Sprzedaż ziemi otrzymanej w spadku a podatek

Kiedy sprzedaż ziemi otrzymanej w spadku podlega PIT?

Podstawowa zasada wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części albo udziału w nieruchomości jest źródłem przychodu, jeżeli sprzedaż nie następuje w działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego właściwego dla nabycia albo wybudowania.

Przy nieruchomościach nabytych w spadku działa jednak szczególna, korzystna zasada. Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył albo wybudował spadkodawca. Dlatego samo to, że od śmierci spadkodawcy minęły dopiero 4 miesiące, nie przesądza jeszcze o podatku.

W praktyce trzeba więc ustalić, od kiedy babcia była właścicielką ziemi. Jeżeli posiadała ją dłużej niż 5 lat liczonych od końca roku jej nabycia, sprzedaż przez mamę nie będzie opodatkowana PIT. Jeżeli babcia sama nabyła tę ziemię krótko przed śmiercią, sprzedaż może nadal mieścić się w pięcioletnim okresie i wtedy trzeba analizować rozliczenie podatku.

Jak oblicza się 19% podatku od sprzedaży ziemi ze spadku?

Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem właściwego pięcioletniego terminu i nie ma zastosowania zwolnienie, podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą jest dochód, czyli przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty ustalone według przepisów ustawy o PIT.

Przychodem jest co do zasady cena sprzedaży określona w akcie notarialnym, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. koszty pośrednika, ogłoszeń czy niektóre koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, urząd skarbowy może ją weryfikować.

Przy nieruchomości nabytej w spadku do kosztów można zaliczyć m.in. udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości w czasie jej posiadania, zapłacony podatek od spadków i darowizn w odpowiedniej części, a także – przy spadku – udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, np. spłacone długi spadkowe, zaspokojony zachowek, wykonane zapisy zwykłe i polecenia.

Darowizna połowy ziemi dla syna a późniejsza sprzedaż

Jeżeli mama najpierw daruje synowi połowę ziemi, a dopiero potem sprzedane zostaną udziały, to każdy z właścicieli rozlicza wyłącznie własną sprzedaż. Mama nie uzyskuje przychodu z części, którą wcześniej darowała, ponieważ darowizna jest nieodpłatna. Nie płaci więc PIT od darowanej połowy tylko dlatego, że syn później ją sprzedał.

Syn, jako obdarowany, nabywa udział w nieruchomości w dniu darowizny. Jeżeli sprzeda swój udział przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym otrzymał darowiznę, sprzedaż będzie dla niego potencjalnie opodatkowana 19% PIT od dochodu. Nie przejmuje on w tym zakresie spadkowej daty nabycia mamy, bo sam nabył udział w drodze darowizny.

Darowizna od matki na rzecz syna mieści się w tzw. zerowej grupie podatkowej na gruncie podatku od spadków i darowizn. Przy darowiźnie udziału w nieruchomości umowa wymaga aktu notarialnego, a notariusz przekazuje wymagane dane do urzędu skarbowego, dlatego w typowej sytuacji obdarowany nie składa dodatkowego SD-Z2 dla tej darowizny.

Ulga mieszkaniowa – kiedy pozwala uniknąć PIT?

Jeżeli sprzedaż jest opodatkowana, podatnik może skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zwolniony jest dochód w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe sprzedającego. Termin wynosi 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Własne cele mieszkaniowe to m.in. zakup mieszkania lub domu, zakup gruntu pod budowę domu mieszkalnego, budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku albo lokalu mieszkalnego, a także spłata określonych kredytów mieszkaniowych. Kluczowe jest jednak to, że mają to być własne cele mieszkaniowe podatnika, a nie dowolna pomoc mieszkaniowa dla członka rodziny.

W opisanej sytuacji mama co do zasady nie skorzysta z ulgi tylko dlatego, że przekaże pieniądze synowi na jego budowę. Mogłoby być inaczej, gdyby środki zostały wydane na cel mieszkaniowy mamy, np. na nabycie przez nią udziału w nieruchomości albo budowę domu, który ma służyć również realizacji jej własnych potrzeb mieszkaniowych. To wymaga jednak ostrożnego ułożenia dokumentów, własności i faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości.

Sprzedaż ziemi rolnej ze spadku i możliwe zwolnienia

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest gospodarstwo rolne albo jego część, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy można zastosować zwolnienie przewidziane dla przychodów ze sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie obejmuje jednak przychodu ze sprzedaży gruntów, które w związku ze sprzedażą utraciły charakter rolny.

Znaczenie ma więc nie tylko to, jak grunt jest oznaczony w ewidencji, ale również to, jaki jest rzeczywisty kontekst transakcji: kto kupuje ziemię, na jaki cel, czy grunt ma nadal służyć działalności rolniczej i czy sprzedaż nie prowadzi do utraty rolnego charakteru nieruchomości. Przy gruntach atrakcyjnych inwestycyjnie lub budowlanych organ podatkowy może szczegółowo badać te okoliczności.

Jeżeli sprawa dotyczy sprzedaży gospodarstwa albo działek rolnych, warto porównać sytuację z zasadami opisanymi dla tematu ziemia ze spadku, zwłaszcza gdy w grę wchodzi zwolnienie od podatku dochodowego.

Kto składa PIT-39 i w jakim terminie?

Jeżeli sprzedaż nieruchomości lub udziału w nieruchomości podlega opodatkowaniu albo podatnik chce wykazać ulgę mieszkaniową, należy złożyć PIT-39. Zeznanie składa się za rok, w którym nastąpiła sprzedaż, w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku. W PIT-39 wykazuje się dochód, podatek albo dochód objęty ulgą mieszkaniową.

Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę mieszkaniową, ale nie wyda przychodu w wymaganym terminie albo wyda go na cel, który nie spełnia warunków ustawowych, powinien złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek wraz z odsetkami. Dlatego już przed sprzedażą warto ustalić, czy planowane wydatki rzeczywiście mieszczą się w katalogu własnych celów mieszkaniowych.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sprawie najważniejsze jest ustalenie, kiedy babcia nabyła ziemię. Jeżeli była właścicielką wystarczająco długo, mama może sprzedać odziedziczoną ziemię bez PIT, mimo że od śmierci babci minęło tylko kilka miesięcy. Jeżeli pięcioletni termin jeszcze nie upłynął, trzeba rozliczyć 19% PIT od dochodu albo skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Darowizna połowy ziemi dla syna nie powoduje, że mama płaci podatek od całości. Każdy sprzedający rozlicza własny udział, natomiast syn przy szybkiej sprzedaży udziału otrzymanego w darowiźnie powinien liczyć własny pięcioletni termin od końca roku darowizny.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 5, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 22 ust. 6d oraz art. 30e: tekst jednolity ustawy o PIT.
• Ministerstwo Finansów, informacje o rozliczeniu zbycia nieruchomości: zbycie nieruchomości.
• Ministerstwo Finansów, formularz PIT-39: PIT-39.
• Ministerstwo Finansów, zwolnienia w podatku od spadków i darowizn: ulgi i zwolnienia SD.