Brak dojazdu do działki a warunki zabudowy – jak odpowiedzieć na wezwanie gminy?

Stanowisko gminy i problem z drogą

W zakresie dojazdu do działki w związku ze złożonym przez Pan wnioskiem o wydanie warunków zabudowy pragnę wyjaśnić, iż pismo, które Pan otrzymał z urzędu gminy, stanowi wezwanie do złożenia wyjaśnień w zakresie dostępu do drogi publicznej, który to dostęp określił Pan we wniosku o ustalenie warunków zabudowy poprzez działki o nr ewid. XYZ. Działki te – z informacji wynikających z pisma – stanowią drogi wewnętrzne, a linia wysokości nawierzchni drogi w przekroju podłużnym (niweleta drogi) wynosi powyżej 20%.

Przepisy dotyczące dróg wewnętrznych i publicznych

Zgodnie z § 2 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 24 czerwca 2022 r. w sprawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących dróg publicznych (dalej „Rozporządzenie”), pomimo tego, iż przepisy tego Rozporządzenia dotyczą dróg publicznych, to jednak przepisy określone w dziale II oraz w dziale III w rozdziałach 9 i 10 stosuje się także do projektowania, budowy lub przebudowy drogowych obiektów inżynierskich w ramach dróg wewnętrznych.

Dział III tego Rozporządzenia określa warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać drogi i ich usytuowanie. Droga klasy L oznacza drogę lokalną, a droga klasy D oznacza drogę dojazdową.

Parametry techniczne wynikające z Rozporządzenia

Zgodnie z § 20 ust. 1 i 2 ww. Rozporządzenia, który zawiera się w dziale III:

Niweletę drogi projektuje się w taki sposób, aby zapewnić warunki widoczności, skuteczne odwodnienie oraz ograniczyć wartości pochyleń podłużnych. Załamania niwelety wyokrągla się krzywymi. Dopuszcza się rezygnację z wpisywanej krzywej, o ile nie pogarsza to bezpieczeństwa i wygody ruchu.

Pochylenia podłużne jezdni są uzależnione od projektowanej prędkości i nie powinny wynosić więcej niż 10%, a w trudnych warunkach dopuszcza się 12%, jeżeli prędkość do projektowania wynosi 40 lub 30 km/h. Pochylenie ukośne jezdni powinno być nie mniejsze niż 0,7% i nie większe niż 12,0%. W trudnych jednak warunkach dopuszczone jest zwiększenie pochylenia ukośnego jezdni przy zastosowaniu dodatkowych rozwiązań zapewniających bezpieczeństwo ruchu i stateczność pojazdów. W celu ograniczenia wartości pochyleń podłużnych jezdni na terenach o dużym zróżnicowaniu wysokościowym, na drodze L i D projektuje się serpentynę.

Konsekwencje dla inwestora

Powyższe regulacje oznaczają, że nawet droga wewnętrzna musi spełniać wymienione parametry. W przeciwnym razie należy poszukiwać zapewnienia dostępu nieruchomości do drogi publicznej poprzez chociażby ustanowienie odpowiedniej służebności drogi przez inne nieruchomości.

Jak odpowiedzieć na wezwanie gminy?

Udzielając odpowiedzi na przesłane wezwanie gminy do złożenia wyjaśnień, należy zatem podać, w jaki sposób planowany jest dojazd do działek określonych we wniosku o udzielenie warunków zabudowy dla zaplanowanej inwestycji. Może Pan więc zarówno podtrzymać swoją decyzję co do dojazdu w sposób określony we wniosku, jednakże wówczas należałoby dołączyć dokumentację wskazującą na możliwość wykonania takiej drogi zgodnie z przepisami prawa. Może Pan również wskazać inną trasę przebiegu planowanego dojazdu do swoich działek, np. poprzez ustanowienie służebności na innych nieruchomościach zgodnie z podanymi informacjami.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy brak drogi do działki uniemożliwia uzyskanie warunków zabudowy?
Nie zawsze. Wystarczy wykazać, że istnieje lub może zostać zapewniony dostęp do drogi publicznej, np. przez służebność.

Co oznacza „dostęp do drogi publicznej”?
Może to być dostęp bezpośredni, przez drogę wewnętrzną albo poprzez ustanowioną służebność przejazdu przez inną działkę.

Czy gmina może odmówić WZ z powodu złego stanu drogi?
Co do zasady nie. Stan techniczny drogi nie jest kluczowy na etapie wydawania warunków zabudowy.

Czy parametry techniczne drogi (np. nachylenie) mają znaczenie przy WZ?
Na etapie WZ mają ograniczone znaczenie. Szczegółowa ocena techniczna następuje dopiero przy projekcie budowlanym.

Jak odpowiedzieć na wezwanie gminy w sprawie dojazdu?
Należy wskazać sposób zapewnienia dostępu do drogi publicznej oraz – w razie potrzeby – przedstawić dokumenty lub argumenty potwierdzające taką możliwość.

Czy można ustanowić dojazd przez działkę sąsiada?
Tak. Możliwe jest ustanowienie służebności drogi koniecznej, jeśli brak jest innego dostępu do drogi publicznej.

Czy droga gminna musi być utwardzona?
Nie. Nawet droga nieutwardzona może stanowić dostęp do drogi publicznej w rozumieniu przepisów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - Dz.U. 1985 nr 14 poz. 60
3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 24 czerwca 2022 r. w sprawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących dróg publicznych - Dz.U. 2022 poz. 1518
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93