Sprzedaż mieszkania ze spadku i wspólny zakup domu przez małżonków a ulga mieszkaniowa

Czy przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości na pewno powstaje podatek?

Nie zawsze. Obecnie najpierw trzeba sprawdzić, czy w ogóle doszło do sprzedaży przed upływem ustawowego 5-letniego terminu z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku nieruchomości nabytych w drodze spadku termin ten liczy się zgodnie z art. 10 ust. 5 tej ustawy od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość lub prawo majątkowe nabył albo wybudował spadkodawca.

To bardzo ważna zmiana względem starszych opracowań. Jeżeli więc mama lub ojciec byli właścicielami nieruchomości od dawna, spadkobierca często może sprzedać ją bez PIT od razu po nabyciu spadku, bo 5-letni termin już wcześniej upłynął po stronie spadkodawcy.

Jeżeli jednak 5-letni termin jeszcze nie minął, sprzedaż co do zasady podlega opodatkowaniu 19% podatkiem od dochodu na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, chyba że znajdzie zastosowanie zwolnienie mieszkaniowe.

Znaczenie majątku osobistego małżonków

Składniki majątku nabyte przez dziedziczenie należą co do zasady do majątku osobistego każdego z małżonków. Wynika to z art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Z kolei do majątku osobistego należą również przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego – art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Oznacza to, że jeżeli żona sprzedała odziedziczone mieszkanie, a mąż sprzedał odziedziczoną po swoim ojcu nieruchomość, to co do zasady środki ze sprzedaży pozostają ich majątkami osobistymi. Ma to znaczenie zarówno dla rozliczenia podatku, jak i dla sposobu sformułowania aktu notarialnego przy zakupie nowego domu.

Na czym polega ulga mieszkaniowa po sprzedaży nieruchomości?

Zwolnienie przewiduje art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Wolny od podatku jest dochód ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego, o którym mowa w art. 30e tej ustawy, w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Obecnie termin na wydatkowanie przychodu wynosi 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Wynika to wprost z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Starsze materiały wskazujące termin 2-letni są już nieaktualne.

Zakres własnych celów mieszkaniowych określa przede wszystkim art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Obejmuje on m.in. nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, udziału w takim budynku lub lokalu, gruntu pod budowę, a także spłatę niektórych kredytów mieszkaniowych wskazanych w ustawie.

Jeżeli chcesz porównać podobne sytuacje dotyczące środków ze sprzedaży i dalszego zakupu, zobacz także: sprzedaż z darowizny.

Czy zakup jednego domu przez małżonków może dać ulgę każdemu z nich?

Co do zasady tak, ale trzeba rozróżnić dwie płaszczyzny:

• czy wydatek mieści się w katalogu z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT,
• czy można wykazać, że każdy z małżonków rzeczywiście przeznaczył swój przychód ze sprzedaży na własny cel mieszkaniowy.

Zakup jednego domu, w którym małżonkowie będą zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe, co do zasady może spełniać warunek własnego celu mieszkaniowego. Potwierdzają to utrwalone interpretacje organów podatkowych i praktyka stosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Nie chodzi bowiem wyłącznie o sam tytuł własności, ale o realne przeznaczenie nieruchomości na własne zamieszkanie podatnika.

Trzeba jednak pamiętać, że ulga jest oceniana indywidualnie dla każdego podatnika. Każdy z małżonków rozlicza własną sprzedaż, własny przychód, własne koszty i własne wydatkowanie przychodu.

Co jest najbezpieczniejszym rozwiązaniem przy zakupie domu?

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to nabycie domu i działki we współwłasności udziałowej do majątków osobistych każdego z małżonków, a nie do majątku wspólnego. W praktyce oznacza to, że:

• żona nabywa udział do swojego majątku osobistego za środki pochodzące ze sprzedaży swojej odziedziczonej nieruchomości,
• mąż nabywa udział do swojego majątku osobistego za środki pochodzące ze sprzedaży swojej odziedziczonej nieruchomości,
• udziały odpowiadają rzeczywistym proporcjom finansowania ceny.

Takie rozwiązanie najlepiej odpowiada zasadzie surogacji z art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego i zwykle jest najmniej sporne dowodowo. Jeżeli przykładowo żona finansuje 40% ceny, a mąż 60%, to akt notarialny może przewidywać nabycie udziałów odpowiednio 2/5 i 3/5 do ich majątków osobistych.

Przy takim modelu łatwiej wykazać przed urzędem skarbowym, że konkretny przychód każdego z małżonków został przeznaczony na jego własny cel mieszkaniowy, a jednocześnie nie doszło do „rozmycia” środków w majątku wspólnym.

Czy zakup do majątku wspólnego wyklucza ulgę mieszkaniową?

Nie, nie można tak powiedzieć kategorycznie. Sam fakt, że nabyta nieruchomość wejdzie do majątku wspólnego małżonków, nie przekreśla jeszcze prawa do zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. W praktyce organy podatkowe wielokrotnie akceptowały sytuację, w której środki z majątku osobistego jednego małżonka zostały przeznaczone na zakup mieszkania lub domu do majątku wspólnego, jeśli nieruchomość służyła zaspokajaniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych.

Problem polega jednak na tym, że w razie kontroli łatwiej o spór dowodowy: jaka część ceny pochodziła od którego małżonka, czy środki nie zostały wcześniej przemieszane, czy zakup rzeczywiście służy własnym celom mieszkaniowym każdego z nich oraz czy nie doszło do innego rozdysponowania pieniędzy.

Dlatego odpowiedź praktyczna brzmi: zakup do majątku wspólnego jest możliwy, ale mniej bezpieczny dowodowo niż zakup udziałów do majątków osobistych.

W kontekście wydatków objętych ulgą przy zakupie udziału warto przejrzeć także: katalog wydatków.

Jakie warunki formalne trzeba spełnić?

Jeżeli sprzedaż podlega opodatkowaniu, podatnik powinien złożyć zeznanie PIT-39 za rok, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – art. 30e ust. 4 i art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT. W zeznaniu wykazuje się przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu zwolnioną, jeżeli podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej.

Trzeba też zachować dokumenty potwierdzające:

• nabycie nieruchomości w spadku,
• datę i sposób nabycia przez spadkodawcę – jeśli ma to znaczenie dla liczenia 5 lat z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT,
• sprzedaż nieruchomości,
• wpływ ceny sprzedaży,
• wydatkowanie środków na zakup nowej nieruchomości,
• treść aktu notarialnego określającą, do jakiego majątku następuje nabycie oraz w jakich udziałach.

Jeżeli część ceny zakupu jest finansowana kredytem, trzeba oddzielić wydatki pokryte przychodem ze sprzedaży od wydatków pokrytych finansowaniem zewnętrznym. To może mieć znaczenie dla zakresu zwolnienia.

Własne cele mieszkaniowe – o czym najczęściej się zapomina?

Ulga nie działa automatycznie tylko dlatego, że podatnik kupił nieruchomość mieszkalną. Konieczne jest faktyczne realizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli lokal lub dom został kupiony wyłącznie inwestycyjnie, na wynajem albo dla innych osób, urząd skarbowy może kwestionować zwolnienie.

Znaczenie ma więc konkretny stan faktyczny: kto będzie mieszkał w domu, kiedy nastąpi przeprowadzka, czy nieruchomość ma charakter mieszkalny oraz czy wydatek mieści się dokładnie w katalogu z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

W przypadku przeznaczenia pieniędzy np. na kredyt i kolejne mieszkanie pomocna może być analiza podobnej sprawy: przeznaczenie środków.

Jak postąpić w opisanej sytuacji?

Jeżeli zarówno Pani, jak i mąż sprzedali nieruchomości pochodzące ze spadku, należy kolejno:

1. sprawdzić dla każdej sprzedanej nieruchomości osobno, czy 5-letni termin z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT już upłynął po stronie spadkodawcy,
2. jeżeli nie upłynął – ustalić wysokość przychodu i dochodu do rozliczenia przez każdego z małżonków osobno,
3. zaplanować zakup nowego domu tak, aby dało się wykazać, jaka część ceny jest finansowana z majątku osobistego każdego z małżonków,
4. dla maksymalnego bezpieczeństwa w akcie notarialnym przewidzieć nabycie udziałów do majątków osobistych małżonków,
5. złożyć PIT-39 i prawidłowo wykazać ulgę mieszkaniową.

Jeżeli zależy Państwu na ograniczeniu ryzyka podatkowego i ewentualnych sporów przy przyszłym podziale majątku, wariant udziałowy do majątków osobistych jest zwykle najlepszy.

FAQ

Czy po sprzedaży mieszkania ze spadku zawsze trzeba składać PIT-39?

Nie. Jeżeli sprzedaż w ogóle nie stanowi źródła przychodu, bo upłynął 5-letni termin liczony według art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, obowiązek podatkowy nie powstaje. Jeśli jednak sprzedaż podlega art. 30e ustawy o PIT, PIT-39 trzeba złożyć.

Czy małżonkowie bez intercyzy mogą kupić dom do majątków osobistych?

Tak. Brak umowy majątkowej małżeńskiej nie wyklucza nabycia konkretnej nieruchomości do majątków osobistych, jeżeli wynika to z podstawy finansowania i treści aktu notarialnego.

Czy zakup udziału w domu też daje ulgę mieszkaniową?

Tak, jeżeli chodzi o udział w budynku mieszkalnym, lokalu mieszkalnym albo w określonych prawach wskazanych w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT i nieruchomość służy własnym celom mieszkaniowym podatnika.

Ile jest czasu na wydanie pieniędzy ze sprzedaży?

3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – tak stanowi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Czy samo kupno domu wystarczy do ulgi?

Nie zawsze. Oprócz samego wydatku trzeba jeszcze wykazać, że dom służy realizacji własnych celów mieszkaniowych podatnika. Jeśli nieruchomość ma charakter wyłącznie inwestycyjny, urząd może zakwestionować zwolnienie.

Źródła

• Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, art. 10 ust. 5, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, art. 30e ust. 1 i ust. 4, art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 31 § 1, art. 33 pkt 2 i pkt 10 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Aktualna praktyka interpretacyjna organów Krajowej Informacji Skarbowej dotycząca ulgi mieszkaniowej przy nabyciu nieruchomości przez małżonków.