.
Mamy 12 435 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Źródła finansowania zakupu mieszkania

Autor: Bogumił Wasilewski • Opublikowane: 16.08.2013

Razem z chłopakiem chcielibyśmy kupić niewielkie mieszkanie (ok. 50 m2) za 100 000 zł. Boimy się tylko, że urząd skarbowy zacznie sprawdzać, skąd wzięliśmy takie pieniądze. Jednym ze źródeł finansowania będzie otrzymane przeze mnie odszkodowanie (20 000 zł) oraz kwota ze sprzedanego przez mnie samochodu taty (30 000 zł). Resztę dostaniemy od rodziców moich i mojego chłopaka. W jaki sposób udokumentować źródła finansowania? Czy konieczne jest wzięcie kredytu, żeby urząd się nie przyczepił?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zanim odpowiem na Pani pytania podatkowe, pozwolę sobie dodatkowo zauważyć, że nabywając własność mieszkania bądź spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, z uwagi na to, że nie istnieje między Panią a drugim nabywcą wspólność majątkowa, każde z Państwa nabędzie odpowiednio współwłasność bądź udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Będzie to zatem współwłasność w częściach ułamkowych.

 

Zgodnie z art. 197 Kodeksu cywilnego (K.c.): „domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe”. Zatem jeśli nie zostanie to ustalone inaczej, zarówno Pani, jak i druga osoba nabędą po 1/2 udziału we własności mieszkania bądź w prawie do niego.

 

Opierając się na tym założeniu jako wyjściowym, należy uznać, że każde z Państwa będzie musiało zapłacić po 50 000 zł ceny mieszkania.

 

Na marginesie dodam, że z tytułu nabycia mieszkania powstanie obowiązek zapłaty 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli 2000 zł, jednak urząd skarbowy (i tu jest pierwsza sprawa podatkowa, na którą powinni Państwo zwrócić uwagę), który od notariusza otrzyma wypis aktu notarialnego, może zbadać, czy mieszkanie zostało nabyte po cenie rynkowej. Dlatego proszę upewnić się, że cena mieszkania w Państwa miejscowości odpowiada cenie rynkowej. Np. w moim mieście mieszkania o takim metrażu kosztują powyżej 150 000 zł. Mogą być oczywiście pewne odstępstwa, np. zły stan mieszkania i potrzeba generalnego remontu wpływa na obniżenie ceny w stosunku do rynkowych cen za m2. Proszę jednak pamiętać, że trzeba mieć na uwadze chęć uniknięcia zainteresowania ze strony organów podatkowych i dlatego cena powinna być rynkowa. Bo gdy zauważą one, że cena dość istotnie różni się od cen rynkowych, mogą pójść jak po sznurku i zainteresować się źródłem finansowania zakupu.

 

Nie znając Państwa sytuacji finansowej i zdolności rodzin do sfinansowania zakupu, nie mogę doradzać konkretnych rozwiązań, mogę pokazać jedynie zagrożenia i korzyści, a raczej sposoby finansowania, które są bezpieczne.

 

Pisze Pani, że są Państwo młodymi ludźmi. Wiek nie jest tu istotny, choć może mieć wpływ na zdolność oszczędzania przez lata. Wtedy te „chowane w skarpetach” środki mogą zostać wskazane jako jedno ze źródeł finansowania.

 

Podstawą obawy o zainteresowanie urzędu skarbowego jest przepis art. 20 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT), zgodnie z którym: „wysokość przychodów nieznajdujących pokrycia w ujawnionych źródłach lub pochodzących ze źródeł nieujawnionych ustala się na podstawie poniesionych przez podatnika w roku podatkowym wydatków i wartości zgromadzonego w tym roku mienia, jeżeli wydatki te i wartości nie znajdują pokrycia w mieniu zgromadzonym przed poniesieniem tych wydatków lub zgromadzeniem mienia, pochodzącym z przychodów uprzednio opodatkowanych lub wolnych od opodatkowania”. Podatek w takich przypadkach wymierza się według stawki 75%.

 

Ale źródłem obawy może być również ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (u.p.c.c.) i ustawa o podatku od spadków i darowizn (u.p.s.d.).

 

Jeśli to rodzice mają każdemu z Państwa zakupić udział we współwłasności mieszkania, należy się tu liczyć z potrzebą wykazania, że rodzice przez lata swojej aktywności mogli zgromadzić środki, które są wystarczające do wydania 50 000 zł.

 

Nie ma żadnego problemu w tym, aby rodzice darowali czy pożyczyli dziecku pieniądze, jeśli są w stanie w przypadku kontroli wykazać, że pieniądze te pochodziły z ujawnionych źródeł, które podlegały opodatkowaniu bądź były z niego zwolnione.

 

Dodatkowo należy pamiętać o tym, że darowiznę należy zgłosić w terminie 6 miesięcy do urzędu skarbowego i zachować warunki zwolnienia. Zgodnie z art. 4a u.p.s.d.: „zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli:

 

1) zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2-8 i ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4, oraz

 

2) udokumentują – w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę określoną w art. 9 ust. 1 pkt 1 – ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek bankowy nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym”.

 

W przypadku pożyczki od rodziców można zastosować zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 9 pkt 10 lit. b u.p.c.c. zwalnia się od podatku umowy pożyczki udzielane w formie pieniężnej na podstawie umowy zawartej między osobami, o których mowa w art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768), w wysokości przekraczającej kwotę, określoną w art. 9 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, pod warunkiem:

 

  • złożenia deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych właściwemu organowi podatkowemu w terminie 14 dni od daty dokonania czynności,

 

  • udokumentowania otrzymania przez biorącego pożyczkę pieniędzy na rachunek bankowy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.

 

Wspomniane przez Panią odszkodowanie jest bardzo dobrym składnikiem majątku, który pozwoli wykazać, że na zakup mieszkania posiadała Pani kwotę 20 000 zł.

 

Nie wiem, co oznacza to, że to Pani sprzedała auto będące własnością ojca. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży są własnością ojca (bądź też Pani rodziców, jeśli auto wchodziło w skład ich majątku wspólnego), chyba że zostały Pani przekazane w formie darowizny. Tu jednak proszę pamiętać o podatku od darowizn. W celu zachowania zwolnienia należy wypełnić obowiązek deklaracyjny i przelewowy, który opisałem powyżej. Z pewnością jednak, skoro właściciel uzyskał pieniądze w kwocie ok. 30 000 zł za samochód, to po dodaniu do tego 20 000 zł Pani odszkodowania, już otrzymamy kwotę równą Pani udziałowi w cenie mieszkania.

 

Dokumentowanie darowizny bądź pożyczki należy przeprowadzić w formie pisemnej. Co do zasady do darowizny potrzebny jest akt notarialny, jednak wpisując w zwykłej umowie, że przedmiot darowizny został już wydany, można zastosować tylko formę pisemną (nie aktu notarialnego) i nie wydawać na notariusza. Treść umów pożyczki bądź darowizny strony muszą uzgodnić we własnym zakresie, jednak proszę pamiętać o kwestiach sposobu przelewu środków oraz o obowiązkach notyfikacyjnych, o których wspomniałem wyżej. To pozwoli Państwu w sposób legalny i bez podatku przekazać pieniądze w ramach rodziny.

 

Tak jak napisałem, nie wiem, jaka jest Państwa czy rodziców zasobność, ale – jak Pani widzi – już „uzbieraliśmy” kwotę Pani udziału. Podobnie źródeł finansowania należy poszukać po stronie drugiego nabywającego. Myślę, że nie są Państwo w złej sytuacji, jednak należy tu zadbać o to, aby dobrze „podopinać” wszystkie kwoty. Proponuję na kartce rozpisać sobie, kto z jakiego źródła może uzyskać jakie kwoty. Pożyczki i darowizny są oczywiście dobrym sposobem pomocy w ramach rodziny, który przy zachowaniu warunków wskazanych wyżej pozwoli na uniknięcie podatków. Jednak pożyczkodawcy (rodzice) dla swojego bezpieczeństwa powinni, w razie zainteresowania urzędu skarbowego co do źródła posiadania środków na udzielenie pożyczki, móc udokumentować pochodzenie tych środków.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 7 plus IV =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »