Sprzedaż mieszkania przez pełnomocnika – kto odpowiada za długi?

Odpowiedzialność właściciela mimo działania pełnomocnika

Tak – samo udzielenie pełnomocnictwa do sprzedaży mieszkania nie powoduje, że odpowiedzialność za sprawy związane z lokalem przechodzi z właściciela na pełnomocnika. Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, czynności prawnej można dokonać przez przedstawiciela, a czynność dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Oznacza to, że jeśli pełnomocnik podpisze umowę sprzedaży w granicach udzielonego pełnomocnictwa, stroną ekonomicznie i prawnie pozostaje Pani jako sprzedająca. Dlatego także skutki błędów pełnomocnika w ramach umocowania mogą dotknąć Panią, a nie osobę trzecią.

Trzeba jednak odróżnić dwie rzeczy: odpowiedzialność wobec kupującego, urzędu lub wspólnoty mieszkaniowej oraz ewentualne roszczenie zwrotne wobec pełnomocnika. To, że odpowiada Pani na zewnątrz, nie wyklucza późniejszego dochodzenia od pełnomocnika odszkodowania, jeśli naruszył swoje obowiązki.

Jakie zobowiązania po sprzedaży mogą jeszcze obciążać sprzedającego?

Najczęściej chodzi o zobowiązania powstałe przed dniem sprzedaży, czyli za okres, gdy była Pani właścicielem lokalu. Mogą to być w szczególności:

• zaległe opłaty wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni,
• rachunki za media, jeżeli umowy były zawarte na Pani nazwisko,
• podatek od nieruchomości za okres do końca miesiąca, w którym ustał obowiązek podatkowy,
• zobowiązania wynikające z wcześniejszych umów dotyczących lokalu,
• odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady sprzedanej nieruchomości, jeżeli spełnione są przesłanki z Kodeksu cywilnego.

Co do zasady dług „idzie” za osobą zobowiązaną, a nie automatycznie za pełnomocnikiem. Jeżeli więc opłata, podatek albo należność powstały w czasie, gdy była Pani właścicielem, wierzyciel może dochodzić zapłaty od Pani, nawet jeżeli ostateczną sprzedaż przeprowadził pełnomocnik.

Opłaty do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni

W przypadku lokalu we wspólnocie mieszkaniowej właściciel jest obowiązany ponosić wydatki związane z utrzymaniem lokalu i uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Z kolei na podstawie art. 15 ust. 1 tej ustawy właściciele lokali uiszczają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu.

Jeżeli istnieją zaległości za okres sprzed sprzedaży, wspólnota może dochodzić ich od osoby, która była właścicielem w czasie, gdy obowiązek zapłaty powstawał. W praktyce przy sprzedaży lokalu warto uzyskać od zarządcy lub administratora pisemne zaświadczenie o braku zaległości.

W lokalach spółdzielczych trzeba dodatkowo sprawdzić rodzaj prawa do lokalu i zasady rozliczeń w samej spółdzielni. Stan faktyczny ma tu znaczenie, bo inaczej wygląda sytuacja przy odrębnej własności lokalu, a inaczej przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Podatek od nieruchomości po sprzedaży

Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości dla osób fizycznych powstaje i wygasa według zasad z art. 6 ust. 1–7 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. W uproszczeniu: obowiązek wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek, czyli np. nastąpiła sprzedaż.

Jeżeli więc sprzedaż nastąpi w trakcie miesiąca, rozliczenie podatku nie zawsze pokrywa się dokładnie z dniem aktu notarialnego. W praktyce gmina rozlicza podatek według reguł ustawowych, a strony mogą między sobą umownie ustalić proporcjonalne wyrównanie. Taka umowa między stronami nie wiąże jednak organu podatkowego.

Po sprzedaży trzeba też pamiętać o obowiązkach informacyjnych wobec gminy, jeżeli są wymagane w danym stanie faktycznym i formularzu lokalnym. Sam notariusz przekazuje określone dane z aktu, ale nie w każdej sytuacji zastępuje to całkowicie działania podatnika.

Rachunki za media i inne umowy związane z lokalem

Jeżeli umowy z dostawcami mediów były zawarte na Pani nazwisko, to do czasu ich prawidłowego rozwiązania albo przepisania może Pani pozostawać stroną tych umów. Wtedy ewentualne należności będą dochodzone od strony umowy, a nie od pełnomocnika.

Dlatego przed sprzedażą albo najpóźniej przy wydaniu lokalu warto:

• spisać protokoły zdawczo-odbiorcze ze stanami liczników,
• rozwiązać lub przepisać umowy na prąd, gaz, wodę, internet i inne usługi,
• zachować potwierdzenia zgłoszeń do dostawców,
• ustalić w akcie lub protokole, od jakiej daty koszty przejmuje kupujący.

Czy pełnomocnik odpowiada za swoje zaniedbania?

Tak, ale najczęściej wobec Pani, a nie zamiast Pani. Jeżeli pełnomocnik nienależycie wykona swoje obowiązki, może odpowiadać odszkodowawczo na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli łączy Panią z nim umowa, np. zlecenie lub umowa o świadczenie usług. Jeżeli szkoda wynika z czynu niedozwolonego, możliwe jest również odwołanie się do art. 415 Kodeksu cywilnego.

W przypadku samego zlecenia zastosowanie ma też art. 734 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie, a także art. 740 Kodeksu cywilnego, który nakłada na przyjmującego zlecenie obowiązek udzielania potrzebnych wiadomości o przebiegu sprawy oraz wydania wszystkiego, co przy wykonaniu zlecenia uzyskał dla dającego zlecenie.

W praktyce oznacza to, że jeśli pełnomocnik nie poinformuje o zadłużeniu, nie dopilnuje rozliczeń albo przekroczy instrukcje, może ponosić wobec Pani odpowiedzialność finansową. Nie oznacza to jednak, że wierzyciel zewnętrzny automatycznie będzie musiał kierować roszczenia tylko do pełnomocnika.

Co jeśli pełnomocnik przekroczy zakres umocowania?

Jeżeli pełnomocnik działa poza zakresem umocowania, zastosowanie ma art. 103 § 1 Kodeksu cywilnego. Umowa zawarta przez osobę działającą jako pełnomocnik bez umocowania albo z przekroczeniem jego zakresu zależy od potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta.

Do czasu potwierdzenia taka czynność jest dotknięta tzw. bezskutecznością zawieszoną. Jeżeli nie zostanie potwierdzona, nie wywoła zamierzonych skutków wobec mocodawcy. Dodatkowo osoba, która zawarła umowę jako rzekomy pełnomocnik, może odpowiadać wobec kontrahenta na zasadach z art. 103 § 3 Kodeksu cywilnego.

To ważne zabezpieczenie, ale tylko wtedy, gdy problem rzeczywiście wynika z wyjścia poza pełnomocnictwo. Jeżeli pełnomocnik działał w granicach udzielonego umocowania, skutki czynności obciążają mocodawcę.

Jak bezpiecznie przygotować pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania?

Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości powinno być udzielone w formie aktu notarialnego, ponieważ zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego.

W treści pełnomocnictwa warto bardzo dokładnie określić:

• dokładną nieruchomość i numer księgi wieczystej,
• czy pełnomocnik może tylko podpisać umowę sprzedaży, czy także zawrzeć umowę przedwstępną,
• minimalną cenę sprzedaży,
• sposób zapłaty ceny i numer rachunku bankowego sprzedającego,
• czy pełnomocnik może odbierać pieniądze do rąk własnych,
• czy może składać oświadczenia o wydaniu lokalu, rozliczeniu opłat, braku zaległości albo odbierać korespondencję,
• czy może reprezentować Panią przed wspólnotą, spółdzielnią, urzędem gminy, dostawcami mediów i sądem wieczystoksięgowym.

Im bardziej szczegółowe pełnomocnictwo, tym mniejsze ryzyko nieporozumień. W praktyce nie warto wpisywać bardzo szerokich sformułowań typu „do wszelkich czynności dotyczących nieruchomości”, jeżeli pełnomocnik ma jedynie doprowadzić do konkretnej sprzedaży.

Jak dodatkowo zabezpieczyć się przed długami i zaniedbaniami?

Poza samym pełnomocnictwem warto zawrzeć z pełnomocnikiem odrębną umowę, w której zostaną opisane jego obowiązki organizacyjne i informacyjne. W takiej umowie można przewidzieć m.in. obowiązek:

• uzyskania zaświadczenia o braku zaległości od wspólnoty lub spółdzielni,
• sprawdzenia stanu rozliczeń mediów,
• przesłania Pani projektów dokumentów przed podpisaniem,
• dokonywania płatności tylko po Pani akceptacji,
• niezwłocznego informowania o każdym roszczeniu, piśmie lub zaległości,
• sporządzenia protokołu wydania lokalu kupującemu.

Można też przewidzieć odpowiedzialność odszkodowawczą pełnomocnika albo karę umowną, ale trzeba pamiętać, że kara umowna zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego może zabezpieczać tylko zobowiązania niepieniężne. Nie można więc w ten sposób „ukarć” za sam brak zapłaty cudzego długu, ale można zastrzec karę np. za brak przekazania informacji, dokumentów lub brak wykonania określonych czynności organizacyjnych.

Tabela: kto zwykle odpowiada za dane zobowiązanie?

Praktyczna odpowiedź na Pani pytanie

Jeżeli po sprzedaży wyjdą na jaw stare zaległości związane z mieszkaniem, to sam fakt, że sprzedaży dokonał pełnomocnik, co do zasady nie zwolni Pani z odpowiedzialności. W zakresie czynności objętych pełnomocnictwem działa on bowiem w Pani imieniu, a skutki tych działań dotyczą Pani jako mocodawcy – zgodnie z art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli jednak pełnomocnik nie dopełni swoich obowiązków, nie poinformuje o zaległościach albo naruszy ustalone instrukcje, może Pani dochodzić od niego naprawienia szkody. To wymaga jednak wykazania konkretnego obowiązku, naruszenia, szkody i związku przyczynowego.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to połączenie czterech działań: precyzyjnego pełnomocnictwa notarialnego, odrębnej umowy z pełnomocnikiem, wcześniejszego zebrania zaświadczeń o niezaleganiu oraz dokładnego rozliczenia lokalu przy sprzedaży.

FAQ

Czy po sprzedaży mieszkania przez pełnomocnika nadal mogę odpowiadać za stare długi?

Tak. Jeżeli zobowiązania powstały przed sprzedażą i dotyczą okresu, gdy była Pani właścicielem, co do zasady nadal mogą obciążać Panią. Pełnomocnik nie staje się z tego powodu automatycznie dłużnikiem.

Czy pełnomocnik może odpowiadać za swoje błędy?

Tak, wobec mocodawcy. Jeżeli nie wykonał ustalonych obowiązków należycie, można rozważać roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego albo art. 415 Kodeksu cywilnego, zależnie od okoliczności.

Czy do sprzedaży mieszkania wystarczy zwykłe pisemne pełnomocnictwo?

Nie. Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości powinno mieć formę aktu notarialnego, zgodnie z art. 99 § 1 w związku z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy warto wpisać w pełnomocnictwie minimalną cenę sprzedaży?

Tak, to bardzo praktyczne zabezpieczenie. Warto też określić sposób zapłaty ceny, zakaz odbioru gotówki przez pełnomocnika albo dokładne warunki wydania lokalu. Podobną ostrożność warto zachować przy innych należnościach przekazywanych przez pełnomocnika, np. przy wypłacie odszkodowania za pośrednictwem pełnomocnika.

Jakie dokumenty warto zebrać przed podpisaniem aktu?

Przede wszystkim zaświadczenie o braku zaległości od wspólnoty lub spółdzielni, potwierdzenia rozliczenia mediów, numer rachunku do zapłaty ceny, aktualne dane z księgi wieczystej oraz projekt aktu notarialnego do wcześniejszej akceptacji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych – Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
4. Uchwała Sądu Najwyższego z 3.10.1972 r., III CZP 53/72
5. Wyrok Sądu Najwyższego z 31.08.2017 r., V CSK 675/16