Mamy 11 794 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zwrot nakładów na nieruchomość

Autor: Katarzyna Nosal • Opublikowane: 05.08.2013

Kilka lat temu matka przekazała mi w darowiźnie mieszkanie wraz z obowiązkiem opieki. Do tej pory mieszkała tam jednak nadal, a ja z mężem przebywałam za granicą. Przez kilka lat wyremontowaliśmy mieszkanie, włożyliśmy w nie całe oszczędności. Teraz pojawił się problem, ponieważ matka zachorowała i nie może mieszkać sama, a ja nie jestem w stanie opiekować się nią bezpośrednio (nadal pracujemy za granicą). Obecnie matka przebywa u jednego z moich braci, ale on nie może lub nie chce zajmować się nią na stałe. Proponowaliśmy, że zatrudnimy opiekunkę, która opiekowałaby się matką u brata, albo opłacimy pobyt w domu opieki; niestety oba rozwiązania nie wchodzą w grę. Chcielibyśmy więc zrzec się darowizny. Czy istnieje jakiś sposób, żebyśmy przy tym otrzymali zwrot nakładów na nieruchomość, które ponieśliśmy?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Moją odpowiedź rozpocznę od przedstawienia instytucji darowizny i spraw z nią związanych. Następnie odniosę się do kilku aspektów stanu faktycznego przedstawionych przez Pana w pytaniu. Na koniec spróbuję wyjaśnić Pańską możliwą sytuację w przyszłości oraz podpowiedzieć ewentualne rozwiązania (chociaż zdaję sobie sprawę, że nie muszą one Pana usatysfakcjonować).

 

Darowizna jest umową cywilnoprawną regulowaną w Kodeksie cywilnym (dalej: K.c.). Według art. 888 K.c. przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Jest to najczęstsza – po dziedziczeniu – forma zabezpieczenia przyszłości najbliższych.

 

Darczyńca może włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem (polecenie). Zgodnie z art. 894 K.c. darczyńca, który wykonał zobowiązanie wynikające z umowy darowizny, może żądać wypełnienia polecenia, chyba że ma ono wyłącznie na celu korzyść obdarowanego. Po śmierci darczyńcy wypełnienia polecenia mogą żądać spadkobiercy darczyńcy, a jeżeli polecenie ma na względzie interes społeczny – także właściwy organ państwowy. Obdarowany może odmówić wypełnienia polecenia, jeżeli jest to usprawiedliwione istotną zmianą stosunków. Jeżeli wypełnienia polecenia żąda darczyńca lub jego spadkobiercy, obdarowany może zwolnić się przez wydanie przedmiotu darowizny w naturze w takim stanie, w jakim przedmiot ten się znajduje. Przepisu tego nie stosuje się, gdy wypełnienia polecenia żąda właściwy organ państwowy.  

 

Obok powyższego na przedmiocie darowizny może zostać ustanowiona służebność, która obciąża nieruchomość. Zazwyczaj jest to służebność mieszkania. Do kwestii związanych ze służebnością mieszkania ustaloną przy okazji umowy darowizny stosuje się przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych. Zgodnie z art. 246 K.c. jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Jednakże gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie go z tej księgi.

 

Kwestie zabezpieczenia darczyńcy na przyszłość po wykonaniu darowizny rozwiązuje art. 897 K.c. Jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku, zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.

 

Kodeks cywilny reguluje także kwestie związane z odwołaniem darowizny. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu. Darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności, jeżeli darczyńca przebaczył obdarowanemu. Jeżeli w chwili przebaczenia darczyńca nie miał zdolności do czynności prawnych, przebaczenie jest skuteczne, gdy nastąpiło z dostatecznym rozeznaniem. Spadkobiercy darczyńcy mogą odwołać darowiznę z powodu niewdzięczności tylko wtedy, gdy darczyńca w chwili śmierci był uprawniony do odwołania albo gdy obdarowany umyślnie pozbawił darczyńcę życia lub umyślnie wywołał rozstrój zdrowia, którego skutkiem była śmierć darczyńcy. Darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. 

 

Darowizna, zwłaszcza darowizna nieruchomości, jest jednak umową, w której zarówno oświadczenie darczyńcy, jak i oświadczenie obdarowanego musi zostać sporządzone w formie aktu notarialnego. Jak każda umowa, umowa darowizny może zostać rozwiązana za obopólną zgodą. Rozwiązanie powinno nastąpić w drodze aktu notarialnego.

 

W obliczu przedstawionych powyżej przepisów istotnie Państwa sytuacja jest trudna. Jeśli matka wyraziłaby na to zgodę, mogą Państwo rzeczywiście rozwiązać umowę darowizny w drodze aktu notarialnego i zwrotnego przeniesienia nieruchomości. Wyłożone na nieruchomość pieniądze można odzyskać, żądając zwrotu nakładów koniecznych z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Tutaj jednak matka również (tak byłoby najbezpieczniej) musiałaby wyrazić zgodę na obciążenie nieruchomości hipoteką do wysokości żądanego przez Państwa zwrotu. Obawiam się, że uzyskanie takiej zgody nie będzie łatwe.

 

Jeśli strony nie uzgodnią szczegółów takiej operacji, to niestety w zakresie zrzeczenia się darowizny nie ma przepisów regulujących takie działania. W takim przypadku uznaje się, że nie można odwołać darowizny w drodze jednostronnej czynności prawnej, jednostronnego oświadczenia. Gdyby wyrażono zgodę na rozwiązanie darowizny, to wcale nie musi dojść do porozumienia w kwestii zwrotu nakładów na nieruchomość. Wówczas pozostałaby Państwu droga sądowa w celu odzyskania kwot wyłożonych na zwrócone mieszkanie. Najlepszą drogą byłoby żądanie zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia, bo przecież matka otrzymałaby z powrotem nieruchomość o wartości wyższej, niż podarował. Można także skorzystać z instytucji nakładów poczynionych na cudzą własność. Jeśli sąd zasądzi taki zwrot, a do niego nie dojdzie, mogą Państwo wszcząć egzekucję komorniczą i zająć nieruchomość. W ostateczności można doprowadzić do jej zlicytowania.

 

Niestety często jest tak, że darowizna przysparza więcej kłopotów niż korzyści. W Państwa przypadku problem polega na braku możliwości osobistej opieki nad matką. Można by dokonać darowizny na rzecz któregoś z Pani braci. Wtedy jednak utraciliby Państwo prawo żądania zwrotu nakładów na nieruchomość.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII minus III =
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

Poduszki