Przejęcie najmu mieszkania komunalnego po śmierci najemcy a pobyt za granicą

Na czym polega wstąpienie w najem po śmierci najemcy?

W opisanej sytuacji najważniejsze jest to, że co do zasady nie chodzi o administracyjne „przepisanie” albo „przejęcie” umowy najmu, lecz o wstąpienie w stosunek najmu z mocy prawa. Wynika to z art. 691 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Jednocześnie art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że osoby te wstępują w stosunek najmu tylko wtedy, gdy stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Jeżeli więc jesteś dzieckiem zmarłej najemczyni, to sama przynależność do rodziny nie wystarczy. Trzeba jeszcze wykazać stałe zamieszkiwanie w tym mieszkaniu do dnia zgonu.

Jakie znaczenie ma to, że lokal jest komunalny?

To, że chodzi o mieszkanie komunalne, nie wyłącza stosowania art. 691 Kodeksu cywilnego. Przepis ten dotyczy także lokali należących do gminy, o ile mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym i umową najmu.

Trzeba jednak pamiętać, że gmina zwykle prowadzi własną weryfikację stanu faktycznego: sprawdza meldunek, oświadczenia, zużycie mediów, dane z wywiadu środowiskowego, a czasem także lokalne uchwały dotyczące gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Takie uchwały nie mogą uchylić art. 691 Kodeksu cywilnego, ale w praktyce wpływają na sposób badania dokumentów i procedurę w urzędzie.

Czy pobyt za granicą po śmierci mamy przekreśla sprawę?

Nie zawsze. Decydujące jest przede wszystkim to, czy do chwili śmierci mamy rzeczywiście stale mieszkałaś w tym lokalu. Późniejszy wyjazd za granicę może utrudnić wykazanie tej okoliczności, ale sam w sobie nie oznacza automatycznej utraty prawa.

Problem praktyczny polega na tym, że urząd może potraktować dłuższą nieobecność jako argument przeciwko twierdzeniu, że lokal był Twoim rzeczywistym centrum życiowym. Dlatego tak ważne są dowody dotyczące okresu sprzed śmierci najemcy i bezpośrednio po niej.

Znaczenie może mieć m.in.: gdzie faktycznie spałaś, gdzie trzymałaś rzeczy osobiste, gdzie odbierałaś korespondencję, gdzie była skoncentrowana Twoja codzienna aktywność życiowa i czy wyjazd miał charakter czasowy.

Jakie dowody pomagają wykazać stałe zamieszkiwanie?

W praktyce sama deklaracja zwykle nie wystarcza. Warto zebrać możliwie szeroki materiał dowodowy. Przydatne mogą być:

• zaświadczenie o zameldowaniu, jeśli było,
• rachunki, korespondencja i dokumenty kierowane na ten adres,
• dokumentacja medyczna, szkolna lub pracownicza z tym adresem,
• potwierdzenia odbioru przesyłek,
• oświadczenia sąsiadów, członków rodziny, administratora budynku,
• dowody ponoszenia opłat za lokal,
• informacje o wspólnym gospodarstwie domowym ze zmarłą najemczynią.

W orzecznictwie podkreśla się, że meldunek jest tylko jednym z dowodów i nie rozstrzyga samodzielnie sprawy. Liczy się faktyczne, a nie tylko formalne zamieszkiwanie.

Czy urząd może wstrzymać sprawę do Twojego powrotu?

To zależy od tego, jaki tryb faktycznie przyjęła gmina. Często urząd prowadzi wewnętrzne postępowanie wyjaśniające albo administruje zasobem mieszkaniowym bez wydawania klasycznej decyzji administracyjnej co do samego wstąpienia w najem. Dlatego nie zawsze można mówić o „zawieszeniu postępowania” w ścisłym znaczeniu procesowym.

Jeżeli jednak w konkretnej sprawie gmina prowadzi postępowanie administracyjne, to zawieszenie może nastąpić tylko na zasadach określonych w art. 97 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego, a nie wyłącznie dlatego, że stronie chwilowo niewygodnie stawić się osobiście.

W praktyce bezpieczniej jest nie żądać ogólnie „wstrzymania sprawy”, lecz wnieść o:

• wyznaczenie dodatkowego terminu do złożenia wyjaśnień,
• umożliwienie złożenia oświadczenia pisemnie, przez ePUAP albo pocztą,
• doręczanie pism na wskazany adres do korespondencji lub na adres pełnomocnika,
• przeprowadzenie czynności zdalnie, jeżeli urząd to dopuszcza organizacyjnie.

Jeżeli urząd oczekuje osobistego stawiennictwa, warto poprosić o wskazanie podstawy prawnej takiego żądania i wyjaśnić, że aktualnie przebywasz za granicą, ale chcesz aktywnie współpracować i składać wyjaśnienia na piśmie.

Czy trzeba poinformować urząd o pobycie za granicą?

Tak — lepiej poinformować urząd niż milczeć. Brak odpowiedzi na wezwania może zostać odczytany jako bierność, a w skrajnym przypadku doprowadzić do uznania, że nie wykazano przesłanek z art. 691 Kodeksu cywilnego.

W piśmie warto:

• potwierdzić, że podtrzymujesz wniosek lub żądanie uznania wstąpienia w najem,
• wskazać, że przebywasz czasowo za granicą,
• podać aktualny adres do korespondencji i adres e-mail do kontaktu,
• wnieść o możliwość złożenia oświadczeń na piśmie albo przez pełnomocnika,
• załączyć wstępne dowody stałego zamieszkiwania.

Nie trzeba podawać rozbudowanych, ryzykownych wyjaśnień, które mogłyby sugerować, że już wcześniej centrum Twojego życia znajdowało się poza lokalem. Najważniejsze jest rzeczowe wyjaśnienie, że wyjazd ma znaczenie obecne, a nie dowodzi braku stałego zamieszkiwania przed śmiercią najemcy.

Czy możesz działać przez pełnomocnika?

Tak. To często najlepsze rozwiązanie przy pobycie za granicą. Zgodnie z art. 32 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego strona może działać przez pełnomocnika, chyba że charakter czynności wymaga jej osobistego działania. W sprawach kontaktu z urzędem, odbioru pism, składania wyjaśnień i wniosków pełnomocnik zwykle jest dopuszczalny.

Pełnomocnictwo w postępowaniu administracyjnym powinno spełniać wymagania z art. 33 Kodeksu postępowania administracyjnego. Jeżeli pełnomocnictwo składane jest do akt sprawy administracyjnej, co do zasady podlega opłacie skarbowej 17 zł na podstawie części IV załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, chyba że zachodzi ustawowe zwolnienie.

Pełnomocnikiem może być osoba fizyczna mająca zdolność do czynności prawnych. W praktyce może to być członek rodziny albo profesjonalny pełnomocnik.

Co zrobić krok po kroku?

Najbezpieczniejszy plan działania wygląda następująco:

1. Odpowiedz niezwłocznie na każde wezwanie gminy.
2. Wskaż, że przebywasz czasowo za granicą i prosisz o prowadzenie korespondencji pisemnie lub przez pełnomocnika.
3. Złóż od razu oświadczenie opisujące, od kiedy i na jakiej podstawie mieszkałaś z matką oraz że lokal był miejscem Twojego stałego pobytu do chwili jej śmierci.
4. Dołącz dokumenty potwierdzające zamieszkiwanie.
5. Jeżeli urząd nie uznaje Twojego stanowiska, poproś o pisemne przedstawienie przyczyn i podstawy prawnej.
6. W razie sporu rozważ wystąpienie do sądu z powództwem o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.

Co jeśli gmina odmówi?

Jeżeli gmina uzna, że nie spełniasz przesłanek z art. 691 Kodeksu cywilnego, może odmówić uznania Cię za najemcę. W praktyce dalsza droga zależy od formy, w jakiej urząd zakończy sprawę i od lokalnej procedury.

Jeżeli nie ma decyzji administracyjnej, a spór dotyczy samego istnienia stosunku najmu, najczęściej właściwa jest droga cywilna. Wtedy można dochodzić ustalenia, że wstąpiłaś w stosunek najmu, na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeśli natomiast gmina wyda decyzję administracyjną w konkretnej kwestii proceduralnej lub lokalowej, trzeba ocenić, czy przysługuje odwołanie na zasadach z Kodeksu postępowania administracyjnego. To zależy od treści pisma i podstawy prawnej wskazanej przez urząd.

Czego lepiej nie robić?

• Nie ignoruj wezwań i terminów.
• Nie składaj wyjaśnień sprzecznych z faktami.
• Nie opieraj sprawy wyłącznie na meldunku.
• Nie zakładaj, że urząd sam „zawiesi” sprawę i poczeka bez żadnego pisma z Twojej strony.

W takich sprawach nieprecyzyjne oświadczenia mogą później utrudnić obronę stanowiska, zwłaszcza jeśli dojdzie do sporu sądowego.

FAQ

Czy meldunek wystarczy, aby przejąć najem mieszkania komunalnego?

Nie. Meldunek może być dowodem pomocniczym, ale nie przesądza sprawy. Kluczowe jest faktyczne stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci zgodnie z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy urząd może żądać osobistego stawiennictwa?

Może wezwać do złożenia wyjaśnień, ale warto poprosić o dopuszczenie formy pisemnej albo działania przez pełnomocnika. Ocena zależy od charakteru czynności i trybu, w jakim urząd prowadzi sprawę.

Czy pobyt za granicą oznacza utratę prawa do wstąpienia w najem?

Nie automatycznie. Istotne jest to, czy przed śmiercią najemcy lokal był miejscem Twojego stałego zamieszkiwania. Późniejszy wyjazd może jednak utrudnić wykazanie tego faktu.

Czy można załatwiać sprawę przez pełnomocnika?

Tak, co do zasady taką możliwość przewidują art. 32 i art. 33 Kodeksu postępowania administracyjnego. To dobre rozwiązanie, gdy przebywasz za granicą.

Co zrobić, gdy gmina nie uznaje wstąpienia w najem?

Trzeba ustalić, w jakiej formie urząd zakończył sprawę. Jeżeli spór dotyczy samego istnienia stosunku najmu, często konieczne jest powództwo o ustalenie na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.

Źródła

• art. 691 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 32 § 1, art. 33 oraz art. 97 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego
• ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej – część IV załącznika