Podatek od nieruchomości po adaptacji poddasza – IN-1 i zaległości

Czy trzeba złożyć IN-1 po ujawnieniu większej powierzchni użytkowej

Tak. Jeżeli jako osoba fizyczna jest Pan/Pani właścicielem domu i okazało się, że do podatku od nieruchomości od lat wykazywana była zbyt mała powierzchnia użytkowa, należy złożyć aktualizację informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych IN-1.

Obowiązek wynika z art. 6 ust. 6 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Przepis ten stanowi, że osoby fizyczne są obowiązane złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego lub od dnia zaistnienia zdarzenia mającego wpływ na wysokość opodatkowania.

W praktyce, jeżeli nieprawidłowość trwa od dawna, składa się IN-1 według aktualnego stanu faktycznego. Warto wpisać prawidłową powierzchnię użytkową domu na dziś oraz dołączyć krótkie pismo wyjaśniające, że aktualizacja służy uporządkowaniu danych podatkowych.

Jak ustalić powierzchnię użytkową po adaptacji poddasza

To kluczowa kwestia, bo podatek nie jest liczony od każdej powierzchni „po podłodze”. Definicję zawiera art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z tym przepisem powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Przy poddaszu trzeba dodatkowo zastosować zasadę wysokości pomieszczeń z art. 4 ust. 2 tej samej ustawy. Powierzchnię pomieszczeń o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej w 50%, a powierzchnię o wysokości poniżej 1,40 m pomija się całkowicie.

Jeżeli więc strych został faktycznie przystosowany do mieszkania, to dla podatku znaczenie ma nie sama nazwa pomieszczenia, ale jego rzeczywista powierzchnia użytkowa liczona według powyższych reguł. W wielu sprawach właśnie błędne policzenie skosów powoduje zaniżenie albo zawyżenie podatku.

Jeżeli temat dotyczy także formalności budowlanych, to generalne zmiana SU strychu opisaliśmy w innym poradniku.

Od kiedy zmiana wpływa na podatek

W przypadku budynków lub ich części obowiązek podatkowy albo zmiana jego zakresu nie zawsze działa „od razu”. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budynku lub jego części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budynku lub jego części przed ich ostatecznym wykończeniem.

Ten przepis ma praktyczne znaczenie wtedy, gdy adaptacja poddasza rzeczywiście doprowadziła do powstania nowej opodatkowanej powierzchni użytkowej budynku. Organ podatkowy może więc badać, od kiedy poddasze było faktycznie użytkowane jako część mieszkalna, a nie tylko kiedy wykonano roboty albo kiedy zostały zgłoszone.

Jeżeli stan faktyczny jest niejednoznaczny, znaczenie mogą mieć dowody takie jak dokumentacja budowlana, zgłoszenie robót, inwentaryzacja, fotografie, rachunki za wykończenie czy nawet opis pomieszczeń w innych dokumentach urzędowych.

Czy gmina może naliczyć podatek za wcześniejsze lata

Tak, ale tylko za okres nieprzedawniony. Zgodnie z art. 70 § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku.

W podatku od nieruchomości od osób fizycznych zobowiązanie co do zasady powstaje przez doręczenie decyzji ustalającej wysokość podatku na dany rok. Jeżeli dane były niepełne lub nieprawidłowe, organ może wydać decyzję ustalającą lub zmieniającą wysokość podatku za lata nieprzedawnione. To, czy będą to wszystkie ostatnie lata, zależy od konkretnego stanu faktycznego i od tego, od kiedy rzeczywiście istniała opodatkowana powierzchnia.

Nie można więc automatycznie założyć, że urząd zawsze sięgnie dokładnie za pięć pełnych lat. Trzeba uwzględnić daty powstania obowiązku, moment użytkowania poddasza oraz ewentualne zdarzenia przerywające lub zawieszające bieg przedawnienia, jeżeli w sprawie wystąpiły.

Czy pojawią się odsetki i inne konsekwencje

Jeżeli organ ustali zaległość podatkową, co do zasady naliczane są odsetki za zwłokę na podstawie art. 53 § 1 Ordynacji podatkowej. Odsetki liczy się od zaległości podatkowej, czyli od podatku niezapłaconego w terminie.

W praktyce przy niewielkiej różnicy metrażu kwoty nie zawsze są wysokie, ale nie warto tego zakładać z góry. Wysokość zaległości zależy od stawek podatku w danej gminie uchwalanych na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz od faktycznej liczby metrów, które powinny być objęte opodatkowaniem.

Dodatkowo trzeba pamiętać, że w skrajnych sytuacjach zaniżenie danych podatkowych może rodzić także ryzyka na gruncie Kodeksu karnego skarbowego, zwłaszcza gdy organ uzna, że doszło do podania nieprawdy lub zatajenia danych. Nie w każdej sprawie takie ryzyko wystąpi, ale zależy to od okoliczności, w tym od stopnia zawinienia, treści składanych dokumentów i przebiegu kontaktu z urzędem.

Jeżeli sprawa ma także wymiar techniczny, pomocny może być materiał o tym, jak wygląda adaptacja poddasza na mieszkalne od strony wymagań technicznych i formalnych.

Czy wcześniejsze zgłoszenie robót budowlanych ma znaczenie dla podatku

Ma znaczenie pomocnicze, ale nie zastępuje obowiązków podatkowych. To, że adaptacja była kiedyś zgłoszona i organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, nie oznacza jeszcze, że dane w podatku od nieruchomości zostały automatycznie zaktualizowane.

Podatek od nieruchomości jest ustalany według przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, a nie według samego faktu dokonania zgłoszenia budowlanego. Z drugiej strony dokumenty budowlane mogą pomóc wykazać, kiedy poddasze uzyskało charakter użytkowy i od kiedy mogło wpływać na opodatkowanie.

Jeżeli urząd ma wątpliwości, może wszcząć postępowanie podatkowe i wezwać do złożenia wyjaśnień lub dokumentów zgodnie z zasadami dowodowymi z działu IV Ordynacji podatkowej, w szczególności art. 180 § 1 i art. 187 § 1 tej ustawy.

Czy trzeba podejmować dodatkowe działania budowlane

Wyłącznie dla samego podatku od nieruchomości nie zawsze jest to konieczne. Organ podatkowy koncentruje się na powierzchni użytkowej i sposobie faktycznego wykorzystania budynku. Nie oznacza to jednak, że kwestie budowlane są zawsze obojętne.

Jeżeli adaptacja była wykonana prawidłowo i została kiedyś zgłoszona, zwykle najpilniejszą sprawą jest uporządkowanie danych podatkowych. Inaczej może być wtedy, gdy planowana jest sprzedaż nieruchomości, ustanowienie odrębnego lokalu, kredyt hipoteczny albo gdy dokumentacja budowlana jest niepełna. Wtedy warto sprawdzić, czy stan faktyczny odpowiada dokumentom.

W każdej sprawie trzeba odróżnić dwa porządki: budowlany i podatkowy. Są ze sobą powiązane dowodowo, ale jeden nie zastępuje drugiego.

Jak praktycznie złożyć aktualizację

Najbezpieczniej przygotować:

• formularz IN-1 według wzoru obowiązującego w danej gminie,
• ewentualne załączniki dotyczące danych o nieruchomości, jeżeli gmina ich wymaga,
• krótkie pismo przewodnie z informacją, że aktualizacja dotyczy ujawnienia prawidłowej powierzchni użytkowej budynku,
• własne wyliczenie powierzchni użytkowej z rozbiciem na powierzchnię pełną, 50% i nieuwzględnianą przy skosach.

Nie ma przeszkód, aby w piśmie spokojnie opisać, że powierzchnia poddasza była użytkowana od dłuższego czasu i że celem jest doprowadzenie danych do zgodności ze stanem faktycznym. Taki sposób działania zwykle jest lepszy niż czekanie na ustalenia organu po kontroli lub po przypadkowym ujawnieniu rozbieżności.

FAQ

Czy zawsze trzeba samodzielnie wyliczać zaległy podatek za wcześniejsze lata?

Nie. Zwykle składa się aktualny IN-1, a ewentualną zaległość za lata nieprzedawnione ustala organ podatkowy w decyzji. Warto jednak znać własne wyliczenia, żeby ocenić skalę sprawy.

Czy poddasze niewykończone też wchodzi do podatku?

To zależy od stanu faktycznego. Istotne jest, czy dana część budynku stanowi powierzchnię użytkową w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz od kiedy rozpoczęto jej użytkowanie.

Czy skosy na poddaszu liczy się normalnie?

Nie. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych powierzchnię o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%, a poniżej 1,40 m pomija się.

Czy gmina może żądać podatku sprzed wielu lat, np. sprzed 10 lat?

Co do zasady nie, ponieważ zobowiązanie podatkowe przedawnia się po 5 latach na podstawie art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej. Trzeba jednak sprawdzić, czy bieg przedawnienia nie został w konkretnej sprawie zawieszony lub przerwany.

Czy wcześniejsze zgłoszenie adaptacji do urzędu budowlanego załatwia sprawę podatku?

Nie. To odrębne obowiązki. Dokumenty budowlane mogą pomóc dowodowo, ale nie zastępują złożenia IN-1.

Źródła

1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, w szczególności art. 1a ust. 1 pkt 5, art. 4 ust. 1 pkt 2, art. 4 ust. 2, art. 5 ust. 1, art. 6 ust. 2 i art. 6 ust. 6.

2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, w szczególności art. 53 § 1, art. 70 § 1, art. 180 § 1 i art. 187 § 1.

3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.