.
Mamy 12 156 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zwolnienie od podatku kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 02.12.2016

Mój brat został jedynym spadkobiercą zmarłej niedawno mamy. Właśnie sporządzono u notariusza akt poświadczenia dziedziczenia. W skład majątku wchodzi mieszkanie o wartości rynkowej około 700 tys. zł. Brat ma zamiar je szybko sprzedać i kupić tańsze. Czy jest szansa na uniknięcie podatku od sprzedaży przynajmniej w części wykorzystanej na zakup mieszkania? Brat jest już wyłącznym właścicielem innego mieszkania, ale mieszka w nim była żona z ich dzieckiem. Z obecną żoną brat mieszka w wynajętym mieszkaniu. Po zakupie nowego mieszkania (ze sprzedaży tego spadkowego), brat zamierza uwspólnić jego własność, aby być współwłaścicielem wraz z żoną. Czy skomplikuje to dodatkowo kwestię podatku za sprzedaż mieszkania ze spadku?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zwolnienie od podatku kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania

Fot. Fotolia

Pani brat może skorzystać ze zwolnienia od podatku części lub całości kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania.

 

Zwolniony byłby dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

 

Ponieważ pojęcie „własne cele mieszkaniowe” nie zostało wyraźnie zdefiniowane. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że:

 

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

 

„1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub

d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.”

 

„26. Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.”

 

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

 

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe nie uważa się wydatków poniesionych na:

 

„1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne.”

 

Organy podatkowe często uważają, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do nabycia tylko jednego lokalu mieszkalnego.

 

Według ustawy okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie przychodów (lub ich części) uzyskanych ze zbycia nieruchomości (sprzedaży, zamiany) na cele i w terminie określonym w przepisie. Następuje w nim wyliczenie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i ma ono charakter wyczerpujący, a nie przykładowy. Nie ogranicza to jednak wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości wyłącznie na jeden z elementów powołanego katalogu zwolnień.

 

W aktualnie obowiązującym stanie prawnym (brzmieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do nabycia tylko jednego lokalu mieszkalnego.

 

Uznaje się, że każdy z nabytych lokali stanowiący własność podatnika wyczerpuje definicję własnych potrzeb mieszkaniowych i daje prawo do zwolnienia z podatku.

 

Brat nie musiałby wykazywać, że były to jego własne cele mieszkaniowe, a jego zamiarem jest mieszkań zarówno w starym jak i w nowym mieszkaniu.

 

Wydatkowanie przychodu ze sprzedaży udziału w mieszkaniu na nabycie kolejnego mieszkania, nie w celu zamieszkania w nich, lecz w celu jego wynajmowania i uzyskiwania z tego tytułu przychodu z najmu, spełnia warunek zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

 

Zdaniem sądów administracyjnych posiadanie a nawet zakup dwóch mieszkań za pieniądze pochodzące ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania spełnia wymogi do korzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia prawa do skorzystania z omawianego zwolnienia od tego, co z tym mieszkaniem zrobi nabywca, ani od tego, czy będzie ono zamieszkane tuż po zakupie. W rezultacie jeżeli nawet mieszkanie kupione ze sprzedaży innego lokum zostanie wynajęte, podatnik ma prawo do ulgi podatkowej.

 

Gdyby brat pieniądze ze sprzedaży przeznaczył w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedał mieszkanie po mamie, na cele wskazane w odpowiedzi w części lub w całości – nie zapłaciłby podatku dochodowego od kwoty, jaką na te cele przeznaczył.

 

Na pewno nie zapłaciłby podatku od kwoty, za jaką kupił drugie mieszkanie.

 

Jeżeli z kolei brat przekaże swojej żonie udział w nabytym mieszkaniu to:

 

  1. nie skomplikuje to jego prawa do zwolnienia z podatku dochodowego kwoty wydanej na jego zakup,
  2. nie będzie to podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych,
  3. żona nie będzie płacić podatku od darowizny – albowiem taka darowizna jest w całości zwolniona z tego podatku.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 1 - V =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe

porady budowlane

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton