Ryzyko zasiedzenia przy zakupie działki używanej przez sąsiada

Kiedy przy zakupie działki rzeczywiście pojawia się ryzyko zasiedzenia?

Ryzyko istnieje wtedy, gdy osoba trzecia włada nieruchomością jak właściciel, a nie tylko z niej korzysta. Podstawą jest art. 172 § 1 i 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny w dobrej wierze, a po upływie 30 lat także wtedy, gdy uzyskał posiadanie w złej wierze.

Dlatego w opisanej sytuacji kluczowe nie jest samo to, że sąsiedzi od około 30 lat uprawiali warzywa, mieli szklarnię czy wypuszczali kury, lecz na jakiej podstawie to robili. Jeżeli korzystali z działki za wiedzą i zgodą właściciela, to bardzo często oznacza posiadanie zależne, a nie samoistne.

Co to jest posiadanie samoistne, a co zależne?

Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel, a posiadaczem zależnym ten, kto włada nią jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca albo mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.

W sprawach o zasiedzenie sąd bada nie nazwy używane przez strony, lecz faktyczne zachowanie. O samoistnym posiadaniu mogą świadczyć np. ogrodzenie gruntu jako własnego, wyłączanie innych osób z korzystania, samodzielne decydowanie o przeznaczeniu działki, trwałe inwestycje wykonywane we własnym imieniu czy występowanie wobec otoczenia jako właściciel.

Samo uprawianie ogródka, koszenie, korzystanie ze szklarni czy trzymanie drobiu nie przesądza jeszcze o zasiedzeniu. Takie czynności mogą być wykonywane także za zgodą właściciela.

Dlaczego zgoda właściciela zwykle wyklucza zasiedzenie?

Jeżeli właściciel pozwolił sąsiadowi korzystać z działki, to co do zasady nie dochodzi do objęcia gruntu w posiadanie samoistne. W takiej sytuacji mamy najczęściej do czynienia z użyczeniem w rozumieniu art. 710 Kodeksu cywilnego albo innym stosunkiem podobnym do posiadania zależnego.

Użyczenie polega na tym, że użyczający zezwala biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy (art. 710 Kodeksu cywilnego). Osoba korzystająca na tej podstawie wie, że rzecz jest cudza, i korzysta z niej za przyzwoleniem właściciela. To bardzo osłabia możliwość wykazania posiadania samoistnego.

Trzeba jednak uważać: sama zgoda właściciela nie zawsze zamyka sprawę definitywnie. W praktyce zdarzają się sytuacje, w których początkowo było użyczenie, ale później sposób władania gruntem się zmienił i korzystający zaczął zachowywać się jak właściciel. Każdorazowo trzeba więc ocenić cały stan faktyczny i dowody z wielu lat.

Zobacz również:

• zakup działki obciążonej ryzykiem zasiedzenia
• opłacanie podatku za cudzą działkę a zasiedzenie sąsiada

Czy opłacanie podatku od nieruchomości przez sąsiada oznacza zasiedzenie?

Nie. Opłacanie podatku od nieruchomości może być jednym z dowodów pomocniczych, ale nie przesądza o nabyciu własności przez zasiedzenie. W sprawie o zasiedzenie sąd ocenia całokształt okoliczności, a nie pojedynczy fakt.

Jeżeli formalnie decyzje podatkowe były wydawane wobec właściciela, a przelewy technicznie wychodziły od innej osoby, to taki element sam w sobie nie tworzy jeszcze posiadania samoistnego. Znaczenie ma to, kto był wskazany jako podatnik, kto był traktowany przez gminę jako właściciel oraz czy płatności wykonywano jako właściciel, czy jedynie pomocniczo.

Czy zakup działki i wejście nowego właściciela na grunt przerywa możliwość zasiedzenia?

Nie zawsze. Trzeba rozróżnić dwie sytuacje.

Po pierwsze, jeżeli termin zasiedzenia już upłynął przed sprzedażą, to sprzedaż nieruchomości nie cofnie skutku zasiedzenia. Ponieważ nabycie następuje z mocy prawa, orzeczenie sądu jedynie to potwierdza. Wynika to z konstrukcji art. 172 Kodeksu cywilnego.

Po drugie, jeżeli termin zasiedzenia jeszcze nie upłynął, to objęcie nieruchomości przez nowego właściciela w faktyczne władanie może mieć znaczenie dla oceny ciągłości posiadania sąsiada. Zgodnie z art. 340 Kodeksu cywilnego domniemywa się ciągłość posiadania, ale domniemanie to można obalać dowodami. Jeżeli po zakupie nowy właściciel realnie przejął grunt, ogrodził go, rozpoczął własne korzystanie i wyłączył sąsiada z posiadania, może to przerwać bieg zasiedzenia lub wykazać brak dalszego posiadania samoistnego.

W praktyce bardzo ważne jest więc nie tylko podpisanie aktu notarialnego, ale również rzeczywiste objęcie działki w posiadanie.

Jakie dokumenty i pytania są potrzebne przed zakupem?

Nie da się uzyskać od sprzedającego stuprocentowej „gwarancji”, że sąsiad nigdy nie złoży wniosku o zasiedzenie. Można jednak istotnie ograniczyć ryzyko dowodowe. Przed zakupem warto zażądać:

• aktualnego odpisu księgi wieczystej i podstawy nabycia własności przez sprzedającego,
• wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów,
• pisemnego oświadczenia sprzedającego, od kiedy i na jakiej podstawie sąsiad korzystał z gruntu,
• informacji, czy kiedykolwiek zawarto umowę użyczenia, dzierżawy albo jakiekolwiek porozumienie, choćby korespondencyjne,
• dokumentów podatkowych pokazujących, kto był wskazany jako podatnik podatku od nieruchomości lub podatku rolnego,
• informacji, czy były spory graniczne, wezwania do wydania gruntu, dopłaty, rozliczenia nakładów albo jakiekolwiek postępowania sądowe,
• oświadczenia, że według wiedzy sprzedającego nikt nie występował z wnioskiem o zasiedzenie ani nie zgłaszał roszczeń do nieruchomości.

W akcie notarialnym można dodatkowo rozważyć rozbudowane oświadczenia sprzedającego o braku wiedzy o roszczeniach osób trzecich i o sposobie korzystania z działki. To nie zablokuje ewentualnego postępowania o zasiedzenie, ale może mieć znaczenie dowodowe i kontraktowe między stronami sprzedaży.

Jak ocenić stopień ryzyka w praktyce?

Co zrobić bezpośrednio po zakupie działki?

Aby ograniczyć ryzyko dalszego sporu, po zakupie warto:

• protokolarnie przejąć nieruchomość, najlepiej z opisem stanu działki i dokumentacją zdjęciową,
• ustalić granice w terenie i sprawdzić, czy nie ma trwałego zajęcia pasa gruntu,
• wezwać sąsiada na piśmie do zaprzestania korzystania z działki albo uregulować korzystanie umową, jeśli ma ono trwać,
• objąć grunt we własne faktyczne władanie: ogrodzić, oznaczyć, rozpocząć korzystanie lub zlecić określone prace,
• zachować korespondencję i dowody, które pokażą, że od chwili zakupu to nowy właściciel wykonuje uprawnienia właścicielskie.

Jeżeli po zakupie strony godzą się na dalsze korzystanie przez sąsiada, warto zrobić to na piśmie, np. w formie użyczenia albo dzierżawy. Taki dokument nie „naprawi” automatycznie przeszłości, ale porządkuje sytuację na przyszłość.

Zobacz również:

• czy darowizna działki dziecku przerwie zasiedzenie
• jak zgodnie z prawem odzyskać własną nieruchomość od użytkownika

Czy warto kupić taką działkę?

Tak, ale dopiero po ocenie ryzyka. Jeżeli istnieją wiarygodne dowody, że sąsiad korzystał z działki wyłącznie za zgodą właściciela, ryzyko skutecznego zasiedzenia zwykle jest wyraźnie mniejsze. Jeżeli natomiast właściciel od dziesięcioleci nie interesował się działką, nie ma dokumentów, a sąsiad zachowywał się jak właściciel, zakup bez dodatkowej analizy może być niebezpieczny.

W takiej sprawie decydują szczegóły: kiedy zaczęło się korzystanie, czy była zgoda, kto płacił podatki, kto decydował o gruncie, czy były inwestycje, czy właściciel reagował oraz czy termin 20 lub 30 lat mógł już upłynąć.

FAQ

Czy ustna zgoda właściciela wystarczy, aby obronić się przed zasiedzeniem?

Może mieć duże znaczenie, ale najlepiej, gdy da się ją potwierdzić dowodami: świadkami, korespondencją, rozliczeniami albo późniejszymi zachowaniami stron. Sama ustna zgoda bez dowodów bywa trudna do wykazania po wielu latach.

Czy brak pisemnej umowy oznacza, że sąsiad zasiedzi działkę?

Nie. Brak umowy nie oznacza automatycznie zasiedzenia. Sąd bada, czy sąsiad był posiadaczem samoistnym, a nie tylko to, czy strony podpisały dokument.

Czy można kupić działkę, mimo że sąsiad od lat z niej korzysta?

Tak, ale przed zakupem trzeba sprawdzić historię władania gruntem, dokumenty właściciela, podatki, świadków i to, czy termin z art. 172 Kodeksu cywilnego mógł już upłynąć.

Czy akt notarialny sprzedaży usuwa wcześniejsze ryzyko zasiedzenia?

Nie. Jeżeli zasiedzenie nastąpiło wcześniej, sprzedaż nie odwróci jego skutku. Jeżeli termin jeszcze nie upłynął, nowy właściciel może jednak podjąć działania, które ograniczą dalsze władanie sąsiada.

Czy warto wpisać coś szczególnego do aktu notarialnego?

Tak. Warto rozważyć szczegółowe oświadczenia sprzedającego o sposobie korzystania z działki przez osoby trzecie, o braku wiedzy o roszczeniach do gruntu oraz o braku postępowań dotyczących zasiedzenia.

Źródła

• art. 140, art. 172 § 1 i 2, art. 336, art. 340, art. 710 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o postępowaniu nieprocesowym w sprawach o zasiedzenie