Czy osoba niespokrewniona może przejąć działkę ROD po zmarłym?

Kto może przejąć działkę ROD po śmierci działkowca?

Punktem wyjścia jest art. 35 pkt 2 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, zgodnie z którym prawo do działki wygasa z chwilą śmierci działkowca, o ile ustawa nie stanowi inaczej. To oznacza, że działka ROD nie przechodzi automatycznie na dowolną osobę wskazaną przez zmarłego.

Wyjątki od tej zasady reguluje art. 38 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych. Najpierw chroniony jest małżonek, a dopiero potem określone osoby bliskie. Jeżeli nie ma osoby uprawnionej z ustawy, prawo do działki wygasa definitywnie i stowarzyszenie ogrodowe może rozdysponować działkę zgodnie z przepisami ustawy i regulaminem.

Dlatego sama wola zmarłego, ustne ustalenia, wspólne korzystanie z działki albo nawet wieloletnia pomoc przy jej prowadzeniu nie wystarczą, aby osoba niespokrewniona nabyła prawo do działki po śmierci działkowca.

Małżonek zmarłego a prawo do działki

Zgodnie z art. 38 ust. 1 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych:

• jeżeli prawo do działki przysługiwało obojgu małżonkom, po śmierci jednego z nich przypada drugiemu małżonkowi;
• jeżeli małżonek nie posiadał wcześniej prawa do działki, może w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci działkowca złożyć oświadczenie woli o wstąpieniu w stosunek prawny wynikający z tego prawa.

Termin 6 miesięcy jest bardzo ważny. Jeżeli małżonek nie złoży oświadczenia w tym czasie, prawo do działki wygasa, a wtedy mogą uaktywnić się roszczenia innych osób bliskich.

Osoby bliskie po zmarłym działkowcu

Jeżeli zmarły nie pozostawał w związku małżeńskim albo małżonek nie skorzystał z uprawnienia, zastosowanie ma art. 38 ust. 2-4 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych.

Na podstawie art. 38 ust. 4 tej ustawy, w razie śmierci działkowca niepozostającego w związku małżeńskim roszczenie o ustanowienie prawa do działki przysługuje osobom bliskim i wygasa w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci działkowca.

Z kolei gdy zmarły pozostawał w małżeństwie, ale małżonek nie wstąpił w prawo do działki w terminie, inne osoby bliskie mogą dochodzić ustanowienia prawa do działki na podstawie art. 38 ust. 2 ustawy. W takim wariancie roszczenie wygasa w terminie 3 miesięcy od dnia powstania, czyli od chwili wygaśnięcia prawa po bezskutecznym upływie terminu dla małżonka.

Zobacz również: przeniesienie oraz ROD wgląd.

Czy osoba niespokrewniona może przejąć działkę?

Co do zasady nie. Ustawa o ROD nie daje takiego roszczenia osobie niespokrewnionej, która nie jest małżonkiem zmarłego ani osobą bliską w rozumieniu ustawy.

Kluczowe znaczenie ma definicja osoby bliskiej z art. 2 pkt 8 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych. Zgodnie z tym przepisem osobą bliską jest: małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, osoby pozostające w stosunku przysposobienia oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu.

To ważna zmiana względem potocznych wyobrażeń o tym, kto może wejść w prawa do działki. Jeżeli więc dana osoba była partnerem lub partnerką zmarłego i rzeczywiście pozostawała z nim we wspólnym pożyciu, może w konkretnym stanie faktycznym należeć do kręgu osób bliskich. Sama znajomość, opieka nad działką, pomaganie przy uprawach albo przyjaźń nadal nie wystarczą.

Jeżeli natomiast chodzi o pasierba, dalszego krewnego, sąsiada lub osobę całkowicie obcą, możliwość przejęcia działki zależy od tego, czy mieści się w ustawowej definicji osoby bliskiej. Bez tego roszczenie z art. 38 ustawy o ROD nie powstaje.

Czy oświadczenie zmarłego może wskazać następcę?

Nie w taki sposób, jak przy zwykłym majątku. Zmarły nie może skutecznie „zapisać” samego prawa do działki dowolnej osobie przez prywatne oświadczenie, pismo czy testament, ponieważ przejście prawa do działki po śmierci działkowca regulują przepisy szczególne, czyli art. 35 pkt 2 i art. 38 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych.

Inaczej mówiąc: prawo do działki ROD nie wchodzi do spadku na zasadach ogólnych, jeśli chodzi o samą możliwość dalszego korzystania z działki jako działkowiec. Testament lub oświadczenie mogą mieć znaczenie dla rozliczeń majątkowych dotyczących rzeczy należących do spadku, ale nie zastąpią ustawowej procedury ustanowienia prawa do działki.

Co wchodzi do spadku po zmarłym działkowcu?

Trzeba odróżnić dwie rzeczy:

• samo prawo do działki, które podlega szczególnej regulacji z ustawy o ROD,
• majątek znajdujący się na działce, który może wchodzić do spadku.

Zgodnie z art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych działkowca, stanowią jego własność. To oznacza, że altana, nasadzenia, ogrodzenie, instalacje czy inne nakłady mogą należeć do spadku, o ile zostały sfinansowane przez zmarłego.

W praktyce więc spadkobiercy mogą dziedziczyć własność tych składników majątkowych albo roszczenia z nimi związane, mimo że nie nabędą automatycznie prawa do samej działki. To często wymaga później rozliczeń pomiędzy spadkobiercami a osobą, która ostatecznie uzyska prawo do działki, albo ze stowarzyszeniem ogrodowym, zależnie od konkretnego stanu faktycznego.

Zobacz również: wykup ROD oraz domek ROD.

Co jeśli zgłosi się kilka osób uprawnionych?

Jeżeli kilka osób ma uprawnienie do żądania ustanowienia prawa do działki, zastosowanie ma art. 38 ust. 3 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych. Zgodnie z tym przepisem o ustanowieniu prawa do działki rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym, biorąc pod uwagę w szczególności to, czy dana osoba korzystała z działki ze zmarłym.

Nie działa tu więc zasada „kto pierwszy, ten lepszy” w każdym przypadku. Jeżeli wystąpi spór między kilkoma osobami bliskimi, ostateczne rozstrzygnięcie może należeć do sądu.

Praktyczny wniosek dla osoby niespokrewnionej

Jeżeli osoba niespokrewniona nie jest objęta definicją osoby bliskiej z art. 2 pkt 8 ustawy o ROD, nie ma ustawowego roszczenia o ustanowienie prawa do działki po zmarłym. Samo oświadczenie zmarłego nie stworzy takiego prawa.

Jeżeli jednak dana osoba pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu ze zmarłym, sprawa wymaga dokładnej oceny, bo może chodzić o osobę bliską w rozumieniu ustawy. W takim przypadku znaczenie mają dowody potwierdzające rzeczywistą relację, a także dochowanie właściwego terminu z art. 38 ust. 4 ustawy o ROD.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te przepisy działają w praktyce i dlaczego sam fakt korzystania z działki nie zawsze daje prawo do jej przejęcia.

FAQ

Czy konkubent może przejąć działkę ROD po zmarłym?

Może, ale tylko wtedy, gdy da się wykazać, że był osobą pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu ze zmarłym, czyli osobą bliską w rozumieniu art. 2 pkt 8 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych. Sama deklaracja nie wystarczy.

Czy testament wystarczy, aby przekazać działkę ROD obcej osobie?

Nie. Testament nie zastępuje zasad z art. 35 pkt 2 i art. 38 ustawy o ROD. Może dotyczyć składników majątkowych należących do spadku, ale nie daje dowolnej osobie prawa do działki.

Czy dzieci zmarłego zawsze przejmą działkę?

Nie automatycznie. Dzieci należą do osób bliskich, ale muszą zgłosić roszczenie w ustawowym terminie. Jeżeli uprawnionych jest kilka osób, może być potrzebne rozstrzygnięcie sądu.

Czy altana i nasadzenia wchodzą do spadku?

Tak, co do zasady tak, jeżeli zostały wykonane lub nabyte ze środków działkowca. Wynika to z art. 30 ust. 2 ustawy o ROD. Nie oznacza to jednak automatycznego przejęcia samego prawa do działki.

Co zrobić, jeśli zarząd ROD odmawia uznania uprawnienia?

Trzeba przeanalizować podstawę odmowy, terminy i dokumenty. W razie sporu między uprawnionymi albo wątpliwości co do prawa do działki znaczenie może mieć postępowanie sądowe przewidziane w art. 38 ust. 3 ustawy o ROD.

Źródła

Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, Dz.U. 2014 poz. 40.

W szczególności: art. 2 pkt 8, art. 30 ust. 2, art. 35 pkt 2, art. 38 ust. 1-4 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych.