Meldunek a wspólnota mieszkaniowa

Czy właściciel mieszkania musi być w nim zameldowany?

Nie. Właściciel lokalu nie musi być zameldowany w swoim mieszkaniu, aby zachować prawo własności i prawa we wspólnocie mieszkaniowej. Prawo własności wynika z tytułu prawnego do lokalu, wpisu w księdze wieczystej oraz przepisów prawa cywilnego, a nie z meldunku.

Zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swojego prawa oraz rozporządzać rzeczą w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Meldunek nie jest warunkiem wykonywania tego prawa.

Jeżeli więc jest Pani właścicielką mieszkania położonego w Polsce, może się Pani z niego wymeldować, a mimo to nadal pozostanie Pani właścicielką lokalu i członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Meldunek a miejsce zamieszkania

Meldunek i miejsce zamieszkania to dwa różne pojęcia. Miejsce zamieszkania osoby fizycznej określa art. 25 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem miejscem zamieszkania jest miejscowość, w której osoba przebywa z zamiarem stałego pobytu. Liczy się więc faktyczne centrum życiowe: rodzina, praca, majątek, codzienne sprawy i zamiar stałego przebywania.

Meldunek reguluje natomiast ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Zgodnie z art. 24 ust. 1 tej ustawy obywatel polski przebywający na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest obowiązany wykonywać obowiązek meldunkowy określony w ustawie. Zgodnie z art. 28 ust. 4 tej ustawy zameldowanie na pobyt stały albo czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała.

Oznacza to, że brak meldunku w mieszkaniu nie przesądza o braku prawa do lokalu, a meldunek innej osoby nie oznacza, że ta osoba nabywa własność, najem albo inne prawo do mieszkania. Meldunek może mieć znaczenie dowodowe w niektórych sprawach administracyjnych, ale samodzielnie nie tworzy tytułu prawnego.

Kiedy trzeba się wymeldować?

Jeżeli osoba opuszcza miejsce pobytu stałego albo czasowego, powinna dopełnić obowiązku wymeldowania. Zgodnie z art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności obywatel polski, który opuszcza miejsce pobytu stałego albo czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu, jest obowiązany wymeldować się najpóźniej w dniu opuszczenia tego miejsca.

Jeżeli wyjazd za granicę ma charakter stały albo długotrwały, trzeba dodatkowo uwzględnić art. 36 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Przepis ten dotyczy zgłoszenia wyjazdu poza granice Rzeczypospolitej Polskiej oraz powrotu z wyjazdu zagranicznego. W praktyce warto ustalić, czy wyjazd jest stały, czy czasowy, ponieważ od tego zależy właściwy zakres zgłoszenia.

Wymeldowania można dokonać w urzędzie gminy albo elektronicznie, jeżeli osoba ma odpowiednie narzędzie identyfikacji elektronicznej, np. profil zaufany. W konkretnej sprawie urząd może wymagać danych identyfikacyjnych i wskazania adresu, którego dotyczy wymeldowanie.

Wymeldowanie a prawa we wspólnocie mieszkaniowej

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości. Wynika to z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis ten nie uzależnia członkostwa we wspólnocie od zameldowania ani od faktycznego zamieszkiwania w lokalu.

Jako właścicielka mieszkania zachowuje Pani prawo udziału w zebraniach wspólnoty, prawo głosowania nad uchwałami oraz prawo zaskarżania uchwał, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki. Zasady podejmowania uchwał określa art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Co do zasady uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba że w określonych sytuacjach stosuje się głosowanie według zasady jeden właściciel jeden głos.

Wymeldowanie nie powoduje także utraty obowiązków wobec wspólnoty. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, jest obowiązany utrzymywać lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Opłaty we wspólnocie a liczba osób zameldowanych

Podstawowe koszty zarządu nieruchomością wspólną właściciel ponosi stosownie do udziału w nieruchomości wspólnej. Wynika to z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Meldunek nie ma tu znaczenia.

Inaczej mogą wyglądać opłaty zależne od faktycznego korzystania z lokalu albo od liczby mieszkańców. Dotyczy to np. wody, kanalizacji, centralnego ogrzewania, zaliczek rozliczanych według liczników albo regulaminów wspólnoty. Jeżeli w lokalu faktycznie mieszka Pani syn, wspólnota może uwzględniać ten fakt przy rozliczeniach, o ile wynika to z przyjętych zasad rozliczania.

Opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi wynika z ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Zgodnie z art. 6j tej ustawy rada gminy wybiera metodę ustalenia tej opłaty, np. według liczby mieszkańców, ilości zużytej wody, powierzchni lokalu mieszkalnego albo od gospodarstwa domowego. Zgodnie z art. 6m tej ustawy właściciel nieruchomości składa deklarację o wysokości opłaty. W praktyce trzeba więc sprawdzić uchwałę danej gminy i deklarację złożoną dla lokalu.

Jeżeli w Pani mieszkaniu zamieszkuje syn, warto zgłosić wspólnocie aktualne dane potrzebne do rozliczeń, ale nie oznacza to, że Pani meldunek jest wymagany do bycia właścicielem albo członkiem wspólnoty.

Korespondencja ze wspólnotą po wymeldowaniu

Wymeldowanie z lokalu nie zwalnia właściciela z obowiązku odbierania korespondencji dotyczącej mieszkania. Dla bezpieczeństwa należy przekazać zarządowi albo zarządcy wspólnoty aktualny adres korespondencyjny, adres e-mail, a w razie potrzeby także dane pełnomocnika w Polsce.

Ma to znaczenie praktyczne. Zawiadomienia o zebraniach, informacje o zaliczkach, rozliczenia mediów, wezwania do zapłaty albo projekty uchwał powinny trafiać do właściciela. Jeżeli wspólnota zna tylko stary adres, właściciel może z opóźnieniem dowiadywać się o ważnych sprawach, mimo że nadal ponosi skutki uchwał i rozliczeń.

Jeżeli właściciel przebywa za granicą, może udzielić pełnomocnictwa do udziału w zebraniu albo głosowania nad uchwałami. Dopuszczalność działania przez pełnomocnika wynika z ogólnych przepisów o przedstawicielstwie, w szczególności z art. 95 § 1 i art. 98 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, chyba że w konkretnej sytuacji przepisy albo ważna uchwała wymagają szczególnej formy.

Czy syn zameldowany w mieszkaniu nabywa prawa do lokalu?

Sam meldunek syna w mieszkaniu nie daje mu prawa własności ani członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej. Jak wskazuje art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, meldunek służy celom ewidencyjnym i potwierdza fakt pobytu. Nie jest umową najmu, użyczenia, darowizną ani wpisem prawa do księgi wieczystej.

Jeżeli syn faktycznie mieszka w lokalu za Pani zgodą, jego prawo do przebywania w mieszkaniu wynika z tej zgody albo z zawartej umowy, np. użyczenia lub najmu, a nie z meldunku. Jeżeli w przyszłości chciałaby Pani cofnąć zgodę na zamieszkiwanie, trzeba byłoby ocenić dokładny stan faktyczny, w tym relacje rodzinne, sposób korzystania z lokalu i ewentualne rozliczenia.

Co właściciel powinien zrobić przed wymeldowaniem?

• Ustalić, czy wyjazd za granicę ma charakter stały, czy czasowy, ponieważ wpływa to na zakres zgłoszenia na podstawie art. 33 i art. 36 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Złożyć wniosek o wymeldowanie albo zgłoszenie wyjazdu za granicę w urzędzie gminy lub elektronicznie.
• Przekazać wspólnocie mieszkaniowej aktualny adres do korespondencji i ewentualnie adres e-mail.
• Sprawdzić, czy deklaracja śmieciowa oraz dane do rozliczeń mediów odpowiadają faktycznej liczbie osób mieszkających w lokalu.
• Rozważyć udzielenie pełnomocnictwa zaufanej osobie, jeżeli właściciel chce głosować nad uchwałami lub odbierać dokumenty w Polsce.

FAQ

Czy wymeldowanie z mieszkania oznacza utratę prawa własności?

Nie. Prawo własności nie zależy od meldunku. Wymeldowanie jest czynnością z zakresu ewidencji ludności i nie powoduje utraty własności lokalu.

Czy wspólnota może żądać, aby właściciel był zameldowany w lokalu?

Nie ma takiej podstawy w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wspólnota może potrzebować aktualnych danych kontaktowych właściciela, ale nie może uzależniać jego praw od meldunku.

Czy zameldowany syn może głosować na zebraniu wspólnoty?

Nie z samego faktu zameldowania. Głosować może właściciel lokalu albo pełnomocnik właściciela. Jeżeli syn ma głosować w imieniu właściciela, powinien mieć pełnomocnictwo.

Czy meldunek wpływa na opłaty za śmieci?

Nie automatycznie. Opłata zależy od metody przyjętej w gminie na podstawie art. 6j ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach oraz od danych wskazanych w deklaracji, o której mowa w art. 6m tej ustawy.

Czy trzeba zgłosić wspólnocie adres za granicą?

Przepisy nie wymagają meldunku w lokalu, ale dla bezpieczeństwa warto przekazać wspólnocie aktualny adres korespondencyjny. Pozwala to odbierać zawiadomienia, rozliczenia i informacje o uchwałach.

Podsumowanie

Wymeldowanie z mieszkania położonego we wspólnocie mieszkaniowej nie jest sprzeczne z uczestnictwem we wspólnocie. O członkostwie we wspólnocie decyduje własność lokalu, co wynika z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Meldunek ma charakter ewidencyjny, zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, i nie tworzy ani nie odbiera prawa do lokalu.

Po wymeldowaniu właściciel powinien nadal regulować opłaty, odbierać korespondencję i aktualizować dane potrzebne do rozliczeń. Jeżeli w mieszkaniu faktycznie przebywa syn, może to mieć znaczenie dla opłat zależnych od liczby mieszkańców lub zużycia mediów, ale nie dla samego prawa własności.

Źródła

• Art. 24, art. 28 ust. 4, art. 33 ust. 1 i art. 36 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności - Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427.
• Art. 6, art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388.
• Art. 25, art. 95 § 1, art. 98 i art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
• Art. 6j i art. 6m ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach - Dz.U. 1996 nr 132 poz. 622.