Opłata za deszczówkę na małej działce – kiedy jest legalna?

Czy na małej działce można naliczyć ustawową opłatę za deszczówkę?

Jeżeli mówimy o publicznoprawnej opłacie za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej, to podstawą jest art. 269 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne. Przepis przewiduje opłatę za usługi wodne za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej wskutek wykonywania na nieruchomości o powierzchni powyżej 3500 m2 robót lub obiektów budowlanych trwale związanych z gruntem, jeżeli wyłączono więcej niż 70% powierzchni nieruchomości z powierzchni biologicznie czynnej na obszarach nieujętych w systemy kanalizacji otwartej lub zamkniętej.

To oznacza, że sama ustawowa opłata retencyjna nie powinna być naliczana wyłącznie z powodu tego, że pojedynczy właściciel ma małą działkę o powierzchni około 150 m2. Potwierdza to także konstrukcja art. 270 ust. 7 ustawy – Prawo wodne oraz art. 272 ustawy – Prawo wodne, które odnoszą sposób ustalenia opłaty do nieruchomości spełniającej wskazane wyżej przesłanki.

Jeżeli więc Pańska nieruchomość jest odrębną działką i sama nie przekracza 3500 m2, to brak jest podstaw, aby wobec niej samej stosować opłatę z art. 269 ust. 1 pkt 1 Prawa wodnego.

Dlaczego mimo to spółdzielnia może wystawić rachunek?

W praktyce bardzo często pod nazwą „opłata za deszczówkę” występują dwa różne świadczenia:

Jeżeli spółdzielnia jest stroną umowy z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym i płaci za odbiór wód opadowych lub roztopowych z określonego systemu kanalizacji deszczowej, to może próbować rozliczać ten koszt pomiędzy właścicieli lokali lub domów w ramach kosztów eksploatacyjnych. Taka sytuacja nie wynika jednak automatycznie z art. 269 Prawa wodnego, lecz z relacji cywilnoprawnej i zasad zarządzania nieruchomością.

Dlatego samo powołanie przez spółdzielnię na „ustawę o deszczówce” może być mylące. Najpierw trzeba ustalić, czy wystawiona kwota jest:

• przeniesieniem ustawowej opłaty publicznej,
• czy rozliczeniem kosztu usługi odbioru wód opadowych, który spółdzielnia sama ponosi.

W podobnych sporach znaczenie ma też to, gdzie faktycznie odprowadzana jest deszczówka i czy nieruchomość jest podłączona do kanalizacji deszczowej, ogólnospławnej albo czy wody są zagospodarowywane na miejscu.

Co trzeba sprawdzić w Pańskiej sytuacji?

W opisanym stanie faktycznym najważniejsze są cztery kwestie.

1. Status gruntu i sposób wyodrębnienia nieruchomości.
   Trzeba ustalić, czy jest Pan właścicielem samodzielnej działki gruntowej, czy tylko lokalu lub segmentu z udziałem w nieruchomości wspólnej. Jeżeli formalnie istnieje jedna większa nieruchomość, a podział korzystania ma charakter tylko wewnętrzny, spółdzielnia może argumentować, że koszt dotyczy całego gruntu.
2. Treść umowy, statutu, regulaminu i uchwał.
   Jeżeli w dokumentach przewidziano obowiązek uczestniczenia w kosztach odbioru wód opadowych, spółdzielnia może powoływać się na taki mechanizm rozliczeniowy. Sam zapis umowny nie może jednak tworzyć publicznoprawnej opłaty z Prawa wodnego tam, gdzie ustawa jej nie przewiduje.
3. Rzeczywisty koszt po stronie spółdzielni.
   Spółdzielnia powinna wykazać, że rzeczywiście ponosi koszt wobec dostawcy usług albo na podstawie innej prawidłowej podstawy rozliczeniowej. Nie wystarcza samo przyjęcie dowolnego wzoru bez dokumentów źródłowych.
4. Sposób obliczenia należności.
   Rozliczenie powinno być oparte na przejrzystych zasadach. Jeżeli przyjęto powierzchnię dachu i kostki, trzeba sprawdzić, czy taka metoda wynika z regulaminu, uchwały albo umowy i czy jest stosowana jednakowo wobec wszystkich.

Czy zapis umowy może być sprzeczny z ustawą?

Tak, ale tylko w określonym zakresie. Jeżeli umowa miałaby stanowić, że właściciel ma płacić publicznoprawną opłatę retencyjną także wtedy, gdy ustawowe przesłanki z art. 269 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo wodne nie są spełnione, taki zapis nie może zastąpić ustawy. Strony umowy nie mogą dowolnie tworzyć obowiązków publicznoprawnych.

Co innego jednak, gdy umowa albo regulamin przewidują udział w kosztach eksploatacyjnych nieruchomości, w tym kosztach odbioru wód opadowych. Taki zapis nie jest automatycznie nieważny tylko dlatego, że nie chodzi o opłatę z Prawa wodnego. Wtedy ocena zależy od treści dokumentów, statusu własności oraz tego, czy spółdzielnia rzeczywiście działa w granicach swoich uprawnień i prawidłowo rozlicza koszty.

Jeżeli problem wiąże się także ze sposobem zagospodarowania terenu, przydatna może być analiza, czy wcześniejsza niwelacja albo utwardzenie powierzchni nie wpłynęły na obecne zasady odwodnienia i odpowiedzialność za wody opadowe.

Jakie przepisy mogą mieć jeszcze znaczenie?

Poza Prawem wodnym znaczenie mogą mieć także:

• art. 4 ust. 1, 2 i 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – regulujący obowiązek uczestniczenia przez członków, właścicieli lokali i osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokali w kosztach eksploatacji i utrzymania nieruchomości;
• art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków – określający zakres regulacji ustawy, obejmującej m.in. odprowadzanie ścieków, przy czym nie każda woda opadowa jest rozliczana identycznie jak ścieki bytowe;
• regulamin dostarczania wody i odprowadzania ścieków obowiązujący na terenie danej gminy oraz umowa zawarta przez spółdzielnię z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym.

W praktyce o wyniku sprawy często decydują nie tylko przepisy ustawowe, ale także dokumenty lokalne i sposób zorganizowania całego osiedla.

Jak wystąpić do spółdzielni o wyjaśnienia?

Najlepiej zrobić to pisemnie i zażądać odpowiedzi w konkretnym terminie. W piśmie warto poprosić o:

• wskazanie, czy naliczona kwota jest opłatą z art. 269 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo wodne, czy rozliczeniem kosztu eksploatacyjnego;
• podanie pełnej podstawy prawnej, w tym konkretnego postanowienia umowy, regulaminu albo uchwały;
• udostępnienie dokumentu źródłowego, np. faktury od przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, kalkulacji i zasad podziału kosztu;
• wskazanie, jaką nieruchomość przyjęto do obliczeń – Pańską działkę czy całą nieruchomość osiedla;
• wyjaśnienie, czy wody opadowe są odprowadzane do kanalizacji deszczowej, ogólnospławnej, czy zagospodarowywane na miejscu.

Jeżeli spółdzielnia odpowie ogólnikowo albo odmówi okazania dokumentów, będzie to ważny argument w dalszym sporze. Gdy kwota jest większa albo naliczenia są powtarzalne, warto rozważyć wezwanie do korekty rozliczenia lub formalne zakwestionowanie opłaty.

Kiedy spółdzielnia może mieć rację?

Spółdzielnia może mieć mocniejsze argumenty zwłaszcza wtedy, gdy:

• nieruchomość formalnie stanowi jeden większy grunt, a nie szereg odrębnych działek,
• spółdzielnia rzeczywiście ponosi koszt odbioru wód opadowych wobec przedsiębiorstwa,
• obowiązuje regulamin lub uchwała przewidująca sposób rozliczenia takiego kosztu,
• sposób podziału kosztów jest obiektywny i jednakowy dla wszystkich właścicieli.

To jednak nadal nie oznacza automatycznie, że wolno nazywać tę należność „ustawową opłatą za deszczówkę” z Prawa wodnego. Nazwa użyta na fakturze nie rozstrzyga jeszcze o prawidłowości podstawy prawnej.

Kiedy warto kwestionować opłatę?

Warto to zrobić szczególnie wtedy, gdy:

• spółdzielnia powołuje się wyłącznie na przepisy o opłacie retencyjnej, mimo że Pańska działka nie spełnia przesłanek z art. 269 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo wodne;
• brakuje dokumentów pokazujących, że spółdzielnia sama poniosła taki koszt;
• metoda wyliczenia jest arbitralna i nie wynika z żadnego obowiązującego dokumentu;
• nieruchomość faktycznie nie odprowadza wód opadowych do systemu, za który pobierana jest należność.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak podobne rozliczenia mogą być oceniane odmiennie w zależności od stanu prawnego nieruchomości i dokumentów spółdzielni.

FAQ

Czy każda opłata nazwana „deszczówką” jest opłatą z Prawa wodnego?

Nie. W praktyce tak nazywa się zarówno ustawową opłatę za zmniejszenie retencji z Prawa wodnego, jak i zwykłe rozliczenie kosztów odbioru wód opadowych przez spółdzielnię lub zarządcę.

Czy przy działce 150 m2 można naliczyć opłatę retencyjną z ustawy?

Co do zasady nie, jeżeli chodzi o samodzielną działkę tej wielkości. Art. 269 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo wodne odnosi się do nieruchomości o powierzchni powyżej 3500 m2.

Czy spółdzielnia może przerzucić na mieszkańców własne koszty odbioru wód opadowych?

Może próbować to zrobić, ale musi wykazać podstawę w dokumentach regulujących rozliczenia oraz rzeczywiste poniesienie takiego kosztu. Nie wystarczy sama nazwa na fakturze.

Czy warto najpierw zapłacić, a potem się spierać?

To zależy od wysokości kwoty, treści wezwania i ryzyka naliczania odsetek. Przy wątpliwej podstawie prawnej najpierw warto pisemnie zażądać wyjaśnień i dokumentów.

Jakie dokumenty są najważniejsze?

Przede wszystkim: akt własności lub księga wieczysta, umowa lub dokumenty osiedla, statut i regulaminy spółdzielni, uchwały dotyczące rozliczeń, faktura źródłowa oraz kalkulacja obciążenia.

Źródła

1. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne, w szczególności art. 269, art. 270, art. 272.

2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 4.

3. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.

4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, jeżeli rozliczenie wynika z umowy lub zasad ponoszenia kosztów nieruchomości wspólnej.