Jak odzyskać użyczone mieszkanie od zięcia po śmierci córki?

Jaka jest sytuacja prawna zięcia mieszkającego w użyczonym lokalu?

Jeżeli są Państwo właścicielami mieszkania i zgodzili się, aby córka oraz jej mąż w nim mieszkali bez płacenia czynszu najmu, to najczęściej mamy do czynienia z umową użyczenia w rozumieniu art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy.

Brak umowy na piśmie nie przekreśla istnienia użyczenia. Umowa mogła zostać zawarta ustnie albo w sposób dorozumiany przez samo wydanie lokalu do używania. W praktyce, jeżeli właściciele tolerowali zamieszkiwanie córki i zięcia, a oni z lokalu korzystali, to taka relacja prawna zwykle jest wystarczająca do przyjęcia użyczenia.

Biorący do używania powinien ponosić zwykłe koszty utrzymania rzeczy. Wynika to z art. 713 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc zięć przestał regulować opłaty eksploatacyjne, rachunki za media albo inne bieżące należności związane z normalnym korzystaniem z lokalu, przemawia to za zakończeniem dalszego użyczenia i dochodzeniem roszczeń od niego.

Czy po śmierci córki użyczenie nadal trwa?

To zależy od konkretnego stanu faktycznego. Jeżeli mieszkanie zostało użyczone wyłącznie córce, można argumentować, że po jej śmierci zgoda na zamieszkiwanie zięcia wygasła albo co najmniej wymaga jednoznacznego potwierdzenia przez właścicieli. Jeżeli jednak właściciele godzili się, aby w lokalu mieszkała również córka z mężem jako domownikiem, sąd może uznać, że zięć korzystał z lokalu za wiedzą i zgodą właścicieli.

Dlatego w praktyce najbezpieczniej nie opierać całej sprawy wyłącznie na twierdzeniu, że prawo zięcia wygasło automatycznie z chwilą śmierci córki, lecz jednoznacznie odwołać zgodę na dalsze korzystanie z lokalu i wezwać go do opuszczenia mieszkania.

Jak skutecznie zakończyć użyczenie mieszkania?

W Kodeksie cywilnym nie ma jednego ogólnego przepisu określającego termin wypowiedzenia każdej umowy użyczenia zawartej na czas nieoznaczony. Dlatego sposób zakończenia użyczenia zależy od treści ustaleń stron i celu, w jakim lokal oddano do używania. Jeżeli strony nie ustaliły terminu, a lokal miał służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, najbezpieczniej jest złożyć pisemne odwołanie zgody na używanie lokalu i wyznaczyć realny termin na wyprowadzkę, np. 14 albo 30 dni.

Warto również pamiętać o art. 715 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli umowa użyczenia nie oznacza czasu używania, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. W sprawach mieszkaniowych przepis ten nie daje zwykle automatycznej odpowiedzi, ale wzmacnia stanowisko właściciela, że użyczenie nie jest prawem bezterminowym i może zostać zakończone.

Dodatkowo art. 716 Kodeksu cywilnego pozwala żądać zwrotu rzeczy także przed zakończeniem użyczenia, jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub przeznaczeniem rzeczy, albo gdy rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy. Jeżeli zięć nadużywa alkoholu, zaniedbuje lokal, generuje zadłużenie albo właściciele nie są już w stanie ponosić kosztów utrzymania mieszkania, może to stanowić dodatkowy argument za natychmiastowym żądaniem zwrotu lokalu.

Praktycznie: najlepiej wysłać pismo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć je osobiście w obecności świadka. W piśmie należy:

• wskazać właścicieli i adres lokalu,
• opisać, że zgoda na bezpłatne korzystanie z mieszkania zostaje cofnięta,
• powołać art. 710, art. 715 i w razie potrzeby art. 716 Kodeksu cywilnego,
• wyznaczyć termin opuszczenia i wydania lokalu,
• zażądać przekazania kluczy,
• uprzedzić, że po bezskutecznym upływie terminu zostanie wniesiony pozew o eksmisję i roszczenie o zapłatę.

Czy sam meldunek daje zięciowi prawo do mieszkania?

Nie. Meldunek ma wyłącznie charakter ewidencyjny i nie tworzy tytułu prawnego do lokalu. Wynika to z konstrukcji ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, w szczególności z art. 24 tej ustawy, który reguluje obowiązek meldunkowy jako obowiązek administracyjny, a nie prawo do zajmowania lokalu.

Oznacza to, że osoba zameldowana może nie mieć prawa mieszkać w lokalu, a osoba mająca tytuł prawny może nie być jeszcze zameldowana. Dlatego w Państwa sytuacji najpierw trzeba doprowadzić do opuszczenia lokalu albo uzyskać wyrok eksmisyjny, a dopiero potem można skutecznie prowadzić sprawę wymeldowania.

Czy można żądać zapłaty za dalsze zajmowanie mieszkania?

Tak. Po utracie tytułu prawnego do lokalu właściciel może żądać od osoby zajmującej lokal świadczeń za bezumowne korzystanie. Jeżeli lokal jest lokalem służącym zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, zastosowanie ma art. 18 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

Co do zasady odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może dochodzić odszkodowania uzupełniającego na zasadach ogólnych.

W praktyce można więc dochodzić:

• zwrotu opłat, które właściciele zapłacili za lokatora,
• odszkodowania za bezumowne korzystanie po ustaniu użyczenia,
• ewentualnie dalszych szkód, jeżeli da się je wykazać.

Warto gromadzić dowody: rachunki, potwierdzenia przelewów, rozliczenia wspólnoty lub spółdzielni, wezwania do zapłaty, korespondencję z lokatorem.

Co zrobić, jeżeli zięć nie wyprowadzi się dobrowolnie?

Wtedy pozostaje droga sądowa. Podstawą żądania wydania lokalu jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Jeżeli zgoda na dalsze zamieszkiwanie została cofnięta, a zięć nie ma już innego tytułu prawnego do lokalu, mogą Państwo wnieść pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu, potocznie nazywany pozwem o eksmisję.

W pozwie warto dochodzić także:

• ustalenia, że pozwany nie ma tytułu prawnego do lokalu,
• zasądzenia kosztów procesu,
• ewentualnie zapłaty zaległych należności, jeżeli są dobrze wyliczone i udokumentowane.

W sprawie o eksmisję sąd bada również, czy osobie pozwanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Obecnie reguluje to art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Sąd bierze pod uwagę m.in. dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osoby eksmitowanej.

Kto może samodzielnie wnieść pozew, gdy mieszkanie ma dwóch właścicieli?

Jeżeli mieszkanie należy do Państwa wspólnie, zastosowanie ma art. 209 Kodeksu cywilnego. Każdy współwłaściciel może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Powództwo windykacyjne i działania zmierzające do odzyskania lokalu co do zasady należą do tej kategorii.

W praktyce jednak najlepiej, aby pozew złożyli oboje współwłaściciele. Ogranicza to ryzyko zarzutów formalnych i upraszcza sprawę dowodową.

Czy właściciel może sam wyrzucić zięcia albo wymienić zamki?

Nie. Tzw. samowolna eksmisja jest niedopuszczalna. Właściciel nie powinien:

• wynosić rzeczy lokatora,
• wymieniać zamków pod jego nieobecność,
• odcinać prądu, wody, gazu lub ogrzewania w celu zmuszenia do wyprowadzki,
• stosować gróźb czy przemocy.

Takie działania mogą prowadzić do odpowiedzialności cywilnej za naruszenie posiadania i wyrządzenie szkody, a w określonych sytuacjach także do odpowiedzialności karnej. Szczególne znaczenie ma art. 191 § 1a ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny, który penalizuje stosowanie przemocy innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Wykonanie eksmisji należy do komornika po uzyskaniu przez właściciela prawomocnego wyroku zaopatrzonego w klauzulę wykonalności. Zasady prowadzenia egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu regulują m.in. art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Czy nadal obowiązują covidowe zakazy eksmisji?

Nie obowiązuje już ogólny pandemiczny zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu, który wprowadzono w czasie epidemii. W aktualnym stanie prawnym eksmisje prowadzi się na zasadach ogólnych, z uwzględnieniem ochrony wynikającej przede wszystkim z ustawy o ochronie praw lokatorów oraz z przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

To ważna zmiana w stosunku do starszych publikacji: dziś można nie tylko wypowiedzieć użyczenie i wnieść pozew, ale także po uzyskaniu tytułu wykonawczego prowadzić egzekucję bez dawnych, nadzwyczajnych ograniczeń covidowych.

Jak wygląda kwestia lokalu socjalnego lub najmu socjalnego?

W aktualnym stanie prawnym używa się pojęcia najmu socjalnego lokalu. Jeżeli sąd w wyroku eksmisyjnym ustali, że pozwanej osobie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, wykonanie eksmisji może zostać wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. Wynika to z art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Nie oznacza to jednak, że właściciel przegrywa sprawę. Nadal może uzyskać wyrok nakazujący opróżnienie lokalu. Problemem pozostaje zwykle czas oczekiwania na realizację obowiązku gminy.

Jeżeli jednak sąd orzeknie brak uprawnienia do najmu socjalnego lokalu, komornik prowadzi eksmisję zgodnie z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego, z uwzględnieniem pomieszczenia tymczasowego albo innych rozwiązań przewidzianych w tym przepisie.

Czy warto próbować ugody przed procesem?

Tak, zwłaszcza gdy zależy Państwu na szybszym odzyskaniu mieszkania i ograniczeniu kosztów. Ugoda jest uregulowana w art. 917 i art. 918 Kodeksu cywilnego. Można zaproponować np.:

• określony termin dobrowolnej wyprowadzki,
• umorzenie części roszczeń za opłaty w zamian za opuszczenie lokalu,
• protokolarne wydanie mieszkania i rozliczenie mediów.

Można także skorzystać z zawezwania do próby ugodowej na podstawie art. 184–186 Kodeksu postępowania cywilnego, choć w praktyce skuteczność tego rozwiązania zależy od postawy drugiej strony.

Czy można prowadzić osobno sprawę o wymeldowanie?

Tak, ale dopiero wtedy, gdy zięć faktycznie nie będzie już mieszkał w lokalu. Wymeldowanie w trybie administracyjnym następuje wtedy, gdy osoba opuściła miejsce pobytu stałego lub czasowego i nie dopełniła obowiązku wymeldowania. Podstawą jest ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.

Jeżeli zięć nadal mieszka w lokalu, samo żądanie wymeldowania nie rozwiąże problemu. Organ meldunkowy nie zastąpi sądu cywilnego ani komornika.

Jak przygotować się do pozwu o eksmisję?

Przed wniesieniem pozwu warto skompletować:

• dokument potwierdzający własność lokalu, np. odpis księgi wieczystej,
• pismo odwołujące użyczenie albo wypowiadające zgodę na zamieszkiwanie,
• dowód doręczenia tego pisma,
• zestawienie opłat ponoszonych przez właścicieli,
• rachunki i potwierdzenia zapłaty,
• ewentualne wiadomości, wezwania, notatki z interwencji policji, jeśli były,
• dane świadków potwierdzających sposób korzystania z lokalu i brak zgody na dalsze zamieszkiwanie.

Jeżeli w lokalu dochodzi do awantur, niszczenia mienia, gróźb albo przemocy, należy osobno rozważyć zawiadomienie Policji lub prokuratury. W skrajnych przypadkach ochrona cywilna i karna może przebiegać równolegle.

Przykłady

Poniżej dwa typowe warianty pokazujące, jak te zasady działają w praktyce.

FAQ

Czy ustne użyczenie mieszkania jest ważne?

Tak. Umowa użyczenia z art. 710 Kodeksu cywilnego nie wymaga co do zasady formy pisemnej, więc może być zawarta ustnie albo dorozumianie.

Czy mogę wymeldować zięcia, jeśli nadal mieszka w lokalu?

Co do zasady nie będzie to skuteczne rozwiązanie problemu. Meldunek nie tworzy prawa do lokalu, ale dopóki dana osoba faktycznie mieszka pod adresem, sprawa dotyczy przede wszystkim opróżnienia lokalu, a nie samej ewidencji ludności.

Czy mogę odciąć media, skoro to ja płacę rachunki?

Nie należy tego robić w celu zmuszenia lokatora do wyprowadzki. Może to rodzić odpowiedzialność cywilną, a w określonych przypadkach także karną, w szczególności na tle art. 191 § 1a Kodeksu karnego.

Czy po cofnięciu zgody mogę od razu wejść do mieszkania i usunąć rzeczy zięcia?

Nie. Jeżeli lokator nie wyprowadzi się dobrowolnie, trzeba uzyskać wyrok i skierować sprawę do komornika. Samowolne usuwanie osoby lub jej rzeczy jest ryzykowne prawnie.

Czy mogę żądać zwrotu opłat, które płaciłam za zięcia?

Tak, jeżeli są Państwo w stanie wykazać ich wysokość i związek z korzystaniem z lokalu przez zięcia. Podstawą mogą być art. 713 Kodeksu cywilnego oraz art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów – zależnie od okresu i rodzaju roszczenia.

Źródła

• art. 209, art. 222 § 1, art. 710, art. 713, art. 715, art. 716, art. 917, art. 918 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 14 oraz art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
• art. 24 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności,
• art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego,
• art. 191 § 1a ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny.