Zakup działki rolnej a obowiązki nabywcy i budowa domu

Zakres obowiązków wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

obowiązki po zakupie ziemi rolnej należy ustalić już przed aktem notarialnym, ponieważ od podstawy nabycia i parametrów nieruchomości zależą późniejsze ograniczenia w zbyciu i oddawaniu jej w posiadanie. Podstawowe ograniczenia dla nabywcy nieruchomości rolnej wynikają z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z tym przepisem nabywca co do zasady ma obowiązek prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a w tym czasie nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Jednocześnie art. 2b ust. 4 pkt 3 tej samej ustawy przewiduje ważny wyjątek: przepisów art. 2b ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia były położone w granicach administracyjnych miasta.

To oznacza, że jeśli dwie działki miejskie miały każda mniej niż 1 ha i w dniu zakupu znajdowały się w granicach miasta, to ograniczenia 5-letnie nie powinny ich obejmować. W praktyce ustawowe obowiązki pozostają wtedy aktualne wyłącznie wobec działki położonej poza miastem, o ile nie zachodzi inny wyjątek ustawowy.

Znaczenie ma status każdej nieruchomości z osobna. Sam fakt, że zakup nastąpił w jednej czynności notarialnej, nie powoduje automatycznie „połączenia” skutków z art. 2b ustawy dla wszystkich działek.

Błędny zapis aktu notarialnego a rzeczywisty zakres obowiązków

Jeżeli w akcie notarialnym wpisano, że wszystkie kupione działki podlegają 5-letniemu obowiązkowi prowadzenia gospodarstwa i zakazowi zbycia, a z ustawy wynika inaczej, to o zakresie obowiązków decyduje przede wszystkim przepis ustawy, a nie samo sformułowanie aktu.

Inaczej mówiąc: notarialny opis skutków prawnych nie może skutecznie rozszerzyć ustawowych ograniczeń ponad to, co wynika z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Problem jest jednak praktyczny – taki zapis może utrudniać późniejszą sprzedaż albo wywoływać wątpliwości po stronie notariusza, kupującego lub banku.

Dlatego warto rozważyć sporządzenie notarialnego sprostowania albo dodatkowego aktu wyjaśniającego treść wcześniejszej umowy. Zakres i forma korekty zależą od tego, czy mamy do czynienia z oczywistą omyłką, czy z wadliwym opisem skutków prawnych wymagającym szerszego doprecyzowania.

Czy na działce rolnej można wybudować dom?

Sama ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie daje jeszcze prawa do zabudowy. O tym, czy na działce można postawić dom, decydują przede wszystkim przepisy planistyczne i budowlane.

Jeżeli dla terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, inwestycja musi być z nim zgodna. Jeżeli planu nie ma, potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy wydawana na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W sprawach wszczętych przed wejściem w życie reform planistycznych nadal istotne pozostają m.in. wymagania z art. 61 tej ustawy dotyczące tzw. dobrego sąsiedztwa oraz dostępu do drogi publicznej.

Trzeba też odróżnić dwie sytuacje:

Jeżeli chodzi o kwestie, kiedy istotny jest status rolnika, trzeba oceniać je łącznie z miejscowym planem, warunkami zabudowy i przeznaczeniem inwestycji. Osobno należy analizować też zagadnienie, jak wygląda relacja nierolnik a działka rolna, bo samo nabycie działki nie przesądza jeszcze o dopuszczalności zabudowy.

W przypadku działek rolnych położonych w mieście uzyskanie warunków zabudowy dla domu jednorodzinnego jest często łatwiejsze niż dla gruntów typowo rolnych poza miastem, ale nadal zależy od konkretnego stanu faktycznego: sąsiedniej zabudowy, dostępu do drogi, możliwości podłączenia mediów i zapisów planistycznych.

Czy trzeba wyłączyć grunt z produkcji rolnej?

Bardzo często tak. Sama zgodność inwestycji z planem miejscowym albo decyzją o warunkach zabudowy nie wystarcza jeszcze do rozpoczęcia budowy.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyłączenie gruntów z produkcji następuje na podstawie decyzji administracyjnej, jeżeli przepisy jej wymagają. Zakres formalności zależy m.in. od klasy gruntu, pochodzenia gleb oraz zakresu planowanej inwestycji.

W praktyce pod dom jednorodzinny wyłącza się zwykle tylko tę część działki, która będzie faktycznie zajęta pod budynek, dojście, dojazd i niezbędną infrastrukturę. Nie zawsze oznacza to konieczność odrolnienia całej nieruchomości.

Wysokość należności i opłat rocznych oraz ewentualne zwolnienia zależą od rodzaju gruntu i podstawy prawnej wyłączenia. Tę część warto każdorazowo potwierdzić w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu.

Budowa budynku gospodarczego bez pozwolenia i bez zgłoszenia

Tu trzeba zachować ostrożność, bo uproszczone zasady budowy nie obejmują każdej sytuacji. Aktualnie możliwość wzniesienia określonych obiektów bez decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez zgłoszenia wynika z art. 29 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Nie można przyjąć ogólnej zasady, że każdy budynek gospodarczy do 150 m2 da się zrealizować bez formalności. Zakres zwolnienia zależy od rodzaju obiektu, jego parametrów, funkcji, związku z produkcją rolną oraz od tego, czy inwestycja mieści się w katalogu z art. 29 Prawa budowlanego.

W obrocie potocznie używa się określenia „LEX Silos”, ale w praktyce trzeba sprawdzić dokładnie, czy planowany obiekt rzeczywiście spełnia ustawowe warunki zwolnienia. Szczególnie istotne są:

• czy obiekt ma być związany z produkcją rolną,
• czy jego parametry odpowiadają ustawowemu wyjątkowi,
• czy nie narusza miejscowego planu albo decyzji WZ,
• czy obszar oddziaływania inwestycji mieści się w granicach działki.

Jeżeli budynek ma służyć zwykłym celom przydomowym, a nie działalności rolniczej, urząd może zakwestionować próbę skorzystania ze zwolnienia przewidzianego dla obiektów związanych z produkcją rolną. Wątpliwe przypadki warto najpierw porównać z projektem, mapą i zapisami planistycznymi.

Co z działką położoną poza miastem?

Jeżeli trzecia działka leży poza granicami administracyjnymi miasta i nie mieści się w wyjątkach przewidzianych w art. 2b ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, to co do zasady nadal obowiązują ograniczenia ustawowe: prowadzenie gospodarstwa przez 5 lat i zakaz zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom.

W wyjątkowych sytuacjach wcześniejsze zbycie może być możliwe za zgodą sądu. Podstawę stanowi art. 2b ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym sąd może wyrazić zgodę na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości przed upływem tego okresu, jeżeli wynika to z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy. Ocena zawsze zależy od okoliczności konkretnej sprawy.

FAQ

Czy 5-letni obowiązek prowadzenia gospodarstwa dotyczy każdej działki rolnej?

Nie. Na podstawie art. 2b ust. 4 pkt 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ograniczenia te nie dotyczą nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia były położone w granicach administracyjnych miasta.

Czy zakup kilku działek jednym aktem notarialnym zmienia ocenę prawną?

Co do zasady nie. Każdą nieruchomość bada się osobno pod kątem powierzchni, położenia i wyjątków ustawowych.

Czy błędny zapis aktu notarialnego wiąże nabywcę?

Nie może on skutecznie rozszerzyć ustawowych obowiązków ponad to, co wynika z przepisów. Mimo to warto go skorygować, aby uniknąć problemów przy sprzedaży, kredycie albo wpisach wieczystoksięgowych.

Czy na działce rolnej w mieście można zbudować dom jednorodzinny?

Tak, ale tylko wtedy, gdy pozwalają na to plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy oraz spełnione są pozostałe wymagania wynikające z Prawa budowlanego i przepisów o ochronie gruntów rolnych.

Czy zawsze trzeba odrolnić całą działkę?

Nie. Najczęściej wyłącza się z produkcji tylko tę część gruntu, która ma być zajęta pod inwestycję i niezbędną infrastrukturę. Zakres zależy od projektu i klasy gruntu.

Czy budynek gospodarczy do 150 m2 zawsze można postawić bez formalności?

Nie. Trzeba sprawdzić, czy konkretny obiekt mieści się w katalogu zwolnień z art. 29 ustawy – Prawo budowlane. Decyduje nie tylko metraż, ale też funkcja, parametry i związek z produkcją rolną.

Źródła

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592.

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

4. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.