Zaskarżenie podwyżki czynszu najmu krok po kroku

Najpierw ustal, kto podwyższa opłaty i czego dotyczy zmiana

W sprawach tego rodzaju kluczowe jest odróżnienie czynszu najmu od zaliczek i opłat naliczanych właścicielowi przez wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów właścicielem w relacji z lokatorem jest wynajmujący albo inna osoba, z którą łączy lokatora stosunek prawny uprawniający do używania lokalu. Jeżeli umowę najmu zawarto z osobą będącą właścicielem mieszkania, to właśnie ta osoba, a nie zarząd wspólnoty, jest stroną uprawnioną do wypowiedzenia wysokości czynszu.

Jeżeli natomiast lokal powstał z adaptacji części wspólnej i został wynajęty przez wspólnotę działającą przez prawidłowo umocowany zarząd, trzeba sprawdzić umowę, uchwały oraz umocowanie osoby, która złożyła oświadczenie o podwyżce. Sama nazwa nadawcy pisma nie przesądza jeszcze, czy doszło do skutecznej zmiany czynszu.

Nie każda pozycja określana potocznie jako czynsz administracyjny jest opłatą niezależną od właściciela. Do opłat niezależnych ustawa zalicza dostawy energii, gazu i wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Koszty zarządu nieruchomością wspólną, ubezpieczenia czy funduszu remontowego obciążają wobec wspólnoty właściciela lokalu, a sposób ich rozliczenia z najemcą trzeba ocenić na podstawie umowy najmu i przepisów ochronnych.

Wymogi formalne podwyżki czynszu w zwykłym najmie mieszkania

Art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje, że właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu przez wypowiedzenie ich dotychczasowej wysokości. Wypowiedzenie powinno zostać dokonane na piśmie pod rygorem nieważności, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Ustawowy termin wynosi 3 miesiące, chyba że strony uzgodniły w umowie termin dłuższy.

Oznacza to, że zwykła informacja o naliczaniu wyższej stawki już od następnego miesiąca co do zasady nie wystarcza. Jeżeli prawidłowe wypowiedzenie doręczono 25 lutego, trzymiesięczny okres obejmuje marzec, kwiecień i maj, a nowa stawka może obowiązywać od 1 czerwca. Zwykły e-mail bez kwalifikowanego podpisu elektronicznego nie zastępuje formy pisemnej wymaganej pod rygorem nieważności.

Podwyżki czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie można dokonywać częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten liczy się od dnia, w którym poprzednia podwyżka zaczęła obowiązywać.

Próg 3% wartości odtworzeniowej nie jest sztywnym limitem czynszu

Próg 3% wartości odtworzeniowej lokalu bywa błędnie rozumiany jako bezwzględna maksymalna wysokość czynszu. W rzeczywistości jest to próg uruchamiający szczególne wymagania dotyczące uzasadnienia podwyżki. Znaczenie ma roczna wysokość czynszu po podwyżce, a nie tylko kwota samego wzrostu.

Wartość odtworzeniowa lokalu jest iloczynem powierzchni użytkowej lokalu i właściwego dla danej lokalizacji wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wskaźnik jest ogłaszany przez wojewodę na okres 6 miesięcy, dlatego nie należy posługiwać się dawną stawką 3800 zł wskazaną w pierwotnej wersji artykułu.

Podwyżka przekraczająca ten próg może być uzasadniona między innymi potrzebą pokrycia kosztów utrzymania lokalu, dopuszczalnym zwrotem kapitału i godziwym zyskiem. Ustawa pozwala uwzględnić zwrot kapitału do 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu oraz do 10% nakładów właściciela na trwałe ulepszenie lokalu, aż do pełnego zwrotu. Podwyżkę nieprzekraczającą średniorocznego wskaźnika inflacji za poprzedni rok uważa się za uzasadnioną.

Jeżeli adaptację poddasza sfinansował lokator, wydatki te nie stają się automatycznie nakładami właściciela uzasadniającymi zwrot kapitału w czynszu. Nie wyłącza to jednak każdej podwyżki. Trzeba oddzielnie zbadać treść umowy, sposób rozliczenia nakładów oraz wskazane przez wynajmującego koszty i zysk.

Żądanie uzasadnienia i kalkulacji podwyżki

Gdy czynsz po podwyżce w skali roku przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo podwyżka następuje z poziomu już wyższego niż ten próg, lokator może złożyć właścicielowi pisemne żądanie przedstawienia przyczyny podwyżki i jej kalkulacji. Właściciel ma na odpowiedź 14 dni od otrzymania żądania, a niedochowanie tego obowiązku powoduje nieważność podwyżki.

Żądanie warto wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć w sposób pozwalający wykazać datę odbioru. Kalkulacja nie powinna ograniczać się do ogólnego stwierdzenia o wzroście kosztów. Sąd Najwyższy w uchwale z 5 lutego 2010 r., sygn. III CZP 130/09, wskazał, że powinna ona przedstawiać sposób obliczenia składnika stanowiącego podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu.

Odmowa przyjęcia podwyżki albo pozew do sądu

W ciągu 2 miesięcy od doręczenia wypowiedzenia lokator może wybrać jedno z dwóch rozwiązań:

1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki – wtedy stosunek prawny rozwiąże się z upływem okresu wypowiedzenia, a do tego czasu lokator płaci dotychczasową stawkę;
2. wnieść pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna w innej wysokości – ciężar wykazania zasadności podwyżki spoczywa na właścicielu.

Dwumiesięczny termin jest krótki i nie należy czekać na zakończenie korespondencji z właścicielem. Jeżeli wypowiedzenie jest nieważne z powodu braku formy pisemnej albo niezachowania zasadniczych wymogów, lokator powinien niezwłocznie zgłosić pisemny sprzeciw i zachować dowody doręczeń. W razie wątpliwości bezpieczniej jest podjąć czynności przed upływem 2 miesięcy niż opierać się wyłącznie na założeniu, że termin nie rozpoczął biegu.

Po wniesieniu pozwu lokator uiszcza czynsz w dotychczasowej wysokości aż do prawomocnego zakończenia sprawy. Jeżeli sąd uzna podwyżkę za zasadną, również tylko częściowo, lokator będzie musiał dopłacić różnicę za okres od dnia, w którym nowa stawka miała obowiązywać po upływie terminu wypowiedzenia. Warto więc odkładać sporną różnicę, aby ograniczyć ryzyko nagłej zaległości.

Jaki sąd i jaka opłata od pozwu?

Sprawę co do zasady rozpoznaje sąd rejonowy w wydziale cywilnym. Powództwo wynikające z najmu nieruchomości można wytoczyć także przed sąd miejsca jej położenia. W pozwie trzeba wskazać wartość przedmiotu sporu. Przy zakwestionowaniu całej podwyżki praktycznie przyjmuje się roczną sumę miesięcznej różnicy między nowym a dotychczasowym czynszem, zgodnie z zasadą dotyczącą świadczeń powtarzających się; sąd może tę wartość sprawdzić.

Opłata od pozwu jest obecnie ustalana na zasadach ogólnych określonych w art. 13 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, a nie według dawnej jednolitej reguły 5%. Dla wartości przedmiotu sporu do 20 000 zł obowiązują opłaty kwotowe. Przykładowo przy różnicy 389,04 zł miesięcznie roczna wartość sporu wynosi 4668,48 zł, co odpowiada obecnie opłacie 400 zł. Wyliczenie należy każdorazowo dostosować do żądania i aktualnej wartości sporu.

Opłaty za media i zmiana zaliczek wspólnoty

Przepisy art. 8a ust. 1–6b nie stosują się do podwyżek opłat niezależnych od właściciela. Jeżeli wzrosły koszty wody, energii, gazu, odprowadzania ścieków albo odbioru odpadów, wynajmujący powinien przedstawić lokatorowi na piśmie zestawienie opłat wraz z przyczyną podwyżki. Lokator ma obowiązek pokrywać je tylko w wysokości niezbędnej do zwrotu rzeczywistych kosztów dostaw lub usług.

Podwyżka zaliczki ustalonej przez wspólnotę dla właściciela nie zawsze oznacza automatyczną i identyczną podwyżkę należności najemcy. Trzeba sprawdzić, czego dotyczy uchwała lub rozliczenie wspólnoty, co przewiduje umowa najmu oraz czy dana pozycja jest czynszem, kosztem właściciela czy opłatą niezależną.

Ocena opisanej podwyżki

Jeżeli w opisanej sprawie doręczono jedynie informację, że stawka wzrasta z 6,50 zł do 15 zł za 1 m² już od następnego miesiąca, bez zachowania pisemnego wypowiedzenia i co najmniej 3-miesięcznego terminu, istnieją poważne podstawy do uznania podwyżki czynszu za nieskuteczną. Najpierw należy jednak ustalić, czy pismo pochodziło od strony umowy najmu lub prawidłowo umocowanego przedstawiciela oraz czy dotyczyło rzeczywiście czynszu, a nie zaliczek na koszty lub media.

Nie można już opierać oceny na historycznym wskaźniku 3800 zł. Trzeba zastosować wskaźnik obowiązujący dla właściwego miasta albo pozostałej części województwa w półroczu, w którym dokonano wypowiedzenia. Jeżeli roczny czynsz po podwyżce przekracza 3% aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu, zasadne jest natychmiastowe pisemne żądanie przyczyny i szczegółowej kalkulacji, a następnie ocena pozwu przed upływem 2 miesięcy od doręczenia wypowiedzenia.

Fakt sfinansowania adaptacji poddasza przez lokatora może mieć znaczenie dla rozliczenia nakładów i oceny przedstawionej kalkulacji, lecz sam w sobie nie zastępuje analizy umowy ani nie powoduje automatycznej nieważności każdej podwyżki. Istotne jest między innymi, czy strony uzgodniły zaliczanie nakładów na poczet czynszu, zwrot kosztów albo szczególne zasady ustalania stawki.

Najczęstsze pytania

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w szczególności art. 2, art. 8a i art. 9.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – w szczególności art. 22 i przepisy o właściwości sądu.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – w szczególności art. 13.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2010 r., sygn. III CZP 130/09.