Przekształcenie użytkowania wieczystego a działalność w lokalu

Prowadzenie działalności po przekształceniu lokalu

przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności trzeba analizować odrębnie od sposobu faktycznego wykorzystywania lokalu na działalność gospodarczą. Tak — urząd może pytać o aktualny sposób korzystania z lokalu lub gruntu. Wynika to z tego, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów dotyczy gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, a dalsze przepisy tej ustawy różnicują sytuację właścicieli w zależności od tego, czy nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Największe znaczenie ma tu art. 7 ust. 6a–6c tej ustawy. Przepisy te przewidują szczególne zasady dla właściciela gruntu będącego przedsiębiorcą w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców. Organ może więc zbierać informacje potrzebne do ustalenia, czy w konkretnej sprawie mamy do czynienia z takim przypadkiem.

W praktyce pytanie urzędu bywa zasadne także po wydaniu zaświadczenia, jeżeli organ weryfikuje prawidłowość zastosowanej bonifikaty, zakres pomocy de minimis albo sposób dalszego wnoszenia opłaty. Samo wezwanie do złożenia oświadczenia nie oznacza jeszcze, że bonifikata zostanie cofnięta albo że organ ma rację co do wszystkich swoich ustaleń.

Czy liczy się stan z dnia przekształcenia czy stan obecny?

W opisanej sytuacji kluczowe jest odróżnienie dwóch momentów:

• stanu istniejącego w dniu przekształcenia,
• stanu istniejącego po przekształceniu.

Jeżeli na dzień przekształcenia lokal nie był wykorzystywany do działalności gospodarczej, a działalność rozpoczęto dopiero później, to co do zasady ocena prawidłowości samego przekształcenia i udzielenia bonifikaty powinna opierać się na stanie istniejącym w chwili powstania skutku przekształcenia oraz w chwili składania wymaganych oświadczeń. Późniejsza zmiana sposobu używania lokalu nie powinna automatycznie niweczyć skutków już prawidłowo dokonanych czynności.

Inaczej może być wtedy, gdy już wcześniej lokal faktycznie służył działalności, ale nie zostało to ujawnione organowi, albo gdy przedsiębiorca korzystał z bonifikaty stanowiącej pomoc publiczną ponad dopuszczalne limity. Taka ocena zawsze zależy od konkretnych faktów, dokumentów i dat.

Bonifikata a prowadzenie działalności gospodarczej

Bonifikata przy jednorazowej spłacie opłaty przekształceniowej nie działa tak samo w każdej sprawie. Jej źródłem może być:

• art. 9 ustawy przekształceniowej — w odniesieniu do gruntów Skarbu Państwa,
• uchwała właściwej rady albo sejmiku — w odniesieniu do gruntów jednostek samorządu terytorialnego, zgodnie z art. 9 ust. 4 i nast. ustawy przekształceniowej.

Jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana do działalności gospodarczej, bonifikata może stanowić pomoc publiczną, najczęściej pomoc de minimis albo pomoc de minimis w rolnictwie lub rybołówstwie — zależnie od rodzaju działalności. W takim przypadku organ ma prawo żądać informacji koniecznych do oceny dopuszczalności tej pomocy.

W 2024 r. weszło w życie rozporządzenie Komisji (UE) 2023/2831 z dnia 13 grudnia 2023 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis. Obecnie podstawowy limit pomocy de minimis wynosi 300 000 euro w okresie 3 lat dla jednego przedsiębiorstwa. Dlatego urząd może pytać nie tylko o sam fakt działalności, ale też o wcześniej otrzymaną pomoc.

Jeżeli cały lokal został przeznaczony na działalność gospodarczą albo jest wynajmowany przedsiębiorcy na cele firmowe, organ może uznać, że całość bonifikaty wiąże się z działalnością. Jeżeli działalność dotyczy tylko części lokalu, ocena powinna uwzględniać faktyczny zakres takiego wykorzystania.

W sprawach dotyczących przekształcenia i obniżek opłat warto też porównać zasady, według których działa bonifikata, bo różnice między gruntami Skarbu Państwa i gruntami samorządowymi bywają istotne.

Czy można stracić bonifikatę po rozpoczęciu działalności później?

Co do zasady nie ma przepisu, który wprost przewidywałby automatyczny zwrot bonifikaty tylko dlatego, że po przekształceniu właściciel zaczął później prowadzić działalność w lokalu. Ustawa przekształceniowa nie zawiera mechanizmu analogicznego do klasycznych przypadków odwołania bonifikaty z obrotu nieruchomościami komunalnymi.

Jeżeli więc w dacie przekształcenia i w dacie składania oświadczeń stan faktyczny był zgodny z rzeczywistością, a bonifikata została przyznana prawidłowo, późniejsze rozpoczęcie działalności nie powinno samo przez się uzasadniać jej cofnięcia. Organ może jednak badać, czy:

• oświadczenia złożone wcześniej były prawdziwe,
• nieruchomość nie była już wcześniej przeznaczona na cele gospodarcze,
• nie doszło do błędnego zakwalifikowania pomocy publicznej,
• nie powstał obowiązek korekty sposobu rozliczania opłaty przekształceniowej na przyszłość.

To oznacza, że odpowiedź na pytanie o utratę bonifikaty zależy od stanu faktycznego. Inaczej będzie oceniany sporadyczny home office w jednym pokoju, inaczej stały wynajem całego lokalu na kancelarię, gabinet czy sklep.

Art. 7 ust. 6a–6c ustawy przekształceniowej – co z nich wynika?

Zgodnie z art. 7 ust. 6a ustawy przekształceniowej właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, może w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez wydłużony okres, zależny od dotychczasowej stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Przepis ten przewiduje odpowiednio okres:

Z kolei art. 7 ust. 6b pozwala przedsiębiorcy złożyć nowe oświadczenie także później, z uwzględnieniem dotychczas wniesionych opłat. Natomiast art. 7 ust. 6c stanowi, że jeżeli przedsiębiorca nie złożył oświadczenia w terminie, organ wydaje zaświadczenie i informuje o obowiązku wnoszenia opłaty przez odpowiednio dłuższy okres, a oświadczenie złożone po terminie, lecz przed doręczeniem zaświadczenia, uważa się za skuteczne.

Te przepisy mają znaczenie głównie wtedy, gdy status przedsiębiorcy i gospodarcze wykorzystanie nieruchomości istniały już w relewantnym momencie. Jeżeli działalność rozpoczęła się dopiero po przekształceniu, nie zawsze będą one podstawą do podważania wcześniej zastosowanej bonifikaty.

Jak odpowiedzieć na wezwanie z urzędu?

Najbezpieczniej odpowiedzieć rzetelnie i precyzyjnie. W praktyce warto:

1. wskazać, czy na dzień przekształcenia w lokalu była prowadzona działalność gospodarcza,
2. podać, od kiedy działalność faktycznie jest prowadzona,
3. wyjaśnić, czy wykorzystywany jest cały lokal czy tylko jego część,
4. opisać, czy lokal został wynajęty przedsiębiorcy, czy działalność prowadzi właściciel,
5. dołączyć dokumenty potwierdzające daty, np. umowę najmu, wpis CEIDG, protokół odbioru, zaświadczenie o przekształceniu.

Nie warto składać odpowiedzi ogólnikowej. Jeżeli urząd używa sformułowania sugerującego, że sama obecna działalność przekreśla bonifikatę, można w piśmie podnieść, że decydujący jest stan istniejący w chwili przekształcenia i złożenia oświadczeń, a organ powinien wskazać konkretną podstawę prawną żądania zwrotu lub korekty.

Jakie kroki można podjąć, aby bronić bonifikaty?

Jeżeli zależy Panu na utrzymaniu bonifikaty, praktyczne działania są następujące:

• sprawdzić treść zaświadczenia o przekształceniu oraz podstawę udzielenia bonifikaty,
• ustalić dokładną datę rozpoczęcia działalności i sposób wykorzystania lokalu,
• porównać te daty z datą przekształcenia i złożonych oświadczeń,
• przeanalizować, czy działalność była prowadzona przez Pana, czy przez najemcę, i od kiedy,
• w razie sporu zażądać od organu wskazania konkretnego przepisu, z którego wywodzi obowiązek zwrotu bonifikaty lub zmianę zasad rozliczeń.

Jeżeli urząd wyda niekorzystne rozstrzygnięcie administracyjne, dalsza droga zależy od jego formy prawnej. W zależności od sprawy może chodzić o wniosek o sprostowanie lub zmianę zaświadczenia, odwołanie, wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a następnie skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego — o ile dany akt podlega kontroli sądowo-administracyjnej. To wymaga już oceny konkretnego dokumentu.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak duże znaczenie mają daty i faktyczny sposób korzystania z lokalu.

Podsumowanie

Urząd ma prawo zapytać, czy po przekształceniu w lokalu jest prowadzona działalność gospodarcza, ponieważ może to wpływać na ocenę pomocy publicznej i sposób rozliczania opłaty przekształceniowej. Nie oznacza to jednak, że każda działalność rozpoczęta po przekształceniu prowadzi do utraty bonifikaty.

W opisanej sprawie najważniejsze jest wykazanie, że na dzień przekształcenia lokal nie był wykorzystywany do działalności gospodarczej, a późniejszy najem lub rozpoczęcie działalności nastąpiły dopiero po zakończeniu procedury. Jeżeli tak było, istnieją mocne argumenty za utrzymaniem bonifikaty.

FAQ

Czy urząd może pytać o działalność gospodarczą po przekształceniu?

Tak. Organ może żądać informacji potrzebnych do ustalenia, czy nieruchomość jest wykorzystywana do działalności gospodarczej i czy bonifikata lub opłata przekształceniowa nie wiążą się z pomocą publiczną.

Czy rozpoczęcie działalności po przekształceniu powoduje utratę bonifikaty?

Nie automatycznie. Decydujące znaczenie ma zwykle stan istniejący w chwili przekształcenia i prawdziwość złożonych wtedy oświadczeń.

Czy wynajem lokalu przedsiębiorcy to też wykorzystanie do działalności gospodarczej?

Najczęściej tak, jeżeli lokal faktycznie służy działalności najemcy. Wtedy organ może badać wpływ takiego wykorzystania na pomoc publiczną i rozliczenia związane z przekształceniem.

Czy działalność w jednym pokoju ma takie same skutki jak działalność w całym lokalu?

Nie. Przy częściowym wykorzystaniu lokalu ocena powinna być proporcjonalna do rzeczywistego zakresu używania na cele działalności.

Co zrobić po otrzymaniu wezwania z urzędu?

Najlepiej odpowiedzieć terminowo, wskazać daty, opisać rzeczywisty sposób korzystania z lokalu i dołączyć dokumenty. Jeżeli organ sugeruje zwrot bonifikaty, warto zażądać wskazania konkretnej podstawy prawnej.

Źródła

1. Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – Dz.U. 2018 poz. 1716, w szczególności art. 1 ust. 1, art. 7 ust. 6a–6c, art. 9.

2. Ustawa z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców, w szczególności art. 3 i art. 14.

3. Rozporządzenie Komisji (UE) 2023/2831 z dnia 13 grudnia 2023 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 TFUE do pomocy de minimis.