Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości a spłata cudzego kredytu

Kiedy sprzedaż odziedziczonej nieruchomości w ogóle podlega PIT?

Podstawową zasadę zawiera art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części albo udziału w nieruchomości jest źródłem przychodu, jeżeli sprzedaż nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przy spadku obowiązuje jednak szczególna reguła. Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku 5-letni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę.

To oznacza, że sama data śmierci spadkodawcy nie zawsze przesądza o podatku. Jeśli spadkodawca był właścicielem domu lub mieszkania dłużej niż 5 lat, spadkobierca może sprzedać nieruchomość bez PIT, nawet niedługo po otwarciu spadku.

Jeżeli chcesz porównać tę zasadę z inną sytuacją nabycia nieruchomości, zobacz także: sprzedaż ze spadku.

Czy przejęcie całej własności po wcześniejszym udziale zmienia sposób liczenia terminu?

Tak, trzeba rozdzielić poszczególne udziały. Jeżeli podatnik miał już wcześniej udział we własności, a pozostały udział nabył dopiero w spadku, to dla każdej części bada się moment nabycia oddzielnie.

W praktyce oznacza to, że:

• dla udziału posiadanego wcześniej 5-letni termin liczy się od końca roku jego własnego nabycia,
• dla udziału odziedziczonego 5-letni termin liczy się według art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, czyli od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.

Jeżeli więc 1/4 domu należała do podatniczki już od dawna, a 3/4 przypadło jej po matce, możliwe są dwa różne skutki podatkowe dla poszczególnych udziałów. Ostateczna odpowiedź zależy od konkretnych dat nabycia i dokumentów dotyczących spadkodawcy.

Czy spłata kredytu obciążającego odziedziczone mieszkanie daje ulgę mieszkaniową?

Co do zasady – nie, jeżeli kredyt został zaciągnięty przez spadkodawcę, a nie przez podatnika sprzedającego nieruchomość.

Zwolnienie mieszkaniowe wynika z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis przewiduje zwolnienie dochodu ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży, jeżeli przychód zostanie wydatkowany na te cele w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Okres ten wynosi obecnie 3 lata, a nie 2 lata jak w dawnym stanie prawnym.

Katalog wydatków mieszkaniowych zawiera art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Dla omawianej sytuacji kluczowy jest art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a–c ustawy o PIT, który za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje m.in. spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki, ale chodzi o kredyt lub pożyczkę zaciągnięte przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży na cele wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1.

Właśnie sformułowanie „zaciągniętego przez podatnika” ma tutaj zasadnicze znaczenie. Jeżeli kredyt zawarł spadkodawca, a spadkobierca jedynie wykonuje odziedziczony obowiązek jego spłaty, organy podatkowe co do zasady odmawiają prawa do ulgi mieszkaniowej.

Dlaczego sam fakt przejęcia długu po spadkodawcy nie wystarcza?

Przyjęcie spadku powoduje przejście na spadkobiercę praw i obowiązków majątkowych zmarłego, co wynika z art. 922 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Odpowiedzialność spadkobiercy za długi spadkowe regulują m.in. art. 1030 i następne Kodeksu cywilnego.

To jednak nie zmienia tego, że dla potrzeb ulgi mieszkaniowej ustawa o PIT wymaga, aby kredyt był zaciągnięty przez samego podatnika. Samo wejście w obowiązek spłaty cudzego kredytu nie jest tożsame z zaciągnięciem kredytu przez podatnika.

Dlatego spłata zadłużenia hipotecznego po zmarłym rodzicu jest zwykle traktowana jako wykonanie obowiązku związanego z długiem spadkowym, a nie jako wydatek na własne cele mieszkaniowe z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Najczęściej muszą być spełnione łącznie następujące warunki:

• sprzedaż musi powodować powstanie przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT,
• przychód ze sprzedaży musi zostać wydatkowany na własne cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT,
• wydatkowanie musi nastąpić w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży – art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT,
• cel mieszkaniowy musi być własny, a więc rzeczywiście związany z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych podatnika,
• wydatek musi być odpowiednio udokumentowany.

W praktyce ulgę najczęściej stosuje się przy zakupie nowego lokalu, domu, udziale w nieruchomości, budowie, rozbudowie, remoncie własnego lokalu albo przy spłacie własnego kredytu mieszkaniowego. Pomocny może być też szerszy katalog wydatków mieszkaniowych omawiany w osobnym materiale.

Czy bankowe przejęcie długu albo aneks do kredytu coś zmienia?

To zależy od konstrukcji prawnej i dokumentów. Sama zgoda banku na dalszą spłatę przez spadkobiercę zwykle nie oznacza jeszcze, że podatnik „zaciągnął” kredyt w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT.

Inaczej może być oceniana sytuacja, w której dochodzi do zawarcia nowej umowy kredytowej przez podatnika, refinansowania albo formalnego przystąpienia do długu w sposób, który z perspektywy podatkowej można wiązać z własnym kredytem podatnika. Taka ocena wymaga jednak analizy dokumentów bankowych, dat i celu finansowania. W sprawach granicznych warto rozważyć wystąpienie o interpretację indywidualną na podstawie art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Jak oblicza się podatek, jeśli ulga nie przysługuje?

Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem właściwego 5-letniego terminu i nie ma zwolnienia, dochód podlega 19% podatkowi zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT.

Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód z odpłatnego zbycia pomniejszony o koszty uzyskania przychodu. Sposób ustalenia przychodu określa art. 19 ust. 1 ustawy o PIT.

Przy nieruchomości nabytej w spadku koszty ustala się z uwzględnieniem art. 22 ust. 6d ustawy o PIT. Do kosztów można zaliczyć m.in. udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości poczynione w czasie jej posiadania oraz odpowiednią część podatku od spadków i darowizn, jeżeli był należny. Znaczenie mogą mieć również ciężary spadkowe w zakresie przewidzianym w tym przepisie. Każdy element musi być jednak właściwie udokumentowany.

Jeśli analizujesz przeznaczenie środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, przydatny może być również materiał o tym, kiedy możliwa jest spłata kredytu z przychodu ze sprzedaży innej nieruchomości.

Jakie obowiązki formalne ma sprzedający?

Po sprzedaży nieruchomości objętej art. 30e ustawy o PIT należy złożyć zeznanie PIT-39. Wynika to z art. 30e ust. 4 oraz art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT. Zeznanie składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym doszło do sprzedaży.

W PIT-39 wykazuje się:

• przychód ze sprzedaży,
• koszty uzyskania przychodu,
• dochód do opodatkowania albo dochód zwolniony, jeśli podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej.

Nawet gdy podatnik planuje skorzystać ze zwolnienia mieszkaniowego, co do zasady nie pomija PIT-39. Brak złożenia zeznania może powodować zaległość podatkową i konsekwencje wynikające z ustawy z 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy, w zależności od okoliczności sprawy.

Tabela: kiedy sprzedaż odziedziczonej nieruchomości jest opodatkowana?

Wnioski dla opisanej sytuacji

Jeżeli sprzedawany dom w części został nabyty w spadku po matce, trzeba najpierw ustalić, kiedy matka sama nabyła lub wybudowała tę nieruchomość. Jeżeli od końca tego roku minęło już 5 lat, sprzedaż odziedziczonego udziału może w ogóle nie podlegać PIT.

Jeżeli jednak sprzedaż następuje w okresie objętym opodatkowaniem, to przeznaczenie środków na spłatę kredytu hipotecznego obciążającego odziedziczone mieszkanie co do zasady nie daje prawa do ulgi mieszkaniowej, gdy kredyt został zaciągnięty przez spadkodawcę, a nie przez spadkobiercę.

Innymi słowy: sam fakt, że podatniczka mieszka w odziedziczonym lokalu i spłaca ciążący na nim kredyt, zwykle nie wystarcza do zwolnienia z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT.

FAQ

Czy zawsze po sprzedaży nieruchomości ze spadku trzeba płacić podatek?

Nie. Jeżeli od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca, minęło 5 lat, sprzedaż co do zasady nie podlega PIT – art. 10 ust. 5 ustawy o PIT.

Czy spłata hipoteki obciążającej odziedziczone mieszkanie to własny cel mieszkaniowy?

Nie zawsze. Jeżeli kredyt zaciągnął spadkodawca, a spadkobierca tylko go spłaca, organy podatkowe zwykle odmawiają zastosowania art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT.

Ile wynosi podatek od sprzedaży przed upływem terminu?

Dochód z takiej sprzedaży podlega 19% podatkowi na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o PIT.

Jaki jest obecnie termin na wydanie pieniędzy na cele mieszkaniowe?

Obecnie są to 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Czy PIT-39 składa się także wtedy, gdy chcę skorzystać ze zwolnienia?

Tak, co do zasady tak. W zeznaniu wykazuje się sprzedaż i dochód objęty zwolnieniem, jeżeli podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej.

Źródła

• art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, art. 10 ust. 5, art. 19 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, art. 22 ust. 6d, art. 30e ust. 1 i ust. 4, art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• art. 922 § 1, art. 1030 i nast. ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa,
• utrwalona linia interpretacyjna organów podatkowych dotycząca braku prawa do ulgi mieszkaniowej przy spłacie kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę.