.
Mamy 13 516 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Zwrot opłaty rezerwacyjnej na kupno mieszkania

Autor: Anna Sufin

Trzy miesiące podpisałem umowę na opłatę rezerwacyjną na kupno mieszkania. Zgodnie z nią do określonej daty mieliśmy podpisać akt notarialny, którego nie podpisaliśmy. W umowie zawarta była klauzula, że w razie niepodpisania aktu notarialnego lub rezygnacji opłata rezerwacyjna zostanie zwrócona w terminie 7 dni od podpisania faktury korygującej. Deweloper zgadza się na rezygnację i podpisanie faktury korygującej, ale z braków aktualnie środków kwotę może zwrócić dopiero za 3 miesiące. Czy od momentu podpisania i minięcia 7 dni można naliczać odsetki? Jeśli tak, to jakie? Czy po 7 dniach wysłać wezwanie do zapłaty?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej na kupno mieszkania

Zwrot opłaty rezerwacyjnej na podstawie umowy

W przedstawionej przez Pana umowie rezerwacyjnej ustalono opłatę rezerwacyjną, która ma być opłatą zwrotną w razie niezawarcia umowy deweloperskiej/umowy sprzedaży.

 

Zgodnie z § 4 ust. 3 przedstawionej umowy „w przypadku rezygnacji i nie przystąpienia w terminie określonym przez Strony do zawarcia umowy deweloperskiej sprzedaży/umowy sprzedaży, z przyczyn leżących po stronie Rezerwującego, opłata rezerwacyjna zostanie zwrócona na rachunek bankowy wskazany przez Rezerwującego, w terminie 7 dni od złożenia przez nią Inwestorowi odpowiedniego oświadczenia, z zastrzeżeniem pkt. 5”. Według wspomnianego pkt. 5: „zwrot uiszczonej opłaty rezerwacyjnej następuje nie wcześniej niż po podpisaniu i dostarczeniu przez Rezerwującego Inwestorowi kopii faktury korygującej”.

 

Z literalnego brzmienia powyższych postanowień wynika, że termin zwrotu opłaty rezerwacyjnej wynosi 7 dni od złożenia oświadczenia, ale nie wcześniej niż po dostarczeniu Panu kopii faktury korygującej. Roszczenie o zwrot opłaty staje się zatem wymagalne z dniem dostarczenia kopii faktury korygującej, chyba że nastąpi ono przed upływem 7 dni od złożenia przez Pana oświadczenia – wtedy wymagalność następuje po upływie tych 7 dni. 

Odsetki za opóźnienie w zwrocie kwoty

Zgodnie z art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zgodnie z art. 481 § 2 jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej NBP i 5,5 punktów procentowych. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy. Wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie Minister Sprawiedliwości ogłasza, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” (§ 2). Może Pan zatem żądać odsetek ustawowych za opóźnienie. Odsetki przysługują od dnia po dacie terminu płatności (dacie wymagalności roszczenia).

 

Wezwanie do zapłaty ma znaczenie dla daty wymagalności roszczenia, jeśli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani też nie wynika z właściwości zobowiązania – wtedy świadczenie jest tzw. zobowiązaniem bezterminowym i powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania (art. 455 Kodeksu cywilnego).

 

W Pana wypadku termin spełnienia świadczenia pozostaje oznaczony, stąd też dla liczenia odsetek nie ma znaczenia wezwanie do zapłaty. Niemniej jednak – gdyby opłata nie wpływała takie wezwanie można wystosować, nawet podając dodatkowy termin zapłaty. Niezależnie od powyższego, odsetki będą liczone od dnia następującego po dniu dostarczenia faktury korygującej (pierwszego dnia opóźnienia) albo po upływie 7 dni od złożenia oświadczenia, jeśli faktura korygująca będzie już wtedy dostarczona. 

 

Z uwagi na specyficzny sposób określenia terminu płatności jako w istocie uzależniony od dłużnika (inwestora) muszę jednak wskazać, że wyżej przedstawione stanowisko to moja interpretacja postanowień umowy, która wydaje mi się najbardziej przekonująca i z największym prawdopodobieństwem do przyjęcia przez ewentualny sąd. Taką polecałabym przyjąć w ewentualnym sporze. Nie mogę jednak wykluczyć, że przy takim wskazaniu terminu sąd przyjmie, że zobowiązanie zwrotu było zobowiązaniem bezterminowym (dłużnik mógł sam dowolnie określić termin), a wtedy do wymagalności roszczenia konieczne jest wezwanie do zapłaty.

 

Podążając za przedstawioną korzystniejszą wykładnią, trzeba jeszcze wskazać, że zgodnie z art. 354 Kodeksu cywilnego:

 

„§ 1. Dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

§ 2. W taki sam sposób powinien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania wierzyciel”.

Zasady społeczno-gospodarcze

Społeczno-gospodarczego celu zastrzeżenia, że do wymagalności zwrotu opłaty konieczne jest dostarczenie faktury korygującej, można dopatrywać się w umożliwieniu uprzedniego dostosowania zapisów księgowych do czynności finansowych, zapewnienia podstawy księgowej zwrotu. Celem nie mogło być umożliwienie inwestorowi dowolnego kreowania terminu zwrotu opłaty, a takie działania byłyby w mojej ocenie nadużyciem prawa i nie korzystałyby z ochrony (art. 5), bo takie rozumienie tego zapisu (biorąc pod uwagę, że mamy do czynienia z – jak zakładam – stosunkiem prawnym przedsiębiorcy i strony słabszej – konsumenta) pozostawałoby w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, z ustaleniem zwrotnego charakteru opłaty w umowie. Gdyby zatem inwestor celowo opóźniał wystawienie faktury korygującej, choć w toku normalnych czynności ma możliwość to zrobić wcześniej, takie jego zachowanie nie powinno korzystać z ochrony i termin wymagalności powinien być liczony od najwcześniejszego terminu, kiedy inwestor mógł przy normalnej pracy wystawić i dostarczyć fakturę korygującą. W takim przypadku powinien Pan go wezwać do wystawienia faktury korygującej i wskazać taki termin.

Ugoda z deweloperem

Myślę, że powyższe rozważania mogą okazać się tylko teoretyczne, bowiem skoro inwestor zapowiada, że zapłaci po trzech miesiącach, będzie on zapewne wymuszał na Panu podpisanie ugody, w której zgodzi się Pan na zapłatę po trzech miesiącach i zrzecze dalszych roszczeń, w tym odsetkowych, uzależniając wystawienie faktury korygującej od podpisana takiej ugody. Dotychczasowe postępowanie inwestora – tj. zawarcie tak sprytnego postanowienia umownego, jak i żądanie tak wysokiej opłaty rezerwacyjnej (standardowa to raczej od 5 tys. po niskie dziesiątki tysięcy niż setki) – świadczy raczej o tym, że i nadal będzie on działał tak, by zmaksymalizować swoje korzyści i zminimalizować ryzyka.

Masz problem prawny? Opisz swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 2 + II =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl