.
Mamy 12 435 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zwrot nakładów na rzecz

Autor: Patrycjusz Miłaszewicz • Opublikowane: 12.07.2013

Wynająłem lokal pod sklep, który był w bardzo złym stanie. Aby prowadzić w nim działalność, musiałem dokonać koniecznych remontów (przeznaczyłem na ten cel ok. 80 000 zł) oraz zakupić odpowiednie wyposażenie. Po pewnym czasie interes przestał być opłacalny. Czy wynajmujący jest zobowiązany do zwrotu dokonanych przez mnie nakładów na rzecz po rozwiązaniu umowy?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przystępując do odpowiedzi na przedstawione pytanie, tytułem wstępu należy zauważyć, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm. – dalej K.c.): „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”.

 

Obowiązkiem wynajmującego jest stosownie do art. 662 § 1 K.c. wydanie najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymanie jej w takim stanie przez czas trwania najmu.

 

Przepis art. 662 § 2 K.c. stanowi, że: „drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę”, przy czym do drobnych nakładów obciążających najemcę nie zalicza się nakładów koniecznych, czyli takich, które są niezbędne do tego, aby przedmiot najmu nadawał się do umówionego użytku. Nakłady konieczne w takim względzie obciążają wynajmującego.

 

W uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 24 lutego 1993 r. (sygn. akt I ACr 48/93) sąd uznał, że: „strony mogą jednak w umowie postanowić, że w zamian za wykonanie przez najemcę remontów obciążających wynajmującego obniżony będzie czynsz najmu czy też umówić się co do innej formy zwrotu nakładów koniecznych najemcy”.

 

Przy każdorazowej ocenie możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu ulepszenia rzeczy należy w pierwszej kolejności przeanalizować zawartą pomiędzy wynajmującym a najemcą umowę najmu.

 

Przykładowo mogą w niej być zawarte m.in. takie zapisy:

 

  • „Najemca ma prawo dokonać nakładów zwiększających wartość przedmiotu najmu za zgodą i w zakresie uzgodnionym każdorazowo w formie pisemnej z wynajmującym”.

 

  • „Bez zgody wynajmującego najemca nie może zmienić przeznaczenia przedmiotu najmu, w szczególności dokonywać przebudowy pomieszczeń, innych przeróbek i adaptacji”.

 

  • „Najemca jest uprawniony do dokonania zmian wystroju, remontów lub przebudowy obiektu po uprzednim uzyskaniu pisemnej zgody Wynajmującego”.

 

  • „Wynajmujący zwróci Najemcy wartość nakładów poniesionych przez Najemcę na adaptację i przeróbki obiektu najmu dokonane na podstawie postanowień niniejszej umowy w terminie 14 dni od dnia rozwiązania umowy, chyba że zażąda przywrócenia obiektu do stanu poprzedniego. Zwrot nakładów nastąpi po przedłożeniu do wglądu rachunków, faktur i innych dokumentów potwierdzających wysokość poniesionych nakładów”.

 

Oczywiście wskazane wyżej wyliczenie ma charakter przykładowy, niemniej chciałem Panu wskazać zapisy, na które powinien Pan zwrócić uwagę, analizując swoją umowę.

 

Nadto proszę zauważyć, że stosownie do art. 663 K.c. „Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego”.

 

Z treści przedstawionego pytania wnioskuję, że lokal nie nadawał się do umówionego użytku, skoro w remont zainwestował Pan 80 000 zł. W takim stanie rzeczy należy ustalić, czy stosownie do art. 663 K.c. wezwał Pan wynajmującego do naprawy rzeczy i po bezskutecznym upływie terminu dokonał Pan sam remontu, czy też po objęciu przedmiotu najmu bez zawiadomienia wynajmującego dokonał Pan wspomnianego remontu.

 

Na uwagę w mojej ocenie zasługuje wyrok Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2005 r. (sygn. akt II CK 565/04), w którym wyrażony został następujący pogląd: „Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z nakładami poczynionymi przez najemcę na rzecz najętą pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umowa w tym przedmiocie sprzeciwiałaby się właściwości (naturze) stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (art. 3531 k.c.)”.

 

W tym miejscu należy odnieść się ponownie do zawartej umowy najmu. Proszę dokładnie przeanalizować zapisy umowy i stwierdzić, czy zawiera ona regulacje i sposób postępowania oraz rozliczeń w przypadku nakładów poczynionych na przedmiot najmu.

 

W kwestii roszczenia o zwrot poczynionych nakładów na rzecz należy mieć na uwadze art. 676 K.c., zgodnie z którym: „jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.

 

Ulepszeniem rzeczy najętej, o którym mowa w art. 676 K.c., są nakłady dokonane przez najemcę, które w chwili wydania rzeczy zwiększają jego wartość bądź też użyteczność, przy czym ulepszeniem rzeczy nie są drobne nakłady, które na podstawie art. 662 § 2 K.c. obciążają najemcę, a także nakłady konieczne, o których mowa w art. 662 § 1 K.c. i art. 663 K.c.

 

W wyroku SN z 29 czerwca 2005 r. (sygn. akt V CK 751/04) zaprezentowany został następujący pogląd: „Sąd ma obowiązek dokonać oceny, jaki charakter miały poniesione przez najemcę lokalu nakłady. Nie może zaniechać takiej oceny, argumentując, że strona powodowa nie sprecyzowała zwrotu, jakich nakładów dochodzi i w jakiej wysokości, jeżeli wynika to ze zgromadzonego materiału dowodowego. Ponadto przy ocenie, czy dane nakłady były konieczne, czy też użyteczne, należy uwzględnić charakter lokalu, lokalizację oraz budynek, w którym się mieści”.

 

Zatem w sytuacji braku regulacji w wiążącej Pana i wynajmującego umowie najmu zastosowanie znajdzie art. 676 K.c., który w przypadku dokonania przez najemcę nakładów będących ulepszeniem rzeczy najętej przyznaje wynajmującemu uprawnienie do zatrzymania ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądania przywrócenia stanu poprzedniego.

 

Ponadto w kwestii dochodzenia zwrotu nakładów poczynionych na rzecz wyłączona została możliwość dochodzenia go na podstawie przepisów regulujących instytucję bezpodstawnego wzbogacenia, tj. art. 405 i następnych K.c., o czym przesądził wyrok SN z 4 listopada 1980 r. (sygn. akt II CR 394/80). Sąd uznał, że: „Najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może dochodzić ich zwrotu od wynajmującego na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, lecz wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunki najmu; roszczenia jego z tego tytułu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 k.c.), niezależnie od tego, czy chodzi o nakłady konieczne, czy też użyteczne (ulepszenie rzeczy).”

 

Proszę mieć na uwadze, że wystąpienie z roszczeniem o zwrot nakładów na rzecz obwarowane jest terminem, o którym mowa w art. 677 K.c.: „Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy”.

 

Odnosząc się do Pana pytania w przedmiocie rzeczy stanowiących wyposażenie lokalu, należy stwierdzić, że w przypadku nabycia rzeczy na podstawie umowy kupna-sprzedaży za zapłatą odpowiedniej kwoty jest Pan ich właścicielem i może Pan nimi rozporządzać według własnej woli.

 

Podsumowując, uważam, że na gruncie stanu faktycznego przedstawionego w pytaniu należy w pierwszej kolejności dokonać analizy wiążącej Pana z wynajmującym umowy najmu pod kątem ewentualnych zapisów dotyczących obowiązków wynajmującego w przypadku dokonania przez najemcę nakładów na rzecz.

 

Nadto sądzę, że dokonany przez Pana remont lokalu będącego przedmiotem umowy najmu stanowi ulepszenie rzeczy i możliwe jest dochodzenie na podstawie bądź to zapisów umownych, bądź też wskazanych powyżej przepisów zwrotu nakładów na rzecz, przy czym proszę pamiętać, że uprawnienie to obwarowane zostało przez ustawodawcę terminem zawitym, o którym mowa w art. 677 K.c., tj. roszczenie o zwrot nakładów przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden minus 9 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »