Błędny numer księgi wieczystej po ugodzie sądowej – co zrobić

Na czym polega problem z błędnym numerem księgi wieczystej?

Jeżeli w ugodzie sądowej dotyczącej działu spadku lub zniesienia współwłasności wpisano niewłaściwy numer księgi wieczystej, sąd wieczystoksięgowy może odmówić dokonania wpisu. W praktyce oznacza to, że nawet prawidłowo wykonana spłata i zgodna wola stron nie wystarczą, jeśli dokument stanowiący podstawę wpisu błędnie oznacza nieruchomość.

Znaczenie ma to, że sąd prowadzący księgę wieczystą bada treść i formę dokumentu stanowiącego podstawę wpisu w granicach art. 6268 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Jeżeli z ugody nie wynika jednoznacznie, której księgi wpis ma dotyczyć, pojawia się przeszkoda do dokonania wpisu.

Kiedy możliwe jest sprostowanie ugody?

Sprostowanie jest możliwe tylko w granicach art. 350 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Przepis ten pozwala sprostować w wyroku, postanowieniu lub zarządzeniu niedokładności, błędy pisarskie albo rachunkowe lub inne oczywiste omyłki. W praktyce odpowiednio stosuje się go również do ugód utrwalonych w protokole.

Jeżeli jednak błędne oznaczenie księgi wieczystej nie wygląda na prostą omyłkę techniczną, lecz dotyczy elementu identyfikującego przedmiot ugody, sąd może uznać, że nie wolno go korygować w trybie sprostowania. Taki błąd może bowiem ingerować w merytoryczną treść ugody, a nie tylko w jej zapis.

Dlatego o wyniku decyduje konkretny stan faktyczny: treść całej ugody, protokołu rozprawy, wcześniejszych pism procesowych, oznaczenie działek, adresów i udziałów. Im wyraźniej z całego materiału wynika, jaka nieruchomość była objęta ugodą, tym większa szansa na uznanie błędu za oczywistą omyłkę.

Gdy sprostowanie nie przechodzi – jaka jest właściwa droga?

Jeżeli nie da się usunąć błędu w trybie art. 350 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, najczęściej rozważa się powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Zgodnie z tym przepisem, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane albo jest wpisane błędnie, może żądać usunięcia tej niezgodności.

Trzeba jednak doprecyzować: ten pozew służy do usunięcia niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli więc w księdze nadal figuruje stan sprzed ugody, a nie można uzyskać wpisu na podstawie ugody z powodu błędu w jej treści, wyrok z art. 10 ust. 1 ustawy może zastąpić wadliwy dokument jako podstawa wpisu.

W sprawach powiązanych ze spadkiem i współwłasnością pomocne może być też szersze spojrzenie na sprawa spadkowa - przebieg i koszty, bo od prawidłowego określenia skutków ugody zależy późniejszy wpis w księdze.

Czy po śmierci uczestnika ugody trzeba wzywać spadkobierców?

Nie ma jednej odpowiedzi dla każdej sprawy. To, że osoba uprawniona do spłaty zmarła już po otrzymaniu całej należności, jest bardzo istotne, ale nie zawsze automatycznie eliminuje jej spadkobierców z dalszego postępowania.

Jeżeli zobowiązanie wynikające z ugody zostało wykonane w całości jeszcze za życia tej osoby, to roszczenie o spłatę wygasło przez spełnienie świadczenia zgodnie z art. 453 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Z punktu widzenia rozliczeń pieniężnych jej spadkobiercy co do zasady nie nabywają już niewykonanego roszczenia.

Jednak w procesie z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stronami powinny być wszystkie osoby, których praw wpis w księdze dotyczy albo może dotknąć. Dlatego trzeba sprawdzić, czy zmarły uczestnik lub jego następcy prawni nadal figurują w księdze wieczystej, albo czy wyrok ma zastąpić ich oświadczenie czy zgodę. Jeśli tak, udział spadkobierców może okazać się potrzebny jako następców prawnych.

Jeśli natomiast z treści ugody i stanu księgi wynika, że po ich stronie nie ma już prawa, które miałoby być objęte rozstrzygnięciem, można argumentować, że nie mają interesu prawnego w sprawie. To jednak wymaga oceny dokumentów, a nie samego faktu śmierci.

Jakie dokumenty przygotować?

Przed podjęciem kolejnego kroku warto zgromadzić pełny komplet dokumentów. Najczęściej potrzebne będą:

• odpis ugody sądowej wraz z protokołem, jeżeli z protokołu wynika dokładniejsze oznaczenie nieruchomości,
• dowód wykonania spłaty, np. potwierdzenie przelewu, pokwitowanie albo zestawienie operacji,
• aktualny odpis księgi wieczystej,
• postanowienie oddalające wniosek o sprostowanie, jeśli zostało wydane,
• ewentualnie postanowienie oddalające wniosek o wpis lub zwrot wniosku wieczystoksięgowego,
• dokumenty geodezyjne albo wcześniejsze orzeczenia, jeśli pomagają zidentyfikować właściwą nieruchomość.

W niektórych przypadkach korzystne może być również dołączenie wcześniejszych pism uczestników, z których jednoznacznie wynika, jaka nieruchomość była objęta działem spadku i zniesieniem współwłasności.

Co z kosztami i opłatami?

W praktyce trzeba odróżnić dwa etapy:

Wysokość opłat sądowych zależy od rodzaju pisma i treści żądania, dlatego przed wniesieniem pozwu warto sprawdzić aktualne brzmienie ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz dokładnie określić, czy chodzi o usunięcie niezgodności wpisu, czy o stworzenie podstawy do nowego wpisu.

Jak praktycznie ułożyć dalsze działania?

Najbezpieczniejsza kolejność zwykle wygląda tak:

1. przeanalizować treść ugody, protokołu i odmowy sprostowania,
2. ustalić, czy błąd rzeczywiście dotyczy tylko numeru księgi, czy szerzej oznaczenia nieruchomości,
3. sprawdzić aktualny stan wpisów w księdze wieczystej,
4. ocenić, czy istnieje podstawa do ponownego wniosku o wpis albo do zażalenia, jeżeli odmowa wpisu jeszcze nie jest prawomocna,
5. jeżeli nie ma skutecznej drogi prostszej – przygotować pozew z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przeciwko osobom, których prawa wynik sprawy może dotyczyć.

W sprawach, w których ugoda zapadła w postępowaniu o dział spadku i zniesienie współwłasności, trzeba też uważać, aby nie pomylić postępowania o uzgodnienie treści księgi z próbą ponownego rozstrzygania samego działu. Wyrok ma usuwać niezgodność księgi z rzeczywistym stanem prawnym, a nie zastępować nowe dzielenie majątku.

FAQ

Czy sam błędny numer księgi wieczystej zawsze oznacza konieczność pozwu?

Nie. Jeżeli z całej treści ugody i protokołu jasno wynika właściwa nieruchomość, można próbować sprostowania na podstawie art. 350 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Pozew jest zwykle potrzebny dopiero wtedy, gdy sąd uzna, że błąd nie ma charakteru oczywistej omyłki.

Czy sąd wieczystoksięgowy sam poprawi omyłkę w numerze księgi?

Zwykle nie. Sąd wieczystoksięgowy bada dokument w granicach art. 6268 § 2 KPC i nie może samodzielnie zmieniać treści ugody. Jeżeli dokument jest wadliwy, może odmówić wpisu.

Czy śmierć uczestnika po otrzymaniu spłaty zamyka sprawę?

Nie zawsze. Dla rozliczenia spłaty ma to duże znaczenie, ale dla procesu o uzgodnienie treści księgi trzeba jeszcze ustalić, czy jego następcy prawni są osobami, których praw może dotyczyć wyrok.

Czy wyrok z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zastępuje wpis?

Nie dokonuje wpisu automatycznie, ale po uprawomocnieniu stanowi podstawę do złożenia wniosku wieczystoksięgowego i usunięcia niezgodności księgi z rzeczywistym stanem prawnym.

Jakie dokumenty są najważniejsze?

Najczęściej: ugoda, protokół rozprawy, dowód spłaty, aktualny odpis księgi wieczystej oraz postanowienie oddalające sprostowanie albo odmawiające wpisu. Bez tych dokumentów trudno ocenić właściwą drogę.

Źródła

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 350 § 1 oraz art. 6268 § 2 – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 10 ust. 1.

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 453.

4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.