Podział domu na dwa lokale a garaż jako pomieszczenie przynależne

Garaż jako pomieszczenie przynależne – czy instalacje to wykluczają?

W opisanym stanie faktycznym samo przeprowadzenie przez garaż rur centralnego ogrzewania do lokalu nr 1 oraz obecność pionu kanalizacyjnego nie przekreślają możliwości przypisania garażu jako pomieszczenia przynależnego do lokalu nr 2. Decydujące znaczenie ma tu art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone poza budynkiem, a w szczególności: piwnica, strych, komórka i garaż.

Pomieszczenie przynależne nie musi samo w sobie być samodzielnym lokalem. W praktyce oznacza to, że garaż może należeć do mieszkania na piętrze, mimo że technicznie nie jest całkowicie niezależny od innych części budynku.

Jeżeli chcesz szerzej sprawdzić, kiedy organ wyda zaświadczenie o samodzielności, warto porównać wymagania jeszcze przed złożeniem dokumentów.

Co jest najważniejsze przy wyodrębnieniu dwóch lokali?

Podstawą jest art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. O tym, czy dany lokal spełnia ten warunek, starosta wydaje zaświadczenie na podstawie art. 2 ust. 3 tej ustawy.

Skoro z opisu wynika, że oba lokale spełniają warunki samodzielności, a problem dotyczy wyłącznie garażu jako pomieszczenia przynależnego, to obecność instalacji wspólnych lub obsługujących drugi lokal nie musi blokować wyodrębnienia. Trzeba jednak sprawdzić, czy po zamurowaniu przejścia z piwnicy garaż nadal pozostanie wyraźnie oznaczonym pomieszczeniem o określonych granicach i powierzchni.

Szerszy temat wyodrębnienia lokalu opisaliśmy osobno, w tym problemy przy jednej księdze wieczystej i współwłasności.

Rury CO i pion kanalizacyjny w garażu – skutki prawne

Z punktu widzenia prawa własności lokali problemem nie jest samo istnienie rur lub pionu, lecz to, czy są to elementy służące wyłącznie jednemu lokalowi czy więcej niż jednemu właścicielowi. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jeżeli pion kanalizacyjny albo inne elementy instalacji służą więcej niż jednemu lokalowi, co do zasady należy je traktować jako część nieruchomości wspólnej. Podobnie ocenia się urządzenia i przewody, bez których nie da się korzystać z więcej niż jednego lokalu. Sam fakt, że taki element znajduje się fizycznie w garażu przypisanym do lokalu nr 2, nie powoduje jeszcze, że staje się on wyłączną własnością właściciela tego lokalu.

Rury CO prowadzące wyłącznie do lokalu nr 1 mogą natomiast wymagać dodatkowego uregulowania praktycznego. Jeżeli pozostaną w garażu przynależnym do lokalu nr 2, właściciel lokalu nr 1 powinien mieć zapewnioną możliwość ich konserwacji, naprawy i usunięcia awarii.

Czy trzeba przerabiać instalacje?

Przepisy ustawy o własności lokali nie wymagają automatycznie całkowitego usunięcia wszystkich elementów obcych instalacji z pomieszczenia przynależnego. W praktyce jednak im pełniej rozdzielone są instalacje obu lokali, tym mniejsze ryzyko sporów po ustanowieniu odrębnej własności.

Szczególnie warto uporządkować instalację elektryczną. Jeżeli w garażu znajduje się skrzynka lub fragment instalacji związany z lokalem nr 1, dobrze jest doprowadzić stan faktyczny do pełnej czytelności: osobne obwody, osobne zabezpieczenia, jasne oznaczenia i dokumentacja powykonawcza. To ułatwia zarówno uzyskanie zaświadczenia, jak i późniejszy akt notarialny.

Jak uregulować dostęp do instalacji po podziale?

Najbezpieczniej jest uregulować tę kwestię już w akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność lokali albo w odrębnej umowie między właścicielami. W praktyce można wskazać:

• które elementy instalacji pozostają częścią wspólną,
• kto i w jakich sytuacjach może wejść do garażu,
• z jakim wyprzedzeniem należy zawiadomić o planowanych pracach,
• kto ponosi koszty napraw i odtworzenia pomieszczenia po remoncie,
• czy dopuszczalne jest zabudowanie rur lub pionu i na jakich warunkach.

W zależności od konkretnego stanu faktycznego można też rozważyć ustanowienie odpowiedniej służebności albo bardzo precyzyjnych zapisów o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej. To szczególnie przydatne wtedy, gdy instalacje jednego lokalu przebiegają przez pomieszczenie przypisane do drugiego.

Jeżeli garaż ma funkcjonować bardziej niezależnie, pomocna bywa też analiza, czy w danej sytuacji nie lepszy byłby wariant, w którym garaż jako lokal użytkowy zostałby oceniony jako odrębna nieruchomość. To jednak wymaga spełnienia warunków samodzielności i zależy od układu budynku.

Znaczenie orzecznictwa

Aktualna praktyka pozostaje zgodna z tym, że nie każde pomieszczenie gospodarcze lub garaż musi być odrębnym lokalem. Może ono wejść w skład lokalu jako pomieszczenie przynależne. Trafnie ujęto to w wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie z 7.02.2020 r., sygn. akt IX Ca 1013/19, wskazując, że pomieszczenia takie jak piwnice czy strychy mogą albo stać się częścią składową lokalu na podstawie art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, albo pozostać elementem nieruchomości wspólnej.

Właśnie dlatego o dopuszczalności rozwiązania nie decyduje sama nazwa pomieszczenia, ale sposób jego wyodrębnienia, opisania w dokumentach i powiązania z konkretnym lokalem.

Wniosek dla opisanej sytuacji

Tak, opisany garaż może co do zasady zostać przydzielony jako pomieszczenie przynależne do lokalu nr 2, mimo że w jego obrębie znajdują się rury CO prowadzące do lokalu nr 1 oraz pion kanalizacyjny. Nie wynika z przepisów zakaz, który automatycznie wykluczałby takie rozwiązanie.

Warunkiem bezpieczeństwa prawnego jest jednak to, aby:

• lokale mieszkalne faktycznie spełniały wymogi samodzielności z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali,
• garaż był wyraźnie oznaczony jako pomieszczenie przynależne do lokalu nr 2,
• dostęp do instalacji służących lokalowi nr 1 lub obu lokalom został realnie zapewniony,
• najlepiej już w akcie notarialnym lub dodatkowej umowie opisano zasady korzystania, napraw i wejścia do garażu.

Jeżeli organ lub notariusz dostrzeże wątpliwości techniczne, zwykle nie chodzi o samą dopuszczalność przynależności, lecz o potrzebę doprecyzowania dokumentacji, rzutów kondygnacji, przebiegu instalacji i zasad dostępu.

FAQ

Czy garaż musi być samodzielnym lokalem, aby należał do mieszkania?

Nie. Na podstawie art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali garaż może być pomieszczeniem przynależnym do lokalu i wtedy nie musi stanowić samodzielnego lokalu użytkowego.

Czy rury od ogrzewania drugiego lokalu przekreślają przypisanie garażu?

Co do zasady nie. Trzeba jednak zapewnić możliwość dostępu do tych rur i najlepiej uregulować to w akcie notarialnym lub odrębnej umowie.

Czy pion kanalizacyjny w garażu jest częścią wspólną?

Najczęściej tak, jeżeli służy więcej niż jednemu lokalowi. Wynika to z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Kto potwierdza samodzielność lokalu?

Zaświadczenie wydaje starosta na podstawie art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali. Bez tego dokumentu notarialne wyodrębnienie lokalu zwykle nie będzie możliwe.

Czy warto wszystko opisać w umowie?

Zdecydowanie tak. Przy instalacjach przebiegających przez pomieszczenie przynależne do drugiego lokalu brak jasnych zasad często prowadzi później do konfliktów o wejście, naprawy i koszty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 7.02.2020 r., sygn. akt IX Ca 1013/19