Kupno nieruchomości z egzekucją komorniczą

Czy można kupić nieruchomość, gdy w księdze wieczystej widnieje egzekucja?

Tak, samo zajęcie nieruchomości przez komornika nie powoduje nieważności sprzedaży. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga jednak aktu notarialnego, co wynika z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Problem polega na tym, że sprzedaż dokonana po zajęciu nie zatrzymuje postępowania egzekucyjnego.

Zgodnie z art. 930 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w tym postępowaniu w charakterze dłużnika, a czynności egzekucyjne są ważne zarówno wobec dłużnika, jak i wobec nabywcy. W praktyce oznacza to, że kupujący może stać się właścicielem nieruchomości, z której nadal będzie prowadzona egzekucja.

Zajęcie nieruchomości w egzekucji następuje w trybie art. 923, art. 924 i art. 925 Kodeksu postępowania cywilnego. Komornik wzywa dłużnika do zapłaty w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania, a równocześnie składa wniosek o wpis wzmianki o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej. Dla kupującego taki wpis jest sygnałem ostrzegawczym: nabycie może być prawnie skuteczne, ale ekonomicznie bardzo ryzykowne.

Co oznacza wzmianka o egzekucji w księdze wieczystej?

Kupujący powinien sprawdzić przede wszystkim dział III i dział IV księgi wieczystej. W dziale III mogą pojawić się wzmianki o wszczęciu egzekucji, ostrzeżenia, roszczenia lub ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością. W dziale IV ujawniane są hipoteki, w tym hipoteki przymusowe.

Jeżeli w księdze wieczystej widnieje wzmianka o wniosku albo ostrzeżenie, kupujący nie powinien zakładać, że chroni go rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z art. 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece rękojmię wyłącza wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji, kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym.

Hipoteka także nie znika tylko dlatego, że nieruchomość zmieniła właściciela. Art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Dopiero wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką powoduje co do zasady wygaśnięcie hipoteki, co wynika z art. 94 tej ustawy, ale do wykreślenia wpisu w księdze wieczystej potrzebny jest odpowiedni dokument stanowiący podstawę wpisu, zgodnie z art. 31 ust. 1 tej ustawy.

Jak sprawdzić zadłużenie przed podpisaniem umowy?

Przed zawarciem umowy przedwstępnej nie wystarczy sam odpis księgi wieczystej. Wpis w księdze może nie pokazywać aktualnej kwoty długu, odsetek, kosztów zastępstwa, opłat egzekucyjnych ani tego, czy do sprawy dołączyli kolejni wierzyciele.

Kupujący powinien uzyskać od sprzedającego co najmniej:

• aktualny numer księgi wieczystej i wydruk aktualnej treści księgi z dnia podpisania umowy,
• sygnaturę sprawy komorniczej oraz dane komornika prowadzącego egzekucję,
• zaświadczenie komornika o aktualnej wysokości zadłużenia, kosztach egzekucyjnych i rachunku do wpłaty,
• informację, czy egzekucja jest prowadzona tylko przez jednego wierzyciela, czy przez kilku wierzycieli,
• stanowisko wierzyciela lub komornika, jakie kwoty są konieczne do umorzenia egzekucji i złożenia wniosku o wykreślenie wpisów z księgi wieczystej,
• dokumenty dotyczące hipotek, w tym promesę wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie długu.

Jeżeli zadłużenie obejmuje należności podatkowe, składki ZUS lub inne należności publicznoprawne, trzeba sprawdzić także podstawę wpisu hipoteki przymusowej i organ, który jej dochodzi. Hipoteka przymusowa zabezpieczająca zaległości publicznoprawne również może obciążać nieruchomość po sprzedaży, jeżeli nie zostanie spłacona i wykreślona.

Umowa przedwstępna przy nieruchomości zajętej przez komornika

Umowa przedwstępna jest dopuszczalna także wtedy, gdy nieruchomość jest obciążona egzekucją. Art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego wymaga, aby umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości będą to przede wszystkim: oznaczenie stron, dokładne oznaczenie nieruchomości, cena oraz zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest warunkiem ważności umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli termin nie został oznaczony, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną. Jeżeli obie strony wyznaczą różne terminy, wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Gdy w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczono terminu, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

W praktyce przy nieruchomości zajętej przez komornika termin powinien być powiązany z konkretnymi warunkami: spłatą wskazanego zadłużenia, umorzeniem egzekucji, uzyskaniem zgód na wykreślenie wpisów i przedstawieniem aktualnej księgi wieczystej bez nowych obciążeń. Dobrze sporządzona umowa powinna przewidywać, co dzieje się z pieniędzmi kupującego, jeżeli sprzedający nie doprowadzi do wykreślenia obciążeń albo pojawią się nowi wierzyciele.

Dlaczego forma aktu notarialnego jest tak ważna?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta zwykłą formą pisemną może być ważna, ale daje słabszą ochronę. Jeżeli sprzedający odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący będzie mógł co do zasady dochodzić odszkodowania na podstawie art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli jednak umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności została zawarta w formie aktu notarialnego wymaganej przez art. 158 Kodeksu cywilnego, kupujący może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego. W razie sporu wyrok sądu może zastąpić oświadczenie woli sprzedającego na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego oraz art. 1047 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Trzeba jednak pamiętać, że nawet notarialna umowa przedwstępna nie usuwa ryzyka egzekucji, jeżeli warunki spłaty długu i wykreślenia wpisów zostaną źle skonstruowane. Akt notarialny powinien więc nie tylko potwierdzać zobowiązanie do sprzedaży, ale także precyzyjnie regulować mechanizm spłaty wierzycieli.

Zadatek, zaliczka czy część ceny wpłacona do komornika?

Zadatek uregulowany jest w art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, w razie niewykonania umowy przez jedną stronę druga może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Przy nieruchomości zajętej przez komornika mechanizm zadatku trzeba jednak stosować bardzo ostrożnie.

Największym błędem jest przekazanie dużej kwoty bezpośrednio sprzedającemu, który ma długi egzekwowane przez komornika. Jeżeli sprzedający nie spłaci komornika, kupujący może zostać bez pieniędzy i bez bezpiecznej nieruchomości. Znacznie bezpieczniejsze jest ustalenie, że określona kwota zostanie wpłacona bezpośrednio na rachunek komornika, wierzyciela hipotecznego albo do depozytu notarialnego, z jasnym opisem, czy jest to zadatek, zaliczka, czy część ceny.

Jeżeli wpłata do komornika ma być zaliczona na poczet ceny, umowa powinna wskazywać, że kupujący spełnia świadczenie na rzecz wierzyciela sprzedającego za zgodą sprzedającego, a kwota pomniejsza cenę sprzedaży. Należy też wskazać, kto ponosi ryzyko niedoszacowania długu, odsetek i kosztów oraz co dzieje się, jeżeli po wpłacie pojawią się kolejne obciążenia.

Bezpieczny model rozliczenia ze sprzedającym i komornikiem

Praktycznie najbezpieczniejszy model polega na tym, że notariusz, kupujący, sprzedający i ewentualnie wierzyciel ustalają kolejność czynności jeszcze przed podpisaniem aktu. W umowie przedwstępnej można przewidzieć, że część ceny zostanie przeznaczona na spłatę konkretnego zadłużenia, a pozostała część ceny zostanie zapłacona sprzedającemu dopiero po spełnieniu warunków.

Warto rozważyć następujące rozwiązania:

Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Przy nieruchomości zajętej przez komornika umowa przedwstępna powinna być bardziej szczegółowa niż zwykła umowa rezerwacyjna. W szczególności warto uregulować:

• dokładne oznaczenie nieruchomości, numer księgi wieczystej i opis wpisów w działach III i IV,
• oświadczenie sprzedającego o wszystkich znanych długach, wierzycielach, hipotekach, egzekucjach i postępowaniach,
• obowiązek przedstawienia aktualnego zaświadczenia komornika przed każdą płatnością,
• kwoty, rachunki i tytuły przelewów kierowanych do komornika lub wierzycieli,
• terminy uzyskania dokumentów do wykreślenia wpisów z księgi wieczystej,
• warunek zawarcia umowy przyrzeczonej dopiero po umorzeniu egzekucji albo po przedstawieniu dokumentów wystarczających do wykreślenia wpisów,
• zasady zwrotu pieniędzy, jeżeli egzekucja nie zostanie umorzona albo pojawią się nowe obciążenia,
• odpowiedzialność sprzedającego za nieprawdziwe oświadczenia, w tym karę umowną, jeżeli jest uzasadniona stanem faktycznym.

Jeżeli w sprawie występuje współwłasność, należy dodatkowo sprawdzić, czy wszyscy współwłaściciele przystępują do umowy. Przy problemach z drugim współwłaścicielem pomocne mogą być materiały o tym, jak wygląda sprzedaż gdy współwłaściciel ma komornika oraz kiedy możliwe jest zmuszenie do zniesienia współwłasności.

Na co uważać przy lokatorach, najmie i wydaniu nieruchomości?

Egzekucja z nieruchomości to nie jedyne ryzyko. Przed zakupem trzeba sprawdzić, czy nieruchomość jest wynajęta, czy ktoś jest w niej zameldowany, czy zawarto umowy użyczenia, dożywocia albo inne umowy dające osobom trzecim prawo korzystania z lokalu lub domu.

Jeżeli strony planują najem przed sprzedażą albo sprzedaż po okresie najmu, umowa powinna jasno rozdzielać obowiązki najemcy i przyszłego kupującego. W podobnym kontekście warto przeanalizować zagadnienie wynajem domu z opcją sprzedaży. Przy nieruchomości zadłużonej takie rozwiązanie wymaga szczególnej ostrożności, bo najem nie usuwa ryzyka dalszej egzekucji.

FAQ

Czy komornik może dalej prowadzić egzekucję po sprzedaży nieruchomości?

Tak. Art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może stać się uczestnikiem egzekucji w charakterze dłużnika rzeczowego.

Czy lepiej czekać z umową sprzedaży do wykreślenia egzekucji z księgi wieczystej?

Najbezpieczniej jest zawrzeć umowę przyrzeczoną dopiero wtedy, gdy egzekucja została umorzona, hipoteki spłacone, a wpisy wykreślone albo przynajmniej istnieją kompletne dokumenty do ich wykreślenia. Ostateczna decyzja zależy od kwoty zadłużenia, etapu egzekucji i treści dokumentów od komornika oraz wierzycieli.

Czy zadatek można wpłacić bezpośrednio komornikowi?

Można tak ukształtować rozliczenie, ale trzeba bardzo dokładnie opisać w umowie, czy wpłata jest zadatkiem, zaliczką czy częścią ceny oraz jakie skutki nastąpią, gdy umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta. W praktyce często bezpieczniejsze jest określenie takiej wpłaty jako części ceny przeznaczonej na spłatę konkretnego długu sprzedającego.

Czy umowa przedwstępna musi być aktem notarialnym?

Dla samej ważności umowy przedwstępnej nie zawsze jest to konieczne. Jednak przy nieruchomości forma aktu notarialnego ma kluczowe znaczenie, ponieważ art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala wtedy żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania umowy przyrzeczonej.

Czy kupującego chroni rękojmia ksiąg wieczystych, gdy widzi wzmiankę o egzekucji?

Co do zasady nie należy na to liczyć. Art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje, że wzmianka o wniosku i ostrzeżenie wyłączają rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Kupujący, który widzi wpis o egzekucji, powinien przyjąć, że istnieje realne ryzyko prawne.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości zajętej przez komornika jest możliwy, ale wymaga znacznie większej ostrożności niż standardowa transakcja. Kluczowy jest art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego: sprzedaż po zajęciu nie zatrzymuje egzekucji. Dlatego nie wystarczy ustne zapewnienie sprzedającego, że dług zostanie spłacony z zadatku.

Przed podpisaniem umowy trzeba sprawdzić aktualny stan księgi wieczystej, uzyskać dokumenty od komornika i wierzycieli, prawidłowo opisać rozliczenia oraz zabezpieczyć zwrot pieniędzy, jeśli warunki nie zostaną spełnione. W większości takich spraw najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest notarialna umowa przedwstępna, wpłata środków bezpośrednio do komornika, wierzyciela albo depozytu notarialnego oraz zawarcie umowy przyrzeczonej dopiero po usunięciu ryzyk z księgi wieczystej.

Źródła

• Art. 158, art. 389, art. 390, art. 394, art. 64 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 923, art. 924, art. 925, art. 930, art. 1047 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 8, art. 31 ust. 1, art. 65 ust. 1, art. 94 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.