Mamy 10 894 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zwiększenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie - płacić czy przekształcić we własność?

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 16.09.2019

Zakupiłem teren pod działalność gospodarczą wraz z wieczystym użytkowaniem na rzecz Skarbu Państwa. Poprzedni właściciel (PKS), ze względu na cel publiczny, płacił 1% opłaty rocznej. Mnie z kolei doręczono informację, że z powodu trwałej zmiany sposobu użytkowania mam płacić 3% opłaty rocznej. Nie jestem z tego powodu zadowolony, więc zastanawiam się, czy nie byłoby lepiej przekształcić to wieczyste użytkowanie na własność. Jak wygląda postępowanie w tym zakresie? Mam wątpliwości, czy starostwo postąpiło słusznie ze zmianą stawki opłaty, gdyż zakup nastąpił z początkiem roku, informację o zmianie opłaty otrzymałem po miesiącu i nie ma w niej wzmianki o trybie odwoławczym, a wydaje mi się, że nowa stawka powinna obowiązywać dopiero od przyszłego roku. Proszę o wyjaśnienie tych zagadnień!


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego – w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. W przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego obowiązek ponoszenia opłat rocznych przechodzi na nabywcę – z tym że zbywca wnosi opłatę do daty zbycia, a nabywca po tej dacie. Stosownie bowiem do ustawy o gospodarce nieruchomościami:

 

„Art. 33. 3a. W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.

 

Przepis ten nakazuje zwrot opłaty za okres w danym roku przypadający po zbyciu, a zatem logicznym jest, że po dniu zbycia opłatę ponosi nabywca. Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 25 listopada (sygn. akt I CSK 692/09).

 

Ewentualne umowne rozliczenia z tego tytułu mogą być dokonywane między stronami umowy sprzedaży zgodnie z zasadą swobody umów, jednak ustalenia te nie są wiążące dla właściciela gruntu i nie mają wpływu na jego uprawnienia do pobierania opłaty, ustalenia jej wysokości oraz zmiany stawki.

 

Ustawa w art. 73. 2. stanowi, że jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81.

 

Wskazane przepisy przewidują następujący tryb postępowania:

 

Właściwy organ powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.

 

Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej „kolegium”, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu. Przepis art. 79 ust. 5 stosuje się odpowiednio.

 

Właściwy organ powinien wykazać przyczynę zmiany stawki, czyli trwałą zmianę przeznaczenia nieruchomości.

 

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa

 

Dokumenty od wnioskodawcy (czyli od Pana):

 

Wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. We wniosku należy podać nr PESEL wnioskodawcy/ów.

 

  1. W przypadku nieruchomości Skarbu Państwa, gdy prawo użytkowania wieczystego przez osoby fizyczne uzyskane zostało przed dniem 5 grudnia 1990 r., można zwrócić się o udzielenie bonifikaty w wysokości 50% od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (dotyczy to również ich następców prawnych).
  2. Aktualny odpis księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste objętej wnioskiem. Ponadto, w przypadku udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu – aktualny odpis księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej (oryginał lub kopia potwierdzona za zgodność z oryginałem).
  3. Umowa ustanawiająca bądź przenosząca prawo użytkowania wieczystego zawarta w formie aktu notarialnego lub decyzja administracyjna, na podstawie której doszło do powstania tego prawa (kopia).
  4. Dokumenty uprawniające użytkownika wieczystego do nieodpłatnego przekształcenia (np. decyzja wywłaszczeniowa, decyzja o przyznaniu działki zamiennej) (oryginał lub kopia potwierdzona za zgodność z oryginałem).
  5. W przypadku ubiegania się o obniżenie opłaty w wysokości 50% w odniesieniu do nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków – dokument potwierdzający ten fakt.

 

Poświadczenia za zgodność z oryginałem może dokonać notariusz lub występujący w sprawie pełnomocnik strony będący adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub doradcą podatkowym.

 

Opłaty

 

  1. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest odpłatne. Wysokość opłaty stanowi różnicę pomiędzy wartością prawa własności a wartością prawa użytkowania wieczystego.
  2. Opłatę należną dotychczasowemu właścicielowi z tytułu przekształcenia rozkłada się, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat. Nieuiszczona część opłaty, rozłożonej na raty, podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.
  3. W przypadku nieruchomości Skarbu Państwa rozłożona na raty nieuiszczona część opłaty podlega oprocentowaniu obliczonemu przy zastosowaniu stopy bazowej wykorzystywanej do ustalenia stopy referencyjnej służącej do obliczenia wartości pomocy publicznej, ustalanej okresowo przez Komisję Europejską i marży w wysokości 10%. Ustalona w decyzji stopa procentowa nie ulega zmianie, o ile Komisja Europejska nie zmieni stopy bazowej.
  4. Wierzytelność z tytułu opłaty rozłożonej na raty podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Podstawą wpisu hipoteki jest ostateczna decyzja orzekająca o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.
  5. W odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, należną opłatę obniża się o 50%.
  6. W przypadku nieruchomości Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji udziela, na ich wniosek, 50% bonifikaty od opłaty, o której mowa w ust. 1.
  7. Wnioskodawca ponosi także opłaty z tytułu sporządzanych operatów szacunkowych. W przypadku gruntów Skarbu Państwa wnioskodawca nie ponosi opłat z tytułu sporządzanych operatów szacunkowych.
  8. Wysokość opłaty należnej właścicielowi z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wysokość opłaty za sporządzony operat szacunkowy, termin zapłaty oraz numer konta, na który należy je uiścić, jest każdorazowo podawany w decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
  9. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności podlega opłacie skarbowej – zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. z 2015 r., poz. 783 z późn. zm.).
  10. Opłata skarbowa za wydanie decyzji wynosi 10 złotych, dowód jej uiszczenia należy dołączyć do wniosku (załącznik do ustawy o opłacie skarbowej, cz. I poz. 53).
  11. Opłata skarbowa za złożenie dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa lub prokury oraz jego odpisu, wypisu lub kopii (nie dotyczy dokumentu poświadczonego notarialnie, upoważniającego do odbioru dokumentu oraz pełnomocnictwa udzielonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu lub rodzeństwu) – 17 zł (załącznik do ustawy o opłacie skarbowej cz. IV).

 

Forma załatwienia

 

Decyzja administracyjna o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Od decyzji przysługuje stronie odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego lub do Wojewody.

 

Gdy Pan jako wnioskodawca spełni wszystkie wymagania przewidziane przez ustawę, organ nie może odmówić dokonania przekształcenia, powinien wydać decyzję o przekształceniu.

 

W trakcie trwającego postępowania, na zlecenie organu, dokonywana jest wycena nieruchomości pozwalająca na późniejsze ustalenie opłaty za dokonanie przekształcenia (o sposobie ustalenia wysokości opłaty). Wycena rynkowej wartości nieruchomości oraz wartości prawa użytkowania wieczystego jest dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym.

 

Po rozpatrzeniu wniosku o przekształcenie i wzięciu pod uwagę wyceny starosta wydaje decyzję o przekształceniu, w której jednocześnie ustala wysokość opłaty, którą wnioskodawca jest zobowiązany uiścić z tytułu dokonanego przekształcenia.

 

Z chwilą gdy decyzja staje się ostateczna (po upływie terminu na wniesienie środków odwoławczych) dochodzi do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a ostateczna decyzja o przekształceniu stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

 

 

 

 

Opis sprawy z 2016 r.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • osiem minus VIII =

»Podobne materiały

Wąska droga dojazdowa

Prowadzę hotelik w miejscowości nadmorskiej. Od 10 lat staram się, by gmina poszerzyła drogę dojazdową do mojego ośrodka (droga ma 205 cm). Gmina robi same problemy, nie wywiązuje się z obowiązku odśnieżania, ignoruje moje liczne doniesienia o niebezpieczeństwach. Dodam też, że straciłam wielu

Śmierć strony postępowania administracyjnego

W 2007 r. rodzice nabyli mieszkanie (współwłasność). Blok stoi na działce będącej w użytkowaniu wieczystym. Wspólnota wystąpiła z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Rodzice ustanowili mnie swoim pełnomocnikiem. Po jakimś czasie zmarł mój tata. Nie przeprowad

Zamiana działki ze Skarbem Państwa

Moja mama jest właścicielem działki położonej w mieście. Na działkę był zatwierdzony 5 lat temu plan zagospodarowania. Chcemy tę działkę wymienić na inną (o podobnej powierzchni), należącą do Skarbu Państwa. Na tę działkę także był zatwierdzony plan miejscowy (3 lata temu). Co byłoby dla nas korzyst
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »