Wynajęcie mieszkania firmie w celach mieszkaniowych

Czy można oddać w najem okazjonalny mieszkanie przedsiębiorcy?

Zapytuje Pan, czy może Pan oddać w najem okazjonalny mieszkanie przedsiębiorcy – tj. tak, by umowa była zawarta z firmą, mimo że będzie mieszkała osoba fizyczna – ten właśnie przedsiębiorca. Interesuje Pana, czy nie sprzeciwia się to ustawie i czy nadal będzie Pan mógł skorzystać z dobrodziejstwa najmu okazjonalnego przy eksmisji najemcy.

Zgodnie z art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego „umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”.

Czy w mieszkaniu przeznaczonym na najem okazjonalny może być prowadzona działalność gospodarcza?

Ustawa jasno stanowi, że najmowany lokal dla zawarcia umowy najmu okazjonalnego musi mieć charakter mieszkalny. Nie może zatem być to charakter usługowy, w lokalu nie może być prowadzona ani zarejestrowana działalność gospodarcza. Lokal jest przeznaczony tylko do zamieszkiwania.

U Pana taki cel lokal miałby właśnie realizować – „właściciel” firmy jako osoba fizyczna chciałby w nim zamieszkiwać. Jak rozumiem, nie ma zamiaru prowadzenia w lokalu działalności (co byłoby niemożliwe) ani jej zarejestrowania w tym miejscu (co także nie byłoby zgodne z celem ograniczenia ustawowego). Zatem czynszu nie będzie mógł odliczyć od przychodu, w żaden sposób lokal nie będzie „widoczny” w jego dokumentach księgowych i innych dokumentach firmy. Mając to na względzie, nie widzę żadnego celu dla zawierania umowy z „firmą”, tj. w tym konkretnym wypadku podkreślania w umowie, że najemca prowadzi działalność gospodarczą, skoro dla umowy nie ma to żadnego znaczenia, i zresztą mieć nie może z powodów wskazanych na wstępie. Jednoosobową działalność prowadzi osoba fizyczna, która właśnie z uwagi na to prowadzenie działalności wedle kodeksu cywilnego nazywana jest przedsiębiorcą. Zgodnie z art. 43¹ Kodeksu cywilnego „przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna, o której mowa w art. 331 § 1, prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową”.

Przeznaczenie lokalu na najem okazjonalny a wykorzystanie go w inny sposób niż mieszkalny

Pan chce zawrzeć umowę z tą osobą fizyczną, a lokal ma być wykorzystywany jedynie do celów mieszkalnych. W takim wypadku oczywiście może Pan korzystać z regulacji dotyczących najmu okazjonalnego. Gdyby lokal był także przeznaczony do prowadzenia działalności, nie mógłby Pan korzystać w tych regulacji. Jeśli (choć nie wiem, z jakiego powodu) chce Pan w umowie podkreślić, że dana osoba prowadzi działalność, nie jest to niedozwolone, jednak w takim wypadku warto w umowie wskazać, że nie może ona korzystać z lokalu w sposób inny niż mieszkalny.

Nadmienię, że komentarze prawnicze i orzecznictwo nie odnoszą się do podobnych sytuacji – zapewne dlatego, że nie zdarzają się one w praktyce, gdyż są w istocie bezcelowe. Jeśli źle zrozumiałam cel Pana działania, proszę o jego sprecyzowanie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733