a zaczyna wyglądać jak nieuprawniony podnajem lokalu komunalnego.

Zobacz również:

wstąpienie w najem komunalny

Czy można zameldować tylko jedną osobę?

Nie ma przepisu, który stanowiłby, że w mieszkaniu komunalnym można zameldować tylko jedną osobę. Meldunek nie działa według takiego limitu. Organ gminy bada przede wszystkim, czy dana osoba faktycznie przebywa pod wskazanym adresem.

Obowiązek meldunkowy wynika z art. 24 ust. 1 i 2 ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Osoba przebywająca w lokalu ma obowiązek zameldować się na pobyt stały albo czasowy, zależnie od okoliczności. Samo zameldowanie ma charakter ewidencyjny, a nie rzeczowy lub obligacyjny. Potwierdza to art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności, zgodnie z którym zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu w miejscu, w którym osoba się zameldowała.

To oznacza, że siostra narzeczonego nie ma racji, jeśli twierdzi, że może „zameldować tylko jedną osobę”. W ogóle to nie najemca „melduje” inne osoby decyzją prywatną, lecz urząd dokonuje zameldowania na podstawie zgłoszenia i oceny, czy dana osoba rzeczywiście mieszka pod danym adresem oraz czy zostały złożone wymagane dokumenty.

Jak wygląda procedura meldunku

Zgłoszenia pobytu stałego albo czasowego dokonuje się przed organem gminy właściwym dla położenia lokalu. Co do zasady potrzebne jest potwierdzenie pobytu w lokalu przez osobę dysponującą tytułem prawnym do lokalu albo dokument pozwalający taki pobyt wykazać. Jeżeli potwierdzenia brak, urząd może prowadzić postępowanie wyjaśniające.

Jeżeli więc ktoś rzeczywiście mieszka w lokalu komunalnym, może próbować dopełnić obowiązku meldunkowego. Problem polega jednak na tym, że wszczęcie takiej procedury może ujawnić gminie, iż lokal jest faktycznie zajmowany przez osoby inne niż najemca.

Jakie ryzyko niesie meldunek dla najemcy mieszkania komunalnego?

Największe ryzyko nie polega na tym, że meldunek „da komuś prawa do mieszkania”, bo tak nie jest. Ryzyko polega na tym, że meldunek może ujawnić stan faktyczny niezgodny z umową najmu.

Podstawowe znaczenie ma tu art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Jeżeli więc umowa lub zasady obowiązujące w gminie wymagają zgody gminy, a takiej zgody nie ma, to zarówno użyczenie, jak i podnajem mogą prowadzić do wypowiedzenia najmu. W przypadku lokalu komunalnego może to oznaczać utratę mieszkania przez najemcę, a następnie konieczność opuszczenia lokalu przez osoby, które tam zamieszkały. Kiedy zgoda gminy jest potrzebna i w jakich warunkach podnajem może być zgodny z prawem, szerzej wyjaśniamy w poradzie o legalnym podnajmie mieszkania komunalnego.

Dodatkowo, jeśli najemca faktycznie nie zamieszkuje w lokalu, a przebywa stale za granicą, gmina może potraktować to jako argument, że lokal nie służy już zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych. W konkretnych sprawach znaczenie mają jednak treść umowy, długość nieobecności, sposób korzystania z lokalu i lokalne przepisy gminne.

Czy meldunek daje ochronę małżonkowi lub partnerowi?

Nie. Meldunek sam w sobie nie tworzy tytułu prawnego do lokalu. Jeżeli przyszły mąż lub żona nie jest najemcą, współnajemcą ani osobą, która wstąpiła w najem na podstawie przepisów, to samo zameldowanie nie zapewni trwałej ochrony.

Warto odróżnić dwie sytuacje. Art. 281 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy chroni małżonka osoby mającej tytuł prawny do mieszkania, przyznając mu prawo do korzystania z mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten działa jednak tylko wtedy, gdy tytuł prawny przysługuje jednemu z małżonków. Nie działa natomiast dlatego, że ktoś jest wyłącznie zameldowany u brata, siostry czy innego krewnego. Powiązanym zagadnieniem jest obcokrajowiec jako małżonek najemcy mieszkania.

Jeżeli więc w lokalu komunalnym mieszka brat najemczyni, ale sam nie jest najemcą ani nie ma innego skutecznego tytułu prawnego, jego małżonek również nie uzyska z samego małżeństwa pełnej i bezpiecznej podstawy do korzystania z lokalu.

Zobacz również:

wstąpienie w najem komunalny

Czy chodzi o wykup mieszkania komunalnego?

To bardzo możliwe. W wielu gminach sprzedaż lokali komunalnych i wysokość bonifikaty zależą od lokalnych uchwał, długości najmu, braku zaległości oraz spełnienia innych warunków. Nie ma jednak jednej ogólnopolskiej zasady, że meldunek dodatkowej osoby przekreśla wykup. Znaczenie ma raczej to, czy lokal był używany zgodnie z umową najmu i czy nie doszło do nieuprawnionego oddania go osobie trzeciej.

Zasady sprzedaży lokali komunalnych wynikają zwykle z ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zwłaszcza z przepisów o sprzedaży nieruchomości publicznych i bonifikatach, oraz z uchwał konkretnej gminy. Jeżeli gmina stwierdzi, że najemca naruszał warunki najmu, może to mieć wpływ nie tylko na trwanie najmu, ale również na możliwość późniejszego wykupu lokalu na preferencyjnych warunkach.

Co w tej sytuacji jest najbezpieczniejsze?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest ustalenie, czy gmina dopuszcza formalne zamieszkanie innych osób w lokalu i czy wymaga na to pisemnej zgody. Bez tego każda próba „załatwienia tylko meldunku” pozostawia ryzyko dla najemcy i nie daje stabilnej ochrony osobom zamieszkującym.

W praktyce warto sprawdzić:

• treść umowy najmu lokalu komunalnego,
• uchwałę rady gminy o zasadach wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy,
• czy najemca nadal faktycznie zamieszkuje w lokalu,
• czy gmina wyraża zgodę na użyczenie lub podnajem,
• czy możliwe jest inne, legalne rozwiązanie mieszkaniowe.

Jeżeli najemca od lat mieszka za granicą, a lokal ma służyć rodzinie w Polsce, to szczególnie warto przeanalizować, czy nie istnieje ryzyko utraty najmu oraz czy w danej sprawie w ogóle można myśleć o formalnym wstąpieniu w najem komunalny.

FAQ

Czy meldunek w mieszkaniu komunalnym daje prawo do lokalu?

Nie. Zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności meldunek ma wyłącznie charakter ewidencyjny i potwierdza fakt pobytu. Nie zastępuje najmu, użyczenia ani innego tytułu prawnego.

Czy najemca może zameldować tylko jedną osobę?

Nie ma takiego ustawowego limitu. Liczba zameldowanych osób nie wynika z ogólnego przepisu o mieszkaniach komunalnych. Problemem jest nie liczba osób, ale to, czy rzeczywiście mieszkają w lokalu i czy lokal nie został oddany osobom trzecim wbrew umowie.

Czy gmina może wypowiedzieć najem za użyczenie mieszkania rodzinie?

Tak, jeżeli doszło do oddania lokalu lub jego części do bezpłatnego używania albo podnajmu bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Podstawą jest art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy małżeństwo z osobą zameldowaną w lokalu komunalnym daje prawo do mieszkania?

Nie automatycznie. Ochrona z art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dotyczy małżonka osoby mającej tytuł prawny do lokalu. Sam meldunek takiego tytułu nie tworzy.

Czy stały pobyt najemcy za granicą ma znaczenie?

Tak, często bardzo duże. Jeżeli najemca faktycznie nie mieszka w lokalu, a korzystają z niego inni, gmina może badać, czy lokal nadal jest używany zgodnie z celem najmu. Ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego i treści umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

3. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności – Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427

4. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

5. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741